«Локомотив экономики», как называют строительную отрасль, вынужден ремонтироваться и менять запчасти на ходу – задачка не для двоечников, если даже скорость и не поражает воображение. И, конечно, строители региона вынуждены привлекать все ресурсы, в том числе и мозговой штурм, чтобы найти решение назревших проблем. Таким мозговым штурмом стал круглый стол, состоявшийся в декабре 2009-го, на который собрались члены Союза строителей, руководители конкурсного агентства, Фонда жилищного и социального строительства, представители мэрии и правительства области.

Ипотека не спасет

Проблема № 1 – нехватка средств на строительство. По словам директора Фонда жилищного и социального строительства Бориса Бабаянца, людей, отваживающихся на ипотечный кредит, стало в разы меньше: даже при том, что процентная ставка стала снижаться, она все же превышает возможности населения – под 18-20 процентов здравомыслящий человек кредит не возьмет. Более того, банки перешли на столь жесткий кредитный режим, который небанковская часть населения расценивает как мародерство. Если до этого года первоначальный взнос не превышал десяти процентов, то сегодняшний 30-процентный барьер взять могут единицы – у населения нуждающегося таких накоплений нет. Опрос общественного мнения показал, что более 40 процентов тех, кто уже было решился на ипотеку, срезало именно троекратное увеличение первоначального взноса. И хотя сам директор фонда сетует, что люди попросту плохо информированы о возможностях ипотеки на сегодняшний день, скорее дело в другом – у людей в действительности нет денег. И фраза «доступное жилье» как никогда раньше режет слух, как и одноименная программа, в которую наше заботливое государство не вложило ни копейки. Суды завалены делами о невыплатах по ранее взятым ипотечным кредитам. А до кризиса неплатежи составляли менее 1 процента. Свою роль сыграло и то, что те же банки ужесточили требования к документации и таким образом, застраховав себя, уничтожили ипотеку.

Возможно, ипотеку реанимирует программа страхования правительством первоначального взноса за квартиру, обещанная губернатором, – тогда пользователь ипотеки будет по-прежнему платить 10-процентный взнос, остальные 20 будут поступать из бюджета – в рассрочку, под небольшой процент.

Спасти ипотеку можно было бы, возродив программу «Молодая семья». В 2008 году около 60 процентов тех, кто принимал участие в долевом строительстве, смогли купить жилье именно благодаря этой программе. Сегодня кредит можно получить только на стадии готовности квартиры, а это опять-таки вливание в риелторский бизнес. Получи люди возможность в рамках этой программы пристроить материнский капитал в строительство жилья, отрасль получила бы шанс на спасение.

Куда хлынут обналиченные сертификаты?

Министерство обороны готово было купить квартиры для военнослужащих и уволенных в запас, но по фиксированной цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр, которая никак не устраивает застройщиков. Сегодня мы столкнулись с фактом, когда квартиры не продаются – в ожидании грядущих повышений. Но будет ли это повышение? Пока в регионе общей статистики нет: разные источники называют разные цифры, и понижение цен в среднем действительно пока невелико – 4-5 процентов. Гораздо ниже стали цены за аренду жилья, и люди вынуждены откладывать кардинальные решения, довольствуясь съемными квартирами за небольшие деньги.

Как случилось, что сертификаты, на которые еще лет 10-12 назад можно было приобрести или построить жилье, считаются сегодня неплатежными документами и не принимаются в качестве первоначального взноса? Но это печальный факт. В январе 2010 года на рынок хлынуло столько свежевыданных сертификатов, что они реально могли бы влить свежую кровь в строительную отрасль – если бы не сия тонкость с их статусом (более приближающая их к ваучерам). Обналиченные (бог знает, за какой безбожный процент) сертификаты скорее поднимут риелторские фирмы – люди попросту будут покупать квартиры старого фонда, а строителям не перепадет и копейки.

По данным Минобороны, слугам отечества необходимо около 4 000 квартир, в то же время, по заявлению министра строительства Бучельникова, у нас готовы к реализации всего около 700 (которые людям в погонах не на что купить).

К тому же право на ипотечные кредиты монополизировали три банка. Они и заказывают музыку.

Меры скорой помощи (если бы ее хотели оказать)

Строителям региона можно было бы помочь, например, весьма простым способом – не мешая: например, не добивая и без того рушащиеся компании повышением арендной платы за землю. В первый год нового тысячелетия был принят федеральный закон № 137 («О введении в действие Земельного кодекса РФ»), который требует взимать по 2,5 процента кадастровой стоимости за участок, если по истечении двух лет объект не введен в эксплуатацию. По истечении 3 лет с момента заключения договора аренды взимается уже 5 процентов.

Сегодня строители столкнулись с фактом, когда этот закон их попросту добивает. Рикошетом 137-й закон бьет по дольщикам и пользователям ипотеки, а также по строительным рабочим и ИТР, оказавшимся на улице без работы. В конечном счете негативные последствия «пополнения бюджета» с помощью такого закона сказываются и на бюджете, и на обществе в целом – мародерские методы не могут обогатить социум.

Кстати, стоит заметить, что бухгалтеры не должны руководить ни предприятием, ни страной – присущее им свойство быстро сэкономить и прибрать близко лежащую копеечку мешает как предприятию, так и стране развиваться, а в кризис – просто выживать.

Строителей, по мнению вице-президента регионального Союза строителей Ирины Губко, спасла бы даже не отмена этого пункта, а хотя бы отсрочка. К сожалению, в России и регионе прочно укоренилась логика тех, кто режет кур, несущих золотые яйца.

Открыло бы строителям кислород и изменение в ФЗ 214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»). Например, снятие обременения с земельного участка и квартир, принадлежащих застройщику, после ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за первым дольщиком. Застройщики в кратчайшие сроки после ввода объекта в эксплуатацию могли бы расторгнуть договор аренды земельного участка, выделенного под строительство, и быстро реализовать квартиры, на которые не было заключено договоров на участие в долевом строительстве.

Пока что строители платят аренду до расторжения этих договоров еще на протяжении года. Опять же такие условия делают стоимость жилья дороже.

Обуздать бы монополистов

Бремя расходов застройщика на пути к конечному результату складывается в такую сумму, которая окончательно и бесповоротно превращает мечты о доступном жилье в лунную пыль. Львиная доля этих расходов лежит на совести монополистов – за подключение к воде, газу, электроэнергии. В смутные годы становления постсоветского капитализма все эти службы порадели за себя, родимых, и насчитали такие тарифы, которые сегодня обеспечивают этим структурам неоправданно большие доходы, чаще всего несоразмерные с возможностями «немонополистов», то есть всех прочих.

Анализ обоснованности платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры и электрическим сетям назрел давно, и так считает не одно правление Союза строителей. Независимые эксперты могли бы покопаться и найти разумные уровни цен в нагромождении астрономических цифр, предъявляемых ими строителям и населению. Сами строители просят предоставить им отсрочки или рассрочки за подключение и технологическое присоединение хотя бы на уровне калининградского правительства. Кому выгодно банкротство строительных компаний?

Еще одним выходом было бы строительство всех необходимых инженерных сетей (или хотя бы газопроводов низкого и высокого давления) на территории массовой застройки за счет регионального и федерального бюджетов. Пока что это делает застройщик, включая затем расходы в стоимость квадратного метра жилья. Делал бы и дальше – при условии, что получит компенсацию из бюджета.

Казалось бы, одним из самых многообещающих проектов докризисного года считался коттеджный поселок Дубки, построенный компанией «Весава» в Гурьевском районе. Но с января 2009 года застройщик не может расплатиться с компанией «Балтэлектросетьстрой» за работы по прокладке низковольтных сетей и наружному электроосвещению. Сегодня сумма долга превысила 2 млн рублей, включая пени.

Пока от арифметики монополистов «основных стихий» страдает все население региона: как следует из прогноза социально-экономического развития области, сделанного калининградским министром экономики Александрой Смирновой, инфляция у нас достигнет 16 процентов, в основном из-за роста тарифов, а вместе с ними и технических подключений. Самое ощутимое подорожание нас ожидает по газу – на 26 процентов, электричество станет дороже на 10.

Государство нам поможет?

Видимо, главным источником заказов в новом кризисном году станет государство. В прошлом, 2009-м регион успешно освоил 93 процента объемов строительства жилья – но, к сожалению, не в метрах, а в рублях. В том же году впервые регион столкнулся с парадоксом: перепроизводство жилья ничуть не снизило потребность в нем. Жесткий дефицит жилого жизненного пространства испытывает как минимум 40 процентов военнослужащих и уволенных в запас. Именно недостаток жизненного пространства вызвал и перекос демографии в целом – молодые пары вынуждены отказываться от мысли о браке, о детях, пока у них не будет квартир.

В прогнозах калининградского министерства экономики снижение в строительной отрасли существенно ниже результатов за 2009 год (который, в свою очередь, ниже результатов 2008-го на 20 процентов).

Но помимо строительства жилья отрасль получит заказ на несколько серьезных объектов – например, губернатор пообещал заказать еще полдюжины спортивных оздоровительных комплексов, подобных тому, который построен в Гусеве. Большие перспективы связаны и со строительством Балтийской АЭС (хотя такой специализированный объект будет поручен не только региональным профессионалам).

Но это пока проекты. Реально правительство могло бы поправить дело, «отрегулировав» работу конкурсного агентства. Строительные компании региона порой проигрывают конкурсы в пользу московских фирм, чье имущество состоит из ручки и стола. Возможно, свою роль сыграет членство в СРО и допуски к работам. Но и тогда по закону строительные фирмы Москвы и Петербурга будут на равных основаниях, но с неравными силами бороться за заказ с региональными компаниями. Прецедент подобных соревнований в области уже был – когда, видимо, для удобства московских участников, был проведен «селекторный» радио-аукцион по продаже земельных участков. Нашим ничего не оставалось делать, как уступить место агрессивно наступающей Первопрестольной.

К сожалению, проблемы, которые были озвучены на круглом столе, не новы. О неподъемных для строительного бизнеса ценах на технологические подключения, абсурдности условий тендеров, отсутствии инфраструктуры на продаваемых под комплексную застройку участках земли, долгих согласованиях документов в мэрии Калининграда строители говорят уже лет пять. А воз и ныне там. Кризис только усугубил застаревшие проблемы. Вполне вероятно, что по ходу жизни возникнут новые идеи, как спасти отрасль, обеспечив строителей работой, бюджет – налогами, а людей – жильем. Но доживут до этого далеко не все строительные компании.

Елена Чиркова

Фото Ольги Даниловой