Вокруг пустыря на Северном вокзале инвесторы бродят уже не меньше 7 лет. Но пока всё обходится разговорами. В пятницу поговорить о проекте восьмиэтажного апарт-отеля, да и в целом о планировке территории между ул. Озерова, Советским проспектом и Северным вокзалом собрался городской градостроительный совет. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» ознакомилась с планами инвестора на центр города и мнением калининградских архитекторов на этот счёт.
Обустраивать территорию Северного вокзала РЖД собирается с помощью крупного девелопера «NAI Becar», который уже давно и плотно сотрудничает в РЖД в управлении недвижимостью и разработке проектов ТПУ. О планах вложить деньги в калининградский Северный вокзал компания заявила год назад. Тогда представитель «NAI Becar» сообщил о потенциальном вложении 656 млн рублей в реконструкцию здания вокзала и строительство комплекса гостиниц для среднесрочного и долгосрочного проживания. В марте 2015 года компания уточнила информацию о будущей стройке — отель среднесрочного проживания площадью 16,5 тысячи квадратных метров с номерным фондом в 200 номеров, который планируется построить к 2018 году в рамках модернизации Северного вокзала. Общий объём инвестиций компания оценила в 1,3 млрд рублей, планируя вложить около 30% собственных средств. Кстати, один аналогичный проект в портфеле компании уже есть — это апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге на 126 номеров. О своих планах насчёт Калининграда компания повторила на апрельской конференции в Москве, посвящённой инвестициям в ТПУ. Там девелопер сообщил, что проект реконструкции вокзала находится в максимальной готовности, а инвестор совместно с РЖД получил всестороннюю поддержку в органах местного самоуправления. Инвестиции остались на уровне 656 млн рублей, а срок реализации подрос до 4,5 лет.
Со сроками в целом пока не очень понятно. В мэрии, как выяснилось, на обсуждение проекта собрались уже не в первый и не во второй раз. Пока что имеется некоторая концепция, но нет ни проекта планировки территории, ни ГПЗУ. Главный архитектор Калининграда Вячеслав Генне считает, что торопиться не надо. Отвечая на вопрос корреспондента «Нового Калининграда.Ru» он заявил, что думать надо не о сроках, а о результате, и лучше сначала решить все спорные вопросы, а потом уже переходить к практике. На вопрос, не выльется ли это в огромную стройплощадку в центре города в заветном 2018 году, Генне ответил отрицательно.
Построить что-нибудь на Северном вокзале «дочка» РЖД «Желдорипотека» решила ещё в 2007 году. Но всё как-то не начинала. В 2011-м КЖД занялась проектированием некоего транспортно-торгового комплекса.
Вопросов к проекту действительно хватает. Например, в представленной на градосовете концепции гостиница, не увеличив площади, увеличила номерной фонд с 200 до 546 номеров. Подземного паркинга инвесторы не предусмотрели, решив ограничиться наземным на 166 мест, из которых 107 предусмотрено для апарт-отеля, 13 — для вокзала, и 46 — для учреждений на смежных участках, потому как на часть застраиваемой территории будет наложен сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком — прим. ред.) для организации транспортной схемы. По словам представителя инвестора Ольги Ясногородской, на 6–8 номеров гостиницы по нормативам полагается 1 машиноместо, поэтому 107 парковочных мест на 546 номеров будет достаточно.
Проект РЖД и «NAI Becar» включает в себя строительство восьмиэтажного апарт-отеля площадью 16,2 тысячи «квадратов» на участке 2,1 тысячи метров. В трёхкорпусной гостинице планируется обустроить 546 номеров, средняя площадь номера — 18 «квадратов». Всего застраиваемый участок занимает 12,6 тысячи квадратных метров, из них 5,1 тысячи метров отводится под парковку. Здание вокзала после вырастет до 3 этажей общей площадью 1650 квадратных метров. Причём на помещения вокзала будет отведено 570 «квадратов», всё остальное — торгово-офисные помещения. Под те же цели планируется выделить и первый этаж гостиницы, возле которой инвесторы хотят сделать пешеходную зону. Подъезд к гостинице планируется обеспечить со стороны вокзала, а въезд на парковку — со стороны Советского проспекта. Кроме того, в транспортной схеме предусмотрено разворотное кольцо возле «Мега-маркета» и выезд на ул. Озерова.
Обсуждение проекта свелось к нескольким наболевшим вопросам — парковке, сложной схеме движения, отсутствию полноценной пешеходной зоны, проблемам с остановкой междугородних автобусов и сокращению железнодорожной инфраструктуры. Например, последний вопрос обеспокоил замглавы агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Михаила Бочкарева, испугавшегося, что ликвидация нескольких железнодорожных путей помешает развитию железнодорожного транспорта.
