«Иллюзия развития»: как в Калининграде хотят оживить Правую набережную

Власти Калининграда уже давно ходят кругами вокруг промзоны на Правой набережной — планы по оживлению этой территории обсуждаются уже не первый год. Всё упирается как всегда в деньги, время и несколько десятков собственников, с каждым из которых необходимо договариваться отдельно. На прошлой неделе глава комитета архитектуры и строительства Артур Крупин презентовал концепцию редевеломпента этой территории в Москве на встрече, посвящённой инвестиционным возможностям Калининградской области. О каких-то реальных интересантах пока говорить рано, однако власти намерены в августе ещё привезти потенциальных инвесторов в Калининград на экскурсию. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» рассказывает, как в Калининграде хотят перестроить одну из крупнейших городских промзон.

Большие планы

Речь идёт о территории от двухъярусного моста до бывшего «Цепрусса», площадь всей промзоны — около 120–130 гектаров. «Когда мы разрабатываем градостроительную документацию, мы обязаны учитывать фактическое землепользование. То же самое произошло и при разработке Генерального плана с этой территорией. В основном это производственная зона, зона коммунально-складских объектов, поскольку всё землепользование на этой территории по выпискам, полученным территориальным управлением Росреестра, соответствует этому функциональному назначению», — рассказал Артур Крупин на пресс-конференции по итогам поездки в Москву.

В планах администрации — превратить эту территорию в зону многофункциональной застройки с жильём, административными и офисными зданиями, парками и безопасным производством. Это не единственная калининградская промзона, которую горвласти мечтают перестроить — есть ещё Портовая, Дзержинского, Ялтинская, Клиническая и так далее. Правда, вот удачных примеров свершившейся ревитализации пока нет — всё заканчивается планами и мечтами.

В промзоне Правой набережной выделяются несколько крупных объектов: холодильник, бывший коксогазовый завод, трамвайные ремонтные мастерские (где в будущем хотят открыть трамвайный музей), ВНИИ «Электротранспорт», вагоностроительный завод, склады, «Цепрусс», мукомольный завод — всё это было построено в начале прошлого века, а кое-что и раньше. Лучше всего, по мнению архитекторов, сохранился мукомольный завод — с ним при ревитализации должно быть меньше всего проблем. А вот «Цепрусс» — старая головная боль городских властей, которые ежегодно вынуждены бороться с тлеющими короотвалами.

«Мы оцениваем местоположение этой территории по отношению к центру, у нас получается следующая аналитика: эта территория расположена в 10 минутах от административного центра, в 10–15 минутах от исторического центра, 10 минутах от Южного вокзала, ну и в 30–40 минутах от аэропорта, то есть доступность этой территории очень хорошая по общегородским меркам», — отметил глава комитета архитектуры и строительства.

Что касается инженерной инфраструктуры, то на территории есть две подстанции. По словам Крупина, если промышленные предприятия будут модернизировать производство, то освободятся дополнительные мощности. «Территория канализована, есть водопровод, газ есть, поэтому с точки зрения инженерной подготовки территория также очень привлекательна, — уточнил чиновник. — Ну к минусам относится достаточно большое количество ограничений — зоны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны от промпредприятий, зоны подтопления, поскольку всё-таки есть воздействие от реки Преголи. После того, как Правая набережная была реконструирована, в период нагонных явлений подтопления заметно уменьшились, а в некоторые годы вообще отсутствуют, но тем не менее эти риски сохраняются, и мы их обязаны учитывать, и будущих инвесторов вводить в курс дела». С санитарно-защитными зонами власти планируют разобраться в процессе — либо выводить производство из центра, либо модернизировать его так, чтобы зона максимально сократилась. Именно это должно позволить в будущем строить вокруг административные здания и даже жильё.

В будущем также рассматривается вопрос переноса Торгового порта и застройки его территории, однако пока что речь идёт только о редевелопменте территории у Правой набережной. «Я бы эту территорию условно разделил на три части. Это жильё, административно-офисные здания, где возможно соседство с невредными производствами, и парково-рекреационные зоны», — пояснил Крупин.

Также необходимо решить вопрос с транспортной доступностью. Здесь чиновники полагаются на заложенную в Генплан Западную проммагистраль, которую разработчики предложили построить вместо моста через Калининградский залив, о котором областные власти грезят уже много лет. «Вот эта Западная проммагистраль даст возможность увести весь поток от Правой набережной. Я уже говорил, что на сегодняшний день это никакая не набережная, а обычный промышленный проезд. Для того, чтобы это превратить в набережную, надо либо транспорт вообще увести с этой территории, либо создать проезд где-то на северных границах территории для того, чтобы превратить эту набережную в действительно пешеходную зону, велосипедную зону. Ну и, конечно, мы должны обеспечить возможность для проезда спецтранспорта. Тогда это будет действительно настоящая набережная, тогда там появятся какие-то интересанты. Ещё раз обращаю внимание, что эта Западная проммагистраль является одной из возможностей решения этого вопроса», — рассказал Крупин журналистам.

Срок реализации проекта — 20–30 лет, объём инвестиций приблизительно оценивается в 75 млрд рублей, срок окупаемости — 15–25 лет. «Безусловно в инвестиционном периоде 25-летнем надо учитывать инфляционные процессы, тем не менее эти укрупнённые показатели говорят сами за себя. То есть на этой территории, решив те задачи, которые я ранее озвучил, работать можно и нужно с привлечением инвестиционных ресурсов, то есть не вкладывая бюджетные средства. Единственное, что мы планируем сделать — это заказать архитектурно-градостроительную концепцию, которая потом станет основой для градостроительной документации», — оптимистично заявил глава комитета архитектуры и строительства.

42 собственника

Архитектурно-градостроительную концепцию планируется получить путём конкурса, который власти хотят объявить к середине августа. Если повезёт, итоги будут подведены к концу 2017 года. Впрочем, это ещё не значит, что сразу после этого начнётся строительство. Остаётся самая большая проблема — договориться со всеми собственниками. «Здесь 42 собственника и правообладателя земельных участков и объектов недвижимости, которых необходимо всех подружить и уговорить на то, чтобы эта территория развивалась. Это основная сложная работа на первоначальном этапе», — рассказал Крупин. По его словам, с каждым правообладателем необходимо договариваться индивидуально — кто-то готов модернизировать производство, кто-то готов продать участки, с кем-то придётся ещё вести переговоры. «Будем взаимодействовать, работать. К каждому будет индивидуальный подход и с каждым будут согласовываться условия. Это долгосрочный проект по развитию большой городской территории. И изучая мировой опыт, мы понимаем, что это нормальный оптимальный срок для работы. То есть не всё сразу и не всё сегодня, и даже не завтра», — пояснил вице-мэр.

Техническое задание к архитектурно-градостроительному конкурсу обсуждалось в четверг на градостроительном совете в администрации Калининграда. Участники градосовета так же обратили внимание на возможные проблемы с собственниками.

Бывший главный архитектор региона Александр Башин поинтересовался, готовы ли правообладатели участвовать в процессе ревитализации. «Многие из них находятся в состоянии как лягушки, когда замерзают. У них хватило инвестиций на разбор кирпича и распиловку металла. В настоящее время градостроительная документация не даёт им шанса дальше развивать территорию, отличную от зоны промышленной или складской. По результатам конкурса дальнейшим вторым этапом будет разработка проекта планировки, который даст альтернативный сценарий развития территории, и это будет предложено собственникам», — ответил главный архитектор Калининграда Вячеслав Генне. Он уверен, что если собственникам показать возможные пути развития, то они заинтересуются и захотят участвовать в этой реновации. Интерес, как пояснил он позже, есть уже сегодня. Например, собственник Мукомольного завода хочет открыть апартаменты в своём здании.

Впрочем, Башина это не убедило. «Очень важно не увести самих себя в иллюзию собственного обмана. То, чем мы сейчас, собственно говоря, и занимаемся. Вряд ли в ближайшее время это всё будет возможно реализовать, пока это всё не будет в собственности одной группы собственников», — отметил он. И привёл в пример развитие «Хафенсити» в Гамбурге. По его словам, там сначала произошёл тайный выкуп территории, а потом уже проектирование.

«Работая над этой территорией, вы сами себя помещаете в иллюзию развития этой территории, ну и всех остальных тоже за собой туда тянете. Вот моя точка зрения. Прежде, чем что-то проектировать, нужно четко понимать от собственника, что он вообще хочет. Или стать самим собственником. И тогда всё понятно, тогда можно развивать эту территорию по-другому. А так — это пока иллюзии. И эти иллюзии будут распространяться на всех окружающих людей», — подытожил он.

«Спасибо за ваш трезвый пессимизм, — с сарказмом заметил Крупин. — Действительно имущественные вопросы нельзя отодвигать на второй план. Безусловно мы это учитываем. Как начал говорить Вячеслав Викторович, действительно люди, которые обладают земельными участками и недвижимостью на этой территории, сами мечтают развиваться, но не имеют таких возможностей».

Бывший главный архитектор Калининграда Олег Купердяев отметил, что сейчас некоторые предприятия находятся в полузаброшенном состоянии, и если их кто-то пожелает выкупить, то будет одна цена. Но как только появится какое-то инвестиционное предложение или концепция застройки, цена вырастет в десятки раз. «Этот процесс выкупа может в десятки раз усложниться. Или сейчас всю эту территорию выкупать, или потом, когда уже появится конкретное предложение», — поддержал он Башина. А затем поинтересовался, есть ли смысл собрать всех собственников за круглый стол и обсудить с ними вопрос развития территории.

Генне в ответ на это заметил, что в своё время власти пытались вести переговоры с собственниками зданий на Дзержинского, фасады которых выходят на стадион к ЧМ-2018, но встретили «инертное отношение». «Поэтому я думаю, что надо как раз инициативу брать в свои руки, и сейчас уже прогнозировать, как она [территория] может развиваться. Фонд выкупа Правой набережной мы не создадим. Градостроительно анализировать ситуацию мы всё равно обязаны, поэтому у нас такой путь единственный», — добавил он. Крупин в свою очередь согласился, что надо попробовать собрать собственников вместе и поговорить с ними.

Архитектор Сергей Гулевский согласился с опасениями Башина, однако добавил, что некоторые владельцы промзон и так потихоньку переводят свои участки под строительство жилья. «А вообще, если город будет иметь такую программу реновации промзоны — это хорошо. Понятно, что она во времени растягивается, но иметь представление, как это может быть, это хорошо», — в целом поддержал он проект.

Архитектор Олег Васютин заявил, что в Гамбурге сначала была идея, концепция, а уже потом началось обсуждение развития. Башин сказал, что концепция, конечно, была, но сначала всё равно был тайный выкуп, а уже после этого был архитектурный конкурс, а в калининградском случае будет крайне сложно скоординировать такое количество собственников, да и вообще есть риск не дожить до какой-либо реализации.

«У вас такой пессимизм», — обиделся Генне.

«Я за прагматизм. Если вы хотите что-то реализовать в обозримом будущем, возьмите ту территорию, с которой вы в состоянии справиться. Ну там часть этой территории», — парировал Башин.

С мнением бывшего главного архитектора нынешний в итоге так и не согласился. «Все. Не занимаемся этим проектом, потому что мы якобы ни с кем не договоримся!» — взорвался он в ответ на вопрос корреспондента «Нового Калининграда. Ru», как власти планируют договариваться с 42-мя собственниками.

«Тогда не надо делать было Остров! Тогда не надо было заниматься центральной частью города, тогда не надо было рисовать прибрежную зону в Светлогорске! Там сотни собственников! Не надо было этим заниматься? Мы не имеем право анализировать ситуацию наперёд? Сейчас не идёт речь о том, чтобы всех здесь посадить и подписать с ними меморандум. А может и так надо будет поступить в перспективе. Показать им возможность развития, потому что у них не хватает компетенции заниматься. Тратиться не хотят. Мы покажем им несколько вариантов. Они увидят сто вариантов сценариев развития, увидят себя в этой структуре, сосед как выглядит, где пройдёт дорога и что им может предложить город. Это очень правильный путь. Пока не о чем договариваться», — отрезал он.

Правда, на Острове сегодня вокруг стройплощадки стадиона пустыня, проект «Сердце города» благополучно закрылся, а прибрежная зона в Светлогорске разве что нарисована. Но речь сегодня шла не об этом, речь шла о радужных перспективах Правой набережной.

Материалы предоставлены пресс-службой администрации Калининграда