В 2015-м федеральные власти решили внести изменения в закон о долевом строительстве, ужесточив ответственность застройщиков. Законопроект планировалось принять до конца года, как поручил вице-премьер Игорь Шувалов, однако в итоге рассмотрение документа было перенесено на весеннюю сессию. Готовящиеся изменения вызвали массу вопросов и критики со стороны застройщиков. Бывший региональный министр строительства и нынешний советник губернатора Михаил Викторов рассказал «Недвижимости Нового Калининграда.Ru» о потенциальных нововведениях, возможных проблемах, а также об общей ситуации на строительном рынке.
«Систему надо менять»
— Законопроект о внесении изменений в закон о дольщиках в осеннюю сессию так и не приняли, хотя собирались. Почему решено повременить?
— Поскольку вопрос непростой и реакция на него со стороны профессионального сообщества была достаточно активной, в том числе со стороны регионов, то, естественно, проигнорировать какие-то замечания инициаторы законопроекта и не смогли И это хорошо, потому что дискуссия, организованная на площадке Минстроя РФ определённые результаты уже дала. Передо мной стояла задача обязательно отследить и защитить интересы региона и, в частности, калининградских застройщиков, чтобы изменения были продуктивные, но не носили убийственный характер. Вот одно из таких изменений — это как раз просьба застройщиков отложить принятие закона до 2017 года. Принятие отложить не получится, но ввести переходные нормы и перенести вступление какой-то существенной части положений на 1 января 2017 года — это реально. Об этом заявила буквально несколько дней назад на нулевых чтениях в общественной палате замглавы Минстроя Наталья Антипина. Она сказала, что это предложение будет учтено и, скорее всего, основные положения вступят в силу с 1 января 2017 года. Об этом, кстати, писали и наши застройщики, и региональное министерство поддерживало это, чтобы в течение года дать возможность привести себя в соответствие, отработать темы, в том числе контрольные функции.
— Также застройщики предлагают создать отдельный банк для кредитования строек. Возможно ли такое?
— Идея это не новая, ещё в советское время работал специальный банк, он назывался «Промстройбанк», и велось соответствующее кредитование, в нынешней версии это называлось проектное финансирование. И эта идея, скажем так, витает в воздухе. В том числе, кстати, предлагается учесть компенсационные фонды саморегулируемых организаций, поскольку сумма общих накоплений в фонде составляет порядка 70–80 млрд рублей и, в принципе, могла бы быть такой хорошей стартовой суммой. Но принципиальное решение не принято. То есть пока идёт дискуссия. Я думаю, что создание подобного рода механизма, скорее всего, обязательно будет вынесено на повестку Госсовета под руководством президента, который планируется провести в районе марта 2016 года. И мы эту повестку уже предварительно начинаем обсуждать, готовить и, я думаю, дальше уже будем конкретные предложения защищать, чтобы они были озвучены.
— А с калининградскими застройщиками тоже повестка обсуждается?
— Да, вот последняя встреча была в понедельник. Я предложил не только обсуждать законопроект о дольщиках, но всё-таки подумать шире и масштабнее. Ну, допустим, одно из таких предложений, которое надо выносить на уровень руководства страны и отрасли, — это обеспечение предприятий доступными кредитами. Потому что те 16–20%, под которые сейчас банки готовы кредитовать, для отрасли убийственны. По сути дела, это работа, с учётом резко снизившейся маржи, исключительно на проценты. Поэтому, естественно, объёмы кредитования стройки резко падают. Поэтому, кстати, и именно создание такого специального банка, который мог бы под 8–10% кредиты выдавать, может существенно оздоровить и встряхнуть отрасль.
— Это как должно финансироваться? Государством?
— Да. Но, естественно, всё это на возвратной основе. Другое дело — пользование кредитом. Вот оно с точки зрения раскрутки и поддержки отрасли должно быть, естественно, существенно ниже текущих рыночных, но при этом заградительных ставок. Я когда встречался с помощником президента, Сергеем Глазьевым, он откровенно сказал, что среднестатистическая норма прибыли сейчас, по данным Росстата, — 5%. Имея прибыль 5% годовых, как можно отдавать кредит с процентом 15–20%? Ответ очевиден, что либо кредиты не берут, либо предприятие будет разоряться. Эту систему надо менять. Но это, знаете, глобальный такой спор между главой ЦБ, которая выступает за всякое ограничение инфляции и ограничение массы денег, и другой стороной, которая, наоборот, считает, что экономику надо сейчас наводнить дешёвыми деньгами и, соответственно, формировать спрос. То же самое — это снижение ипотеки до уровня 7–8%. Но это, кстати, министр строительства Михаил Мень уже озвучил публично, что вопрос прорабатывается.