Вячеслав Генне, как выяснилось, более всего переживает не за транспорт, а за пешеходов. По словам главархитектора Калининграда, приоритетом этой территории должен являться перемещающийся горожанин, и по-хорошему нужна пешеходная зона для транзита от пл. Победы до Советского проспекта, но этому мешают уже существующие автомобильные проезды. «От безысходности мы пытаемся одним участком решить проблемы огромного очень сложного узла. В частности, невозможность эффективно в настоящий момент сделать пересадочный узел — а это все направления в Светлогорск, Зеленоградск, Янтарный. Люди стоят на одной ноге на тротуаре. И в результате этого проекта планировки мы ничего даже не предлагаем, никакой перспективы. То есть тогда вот сам посыл где-то там разместить автовокзал, его в том числе надо как-то обсуждать», — высказался Генне. Не нравится чиновнику и обилие торговых площадок на вокзале — в разговоре с журналистами он назвал эту территорию «ярмаркой в Сокольниках».
Архитектор Сергей Гулевский поддержал проект, сообщив, что на захолустном месте очень важно, чтобы возникло что-то, кроме ненужных путей. Но предложил рассмотреть возможность проектирования гостиницы с подземным паркингом. «Тут надо только довольно грамотно это все развязать. Я сторонник максимальной интенсивности использования городского земельного ресурса. А вопрос — как это будет развязано, это вопрос мастерства планировщиков и архитекторов. В целом я эту затею одобряю», — подытожил Гулевский.
В вопросе освоения подземного пространства Гулевского поддержал экс-главный архитектор города Олег Купердяев. «Осваивать подземное пространство обязательно. Если мы парковку сделаем под землёй, тогда у нас будет возможность с этой парковки попадать на нижний путь уже непосредственно к поезду. То есть, это очень удобно будет», — высказал своё мнение Купердяев.
Не особо одобрил идею строительства гостиницы архитектор Виктор Пустовгаров, назвавший идею строить гостиницу на «сложном участке», перегруженном транспортом, «простейшим, примитивным подходом». Пустовгаров стал единственным, кто задумался о потенциальных жильцах апарт-отеля, которым негде будет даже прогуляться, когда с одной стороны будет вокзал, с другой — дорога. «Рано на такие вопросы давать добро, — сказал архитектор. — Сложнейший узел, тут не может быть такого простого решения — взять посадить гостиницу».
В Санкт-Петербурге уже действует апарт-отель «Вертикаль». Стоимость проживания там начинается от 1467 рублей в сутки не в «высокий» сезон за аренду номера более чем на три месяца.
Архитектор Олег Васютин предположил, что надо развивать «градостроительные ансамблевые принципы это территории», и что нужен комплексный подход для того, чтобы получить какой-то осмысленный материал. Руководитель проектного бюро «Никор проект» Ольга Мезей, представлявшая транспортную схему и генплан рассматриваемой территории, ответила, что проблема упирается в отводы смежных участков. «Только если администрация Калининграда попытается как-то, я не знаю даже как, разрешить эту ситуацию, потому что отводы сделаны, застройщики проектируют на совершенно законных основаниях каждый сам по себе, невзирая ни на какие ансамблевые характеристики. И как это всё свести к единому знаменателю, я не вижу никаких решений», — посетовала она.
«Точечная застройка! Вот он, принцип точечной застройки, о которой вчера мэр в газете сказал, что её нет! — Встрепенулся Сергей Гулевский. — Решают без оглядки назад и без прогнозов вперёд!»
«А мы чем тут занимаемся? — Обиделся вице-мэр Артур Крупин. — Если бы речь шла о так называемой точечной застройке, мы бы ранее не проводили два совещания по этому вопросу, мы бы не разбирали проект планировки, мы бы сегодня не собирались. Я думаю, что сегодняшняя встреча не последняя и есть над чем поработать». Глава комитета архитектуры и строительства про «не в последний раз собираемся» явно сказал не зря, потому что следующей репликой он порекомендовал инвесторам оперативно получить градостроительный план земельного участка, предположив, что запланированный объём не будет соответствовать требованиям градплана. А это значит, что до реальных решений может пройти достаточно времени, чтобы проект ещё несколько раз преобразился. И возможно, что в 2018 году на Северном вокзале не будет стройки не потому, что её успеют закончить, а потому, что её ещё не начнут.
Проект предоставлен пресс-службой администрации Калининграда
© 2003-2024