Если хозяина нет: кому принадлежит Дом Советов в Калининграде

Знаменитый калининградский долгострой в последние месяцы обрёл новую жизнь как минимум в информационном поле, хотя яснее от этого ситуация не становится. По официальным данным, у здания два собственника — правительство Калининградской области и компания «Протострой». Однако глава региона не устаёт говорить о наличии некоего третьего владельца, имя которого власти раскрывать отказываются. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» попробовала разложить по полочкам ситуацию с хозяевами Дома Советов.

Разве Дом Советов не принадлежит государству?

Вот и нет. Ну, то есть когда-то так оно и было. В середине 90-х было даже создано акционерное общество «Культурно-деловой центр», которому и было передано недостроенное здание. В 2003 году ОАО «Культурно-деловой центр» было признано банкротом, для расчета с кредиторами арбитражный управляющий ОАО «КДЦ» Александр Дзантиев принял решение о продаже Дома Советов за 7,3 млн рублей. 29 мая 2003 года был заключён договор купли-продажи с ООО «Протострой». Так здание перешло в частные руки.

И никто за это не ответил?

Ну почему же, дальше веселье продолжилось. Началось расследование, выяснилось, что рыночная цена здания составляла 275 млн рублей, то есть продажей был нанесён ущерб в 267,7 млн рублей.

К тому же, оказалось, что учредительные документы ООО «Протострой» являлись поддельными. Фирма была зарегистрирована в Московской регистрационной палате в июне 2002 года от имени жителя Москвы, который на самом деле никогда учредителем названной фирмы не являлся. Человек, который по документам был генеральным директором «Протостроя», на момент заключения договора купли-продажи здания Дома Советов отбывал срок в местах лишения свободы. Свой гражданский паспорт он потерял еще в 2001 году. Единственным учредителем фирмы являлся житель Иркутской области, который также не найден. Представитель по доверенности фирмы «Протострой» представил ряд подложных документов. В их числе и протокол собрания кредиторов, позволивших антимонопольному комитету дать согласие на продажу здания.

В 2009 году Ленинградский районный суд вынес приговор бывшему конкурсному управляющему ОАО «Культурно-деловой центр»51-летнему Александру Дзантиеву. Мужчина был приговорен к 2 годам лишения свободы условно с испытательным сроком 2 года.

В 2014 году, кстати, Александр Дзантиев вновь появился в поле зрения СМИ — его назначили главой ОАО «Светлогорский». Губернатор Николай Цуканов тогда это событие прокомментировал философским: «В России от сумы и тюрьмы никто не защищён. Не хочу обсуждать решение суда (по Дому Советов — прим. „Нового Калининграда.Ru“), но политики там было много. Многие у нас могли быть необоснованно судимы. Это и депутаты, и журналисты».

И здание вернули?

Нет. В 2010 году Арбитражный суд признал сделку ничтожной, однако так как «КДЦ» к тому моменту уже не существовало, владелец здания остался прежним, то есть «Протострой», у которого к тому моменту уже сменился учредитель. С 2007 года гендиректором компании значится Константин Шевейко, который и представляет повсюду собственников объекта.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в ноябре 2011 года отказался признать сделку по продаже Дома Советов ничтожной, а заодно отказался отдать государству 85% здания (15% принадлежали городу).

Суд постановил, что сделка по продаже не носит «антисоциально направленной цели», а покупка здания Дома Советов по заведомо заниженной цене может быть обусловлена, в том числе, и долгами предприятия. Для того чтобы признать сделку недействительной, необходимо либо установить цель, «заведомо противную основам правопорядка», у обоих участников сделки либо, если такая цель была только у одной стороны, признать сделку недействительной и заставить сторону-злоумышленника компенсировать ущерб второй стороне договора. По мнению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, вступивший в силу судебный приговор в отношении арбитражного управляющего ОАО «КДЦ» не подтверждает наличие цели, «заведомо противной основам правопорядка», у второй стороны. Так как компании ОАО «КДЦ» уже не существует, взыскать ущерб с этой организации в пользу ООО «Протострой» невозможно. Следовательно, сделка не может быть признана недействительной, а Дом Советов не может отойти в пользу государства.

Так здание осталось в частных руках.

А кому Дом Советов принадлежит сейчас?