«У нас, конечно, ситуация более благополучна»
— В версии законопроекта о дольщиках, внесённой в Госдуму, строительство социальной инфраструктуры всё-таки отнесено к целевому использованию средств. Значит ли это, что теперь застройщики Калининграда за счёт дольщиков будут возводить детские сады, школы, прокладывать сети, хотя этим должен заниматься муниципалитет?
— Здесь, действительно, получился сложный вопрос, потому что мнения разошлись. Компании столичных регионов — Москвы, Московской области, Петербурга, Ленинградской области — выступают за легализацию затрат на социальную инфраструктуру. То есть это означает, что сети, садики, школы, социальные объекты будут строить за счёт дольщиков, и чтобы этот вид целевого использования был прописан в тексте закона. Наши застройщики категорически против. И могу сказать, что ряд московских фигур — тот же депутат Хинштейн — тоже считают, что это неправильно, что нельзя за счёт дольщиков строить социальные объекты. Иначе это сразу расхолаживает и муниципальный уровень, и региональный уровень, и легко всё тогда свалить на плечи конечного потребителя, мотивировав тем, что денег в бюджете нет. В общем, вокруг этого пункта сейчас идёт ожесточённая дискуссия — оставлять его или исключать. Я могу сказать, что выступал за то, чтобы не относить затраты на социальную инфраструктуру к целевому использованию. Но я выполняю, по сути дела, позицию нашей области. У нас, конечно, ситуация более благополучна, именно в виду достаточно сильного внимания федеральных властей, первых лиц, активности нашего губернатора, который федеральные средства выбивает. В этом плане 2015 год — показательный, построено порядка 5 садиков, 2 школы, это для субъекта федерации очень хорошая динамика. Я вот нашим застройщикам тоже объяснял, что за это спасибо федеральному центру, что нам выделяют деньги по ФЦП, и мы их осваиваем. В Московской области такого нет. И в качестве нагрузки область вешает на застройщика в соответствующем микрорайоне строительство того или иного объекта и бесплатную его передачу. В общем, здесь дискуссия продолжается, и, видимо, между первым и вторым чтением какие-то аргументы «за» или «против» на этот пункт повлияют.
— А нельзя это решение передать на региональный уровень?
— Это не очень правильно, потому что страна-то у нас одна, и граждане одинаково платят налоги, и ущемить на фоне федерального законодательства граждан Московской области в сравнении с гражданами Калининградской области — это не очень юридически корректно. Допустим, передать в регионы методики, связанные с расчётом среднестатистической стоимости квадратного метра, расчётом, соответственно, требований к собственному капиталу застройщика — это да, вполне реально, и никто с этим не спорит. То есть, допустим, установлено законом, что собственные средства застройщика должны составлять 5% от общей площади объекта, умноженные на среднестатистическую стоимость квадратного метра — пожалуйста, конечный расчёт передаем регионам. Такое решение обсуждалось.
— То есть регионы смогут решать, какой процент от стоимости объекта должен составлять собственный капитал застройщика?
— Нет. 5% будет установлено. А чтобы не дискутировать, что такое среднестатистическая цена квадратного метра жилой площади — взять за основу данные Росстата или вести мониторинг или ещё что-то проводить, — это уже будет решать регион.
— То есть регион будет определять среднюю стоимость квадратного метра жилья?
— Да, то, что он берёт за основу. То есть вот это обсуждалось, и министерство строительства готово прописать пункт, связанный с передачей таких полномочий в регион.
«Если банк обанкротится, что будет?» 
— В законопроекте сохранена система обязательного страхования ответственности застройщиков, хотя были предложения её отменить. Почему было принято это решение?
— Здесь тоже, с одной стороны, есть определённый результат, что система страхования в законопроекте не является обязательно вменённой — предлагается три варианта. Первое — это страхование, как оно было. Второе — это оформление поручительства. Это может быть поручительство банка, головной компании, учредителя. И третье — это кредитование через эскроу-счета. Когда компания обращается в банк, получает кредит на начало строительства и подписывает соглашение по открытию эскроу-счетов для своих дольщиков. И при накоплении соответствующей суммы банк выдаёт уже льготный кредит с резко сниженным процентом. Я могу сказать, что Сбербанк делал в своё время доклад, и он называл цифры в 16,5% на начале стройки, и при накоплении уже соответствующих средств дольщиков процент кредита снижался уже до 3,5%.
— Получается, что средства дольщиков застройщик получает под проценты?
— Да. Застройщик под эти 3,5% получает деньги. Естественно, эти проценты сразу были подвергнуты критике. То есть почему 3,5%, почему не 3%, не 1,5%? Банк мотивировал тем, что сопровождение счетов, работа с физлицами, сопровождение стройки, осуществление функции соответствующего технического контроля, контроль за освоением средств — это всё затратные механизмы, и банк оценивает свои услуги в такую сумму. Я, например, эти цифры подверг сомнению, потому что это слишком голословное заявление, и предложил по цифрам остановиться отдельно, потому что экономические детали очень важны. Так что схема эскроу-счетов на первом и втором чтениях, видимо, тоже будет подвергаться определённому анализу. Были вопросы, связанные с гарантиями перед гражданами. Я сам задавал вопрос — хорошо, а что если банк обанкротится, что будет? И это тоже учтено, и готовится предложение по страхованию эскроу-счетов с лимитом до 15 млн рублей, причём если дольщик купил несколько квартир, то всё равно сумма страхования суммируется, но не должна превышать 15 млн. Минстрой и банковское сообщество обещали дать более полный расклад по сопровождению к первому чтению законопроекта. Но я думаю, что эти три схемы так и будут базовыми и застройщик получит самое главное — право выбрать.
— В целом насколько необходимо обязательное страхование ответственности застройщика и насколько оно действенно?
— Отдельно остановлюсь на вопросе страхования, потому что по-прежнему критикуется, что компаний мало страховых осталось: их вроде бы 19, но реально действующих — 4. Да, работает Общество взаимного страхования, куда, в основном, входят компании столичного региона. Конечно, ОВС собирается расширяться, но при дискуссии вокруг этого было отмечено следующее, что одно ОВС на всю Россию — это слишком большие риски. Это фактически сложить яйца в одну корзину. И было рекомендовано Минстрою все-таки продумать, как стимулировать создание Обществ взаимного страхования хотя бы по окружному принципу. В принципе, с этим все согласились, и я, например, лично собираюсь в первые рабочие дни встречаться с председателем совета директоров ОВС Александром Ручьёвым. Предварительно я с ним на общественных слушаниях обсуждал это. Суть моей идеи — чтобы они поделились методическим опытом, всеми необходимыми положениями, чтобы не быть монополией. Это снизит и риски, и претензии к ним, если они помогут, например, застройщикам северо-запада создать ОВС в соответствующем федеральном округе. По результатам планирую во второй половине января уже доложить нашим застройщикам и нашему министерству.
«Перенасыщение, как высокую температуру, надо снять»
— В Калининградской области в 2015 году снова бьют рекорды темпы строительства жилья. Однако в этом году губернатор наконец обратил внимание на то, о чём эксперты говорили ещё год назад — рынок перенасыщен. Осенью прошлого года региональный Минстрой прогнозировал снижение цен на недвижимость за счёт темпов ввода. Однако этого так и не произошло — рынок в стагнации, жилья много, и оно недоступно. Как мы оказались в такой ситуации и как её решать?
— В 2015 году мы приложили массу усилий, чтобы темпы и объёмы строительства не снижались — это
всё-таки загрузка, это рабочие места, это отчисления налогов. И в течение всего года все компании со сроком сдачи объекта через 3–6 месяцев вправе были обратиться в комиссию при министерстве, и они обращались, мы проводили заседания каждые две недели и помогали с подключениями. Результатом такой работы стало то, что на начало декабря, по данным калининградского Росстата, уже введено в строй 1 млн 93 тысячи квадратных метров жилья. Это означает, что декабрь внесёт ещё свой вклад в копилку объёмов жилья, и, скорее всего, рекорд прошлого года будет преодолён. В начале года мы точно так же прогнозировали, что ситуации с валютными скачками уже не будет и население все свободные средства уже вложило, а значит, надо стимулировать спрос. Цены, по данным того же Росстата, остались фактически на месте. Я специально вчера посмотрел данные, там отклонение
что-то около 0,9%. Это, я считаю, статистическая погрешность. С учетом того, что инфляция в этом году составила 15–30% по ряду позиций, единственное, что не подорожало — это квадратный метр жилья. И если с учётом темпов инфляции, чисто экономически будем считать, что недвижимость подешевела с учётом роста инфляции в целом.
— Вам не кажется, что это случилось не из-за того, что у нас строительство такое активное, а из-за того, что рынок в стагнации? Люди не покупают жильё, поэтому цены не меняются.
— Рынок — это чаши весов. Когда объём предложения растёт, цены в первую очередь останавливаются, в какой-то степени они могут отскочить. Я не анализировал этот момент, но если прийти в офис компании конкретной, то вам дают, как правило, рассрочки, скидки, и это тоже определённое удешевление. Это Росстат просто не может учитывать, но я уверен, что, если прийти в ту или иную компанию, вам всегда предоставят скидку в объёме 5%. Но не это главная проблема — цены стоят, они ещё будут стоять. Вопрос, куда и как продать этот излишек. По моим оценкам, не менее 40% объёмов построенного жилья в Калининградской области сейчас не распродано. И застройщики это подтверждают. Попытка стимулировать спрос была, и Калининградская область одна из немногих, где губернатор принял грамотное решение, объявив о льготной ипотеке, но кризис бьёт по всем карманам, и в первую очередь — по льготникам. Именно у них в меньшей степени свободных средств, которые они могли бы вложить в ипотеку. Я вот на втором этапе предлагал 8% сделать для всех жителей Калининградской области с цензом проживания более 10 лет. Но понятно, что такого объёма дотаций в областном бюджете нет. Сейчас эту идею уже повторяет федеральный министр, заявляя, что в Правительстве РФ рассматривают вопрос о снижении ставки до 7–8% по тем льготным условиям, которые сейчас существуют для ставки в 12%. Я в большей степени жду таких решений от федерального уровня, потому что у них на порядок больше возможностей провести и это решение, чем у любого субъекта федерации. Поэтому при подготовке к Госсовету я рекомендовал и нашим застройщикам, и нашему министерству всячески этот пункт лоббировать и экономически просчитывать, показывая, что 1000 квадратных метров, проданных по льготным ставкам, дают соответствующий доход. Это перенасыщение, как высокую температуру, надо снять. Здесь никакой сенсации — что ожидали, то получили. Могу сказать со своей стороны, как человек, который больше сейчас находится в Москве, в коридорах Минстроя, Госдумы, аппарата правительства, я точно так же буду эту идею проталкивать.
«Буду как комар жужжать»
— Продолжаете ли вы следить за калининградскими внутренними проблемами в строительной сфере?
— В какие-то детали у меня уже нет возможности вникать. Скажем так, передо мной ставилась задача довести до конкретики проблему, которая при мне резко обострилась — это «СУ-155». Я считаю, идея о создании группы на российском уровне во главе с Менем сработала, удалось подстегнуть и привлечь внимание и вице-премьера Шувалова. Определён санатор — банк «Российский капитал». Я недавно был в «Интеко» — это, скажем так, техническое подразделение санатора. На прошлой неделе мне региональный минстрой сказал, что есть график финансирования и до конца года они ждут поступления средств. Я сказал: «Коллеги, если средства не поступают, сигнализируйте, я готов здесь обращаться и в банк-санатор и в Минстрой, который держит ситуацию на контроле». Говоря откровенно, я слежу только за этой ситуацией.
— Со мной буквально час назад связались местные дольщики «СУ-155», они говорят, что им обещали начать финансирование до 25 декабря, однако деньги так и не поступили.
— Ну, я считаю, это неправильно. График подписан, утверждён на уровне министра. Любой вопрос надо толкать, это правило. И говоря прямо, из 15 субъектов федерации кто поактивнее, тот и пробивается. Я в Москве стараюсь ставить в первую очередь интересы Калининградской области. И как раз три субъекта федерации были определены приоритетными — это Московская область, Калининградская область и Санкт-Петербург. Поэтому, как в любом бюрократическом механизме, не надо ждать у моря погоды, надо идти и защищать.
— А что вы сейчас посоветуете сказать дольщикам, которые волнуются?
— Как я и сказал нашему министру, Амиру Хажбиевичу: «Как только видишь, что есть нестыковка, готовь обращение. Направляй обращение в приёмную министру, копию мне, я на следующий день иду и сижу, и жду. Либо министра, либо заместителя министра. Буду как комар жужжать, пока не добьюсь решения или результата.
«С 2016 годом уже сложнее»
— Поправки в 214-ФЗ должны обеспечить безопасность будущих дольщиков. Но что делать тем, кто уже 10 лет ждёт своих квартир?
— Буквально на днях в третьем чтении принят закон о банкротстве застройщиков, который позволяет инициативным группам, жилищным кооперативам или сторонним инвесторам выкупать имущество обанкротившейся фирмы. До сих пор это был очень сложный юридический клубок — как привести на объект инвестора или ЖСК, потому что концов не найти, кто-то уже сидит, кто-то в бегах. И я считаю, что этот закон, который, с одной стороны, сделан под ситуацию со «СУ-155», он точно так же может коснуться и этих застарелых объектов, которым было тяжело найти хозяина. Я считаю, что в 2016 году этот инструмент будет в полной мере применён и у нас в области.
— Как в целом оцениваете итоги 2015 года в сфере строительства и недвижимости? Как кризис повлиял на рынок? Есть ли прогнозы на 2016-й?
— Для Калининградской области, я считаю, итоги очень хорошие. Во-первых, руководству области — это и персональная заслуга губернатора, и минстрой работал в три смены — удалось ввести в строй многие долгострои. Я считаю, это огромная и политическая, и строительная победа, что был достроен Театр эстрады, и КВН пустил корни на берегу Балтийского моря. Вот об этом все говорят — и в Москве, и в других регионах. Я считаю, это очень долгоиграющая победа. С точки зрения социального развития тоже небывалые темпы, когда строятся садики, школы, ликвидирована фактически очередь. Я могу сказать, что добиваться этого было тяжело, потому что как всегда — нет людей, не хватает квалифицированных подрядчиков, всё на ручном управлении, но результат этот есть. Я всегда подчеркиваю, почему в Калининградской области одни из самых низких цен в стране — 35–45 тысяч стоит жильё эконом-класса, потому что опять-таки есть серьёзные вливания в социальную сферу, когда федерация, область, муниципалитет всё это строят за свой счёт. Застройщику остаётся только сам дом. Я помню, на Артиллерийской я посещал жилой комплекс, вот как он заиграл, когда рядом открыли детский садик. А он 230–240 млн рублей стоил, региональный застройщик это не потянет. И как следствие — низкие цены и хороший объём жилья. Это очень показательно, что мы не просто рекорд один год показали, а и на следующий год получили подъём приличный, это значит, что работа велась и ведётся системно. С 2016 годом уже сложнее, потому что понятно, что есть риски сокращения финансирования тех или иных объектов, не получено подтверждение, как решать вопрос со стимулированием спроса на жильё, но я считаю, надежды есть, есть понимание, как это делать, есть заявления федеральных властей. Я считаю, будет раскручиваться в большей степени стройка, связанная с чемпионатом, и вот знаете, фокус внимания, в том числе прессы, который раньше был посвящён Театру эстрады, очистным Калининграда, уже перейдёт на стадион.
— Это если он начнёт строиться.
— Начнёт, контракт подписан, отступать уже некуда, торговаться тоже. И это, кстати, хорошо, когда прессе есть о чем писать, есть стройки. 2016 год для Калининградской области, я считаю, выглядит тоже вполне рабочим и вполне достижимым. Есть куда прилагать усилия. Ну и строители будут с работой — это самое главное.
Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru»
© 2003-2024