Летом 2016 года администрация Калининграда передала свои 15% здания региональному правительству. В официальном ответе правительства на запрос «Нового Калининграда.Ru» в сентябре 2016 года сказано, что 15/100 принадлежит правительству, 85/100 — «Протострою».

Те же сведения содержатся в ЕГРН, по данным портала rugrad.eu. Обременений на объект не зарегистрировано.

Откуда тогда взялся третий собственник?

Про него все слышали, но никто его не видел. О третьем интересанте незадолго до своей отставки упоминал ещё Николай Цуканов. «Непростая история с Домом Советов — есть три владельца. Два нам уже готовы передать в региональную собственность. С еще одним, думаю, вступим в переговоры и тоже сможем убедить. А что дальше с Домом Советов делать — мы будем советоваться со специалистами, архитекторами, жителями Калининграда», — сказал он в июле.

О загадочном третьем владельце говорил и нынешний глава региона Антон Алиханов, как и о том, что область намерена избавиться от своей части здания. «Очень сложная схема владения была этим зданием, оно не в одних руках находится. Это такой памятник безвластию какому-то или отсутствию силы у власти, чтобы эту проблему решить. Мы провели переговоры с основным собственником, с еще одними собственниками, нашли силы консолидировать владения в одних руках частных, не государственных, нашли силы, чтобы воплотить те планы, которые в настоящий момент у собственников есть», — заявил он в конце января в эфире ГТРК «Калининград».

Получается, что правительство врёт о третьем собственнике?

Нет, его наличие региональные власти объясняют инвестиционным договором. «Третий собственник есть. В соответствии с договором долевого участия третьей стороной были осуществлены инвестиции в нежилое здание (Дом Советов), что в соответствии с действующим Федеральным законом об инвестициях подтверждает право данного лица на часть нежилого здания (собственность). В Росреестре данное право будет зарегистрировано после введения здания в эксплуатацию и выдела указанной доли в натуре. Имя инвестора не разглашается», — заявил врио вице-премьера Гарри Гольдман в комментарии «Новому Калининграду.Ru», предоставленном пресс-секретарём Алиханова Валерией Родиной.

А так можно было?

Мы юридически не особо подкованы, поэтому обратились с этим вопросом к профессионалу. «Действительно, есть Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ „Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“, который в ст. 3 предусматривает достаточно необычное исключение из общего правила — право собственности возникает без государственной регистрации, если такой объект инвестиций, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года. По такому договору предусматривается распределение площадей строящегося объекта, т. е. инвестор имеет конкретную долю, которую в этом договоре и определяют, а такой договор нигде не регистрируется», — прокомментировал ситуацию юрист Станислав Солнцев.

Проще говоря, у инвестора может возникнуть право собственности на недостроенный объект без регистрации в Росреестре, если заключён договор с властями. По такому договору также может быть выделена доля в объекте. А  Дом Советов — недостроенный объект, так что на него этот закон по идее тоже действует, если, конечно, договор был заключён до 1 января 2011 года. 

Так почему не раскрывают владельцев?

Мы не знаем. Это вроде как не государственная тайна, но Гольдман «чисто по-человечески» называть имена не хочет. «Я не буду раскрывать имена ни первого, ни второго, ни третьего собственников, хотя бы по чисто человеческой позиции, потому что люди, может быть, не хотят огласки. Захотят — сами обнародуются», — заявил Гольдман в интервью радиостанции «Комсомольская правда в Калининграде».

По его словам, у правительства нет полномочий, чтобы указывать собственникам, что делать с Домом Советов. «Дом Советов — это частное строение. Оно принадлежит частным людям и частным организациям, которые хотят инвестировать в свою собственность, хотят её привести в нормальный функциональный вид. Какое мы имеем право кому-то запрещать пользоваться и эксплуатировать по назначению свою собственность? Я думаю, что никому бы не понравилось, если бы это пытались сделать с его собственностью. Эти люди известны, они приходили на встречу, мы провели с ними порядка пяти встреч и плотных переговоров на тему, как они собираются эксплуатировать Дом Советов, собираются ли они его сносить, реанимировать и так далее. У них есть интересы, финансовые возможности на то, чтобы реанимировать Дом Советов», — сообщил чиновник.

Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru»