Слово за регуляторами ипотечного рынка

Одним из важнейших условий скорейшего выхода ипотечного сектора из финансового кризиса является активная и конструктивная позиция регуляторов рынка – Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам – в запуске механизма рефинансирования ипотеки, в поддержке ими широкого распространения на рынке нового, потенциально эффективного финансового инструмента – ипотечных ценных бумаг.

 Банковское сообщество России с признательностью восприняло мощную финансовую поддержку со стороны государства в наиболее сложный период кризиса. Эти меры позволили не только стабилизировать резко ухудшившуюся ситуацию на финансовом рынке, но и продемонстрировали решимость руководства страны отстаивать рубежи финансовых достижений России, в том числе и в сфере ипотеки.

 Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, созданное для оказания помощи «проблемным» заемщикам, на протяжении всего 2009 года демонстрировало готовность к расширению реструктуризации ипотеки. Принятие ряда дополнительных мер способно активизировать эту работу.

Оперативная поддержка ипотеки могла бы быть оказана путем приобретения ВЭБом уже выпущенных трансграничных ипотечных облигаций, находящихся в портфелях российских инвесторов. Это позволит освободить средства российских банков, которые, в свою очередь, могли бы быть направлены на выдачу ипотечных кредитов на новых условиях (с уменьшением их конечной стоимости для граждан). Одновременно было бы полезно рассмотреть вопрос об инвестировании и пенсионных накоплений, и средств, поступающих от АИЖК, именно в такие бумаги.

Большая часть ипотечных ценных бумаг, имеющих в основе активы российского происхождения, была выпущена за рубежом в связи с развитостью законодательства, большим опытом по данным бумагам на зарубежном рынке, сравнительной простотой реализации. При этом трансграничные сделки отличаются лучшим качеством документации и более прозрачны для инвесторов. Объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах, составил 2 млрд 386 млн долларов США на конец 2008 года. О надежности таких бумаг свидетельствует включение двух выпусков – Fundus Mortgages 2008 Limited (Ирландия) и Finis Mortgages 2008 Limited (Ирландия) (построенных на ипотечных активах Банка ВТБ 24) – в Ломбардный список Банка России. Эти бумаги могут выступать в качестве обеспечения при получении кредитов Банка России, а также являться предметом сделок прямого РЕПО с Банком России.

Еврокомиссия и Европейский Центральный банк, а также центральные банки стран – членов Евросоюза в кризисное время уделяют приоритетное внимание поддержке рынка ипотечных облигаций и стремятся создать условия для сохранения и увеличения объемов выпусков, не останавливаясь даже перед прямым выкупом этих бумаг с рынка в больших объемах.

Так, в мае 2009 года Европейский Центральный банк объявил о намерении выкупить обеспеченные ипотекой облигации на сумму до 60 млрд евро. Как предусмотрено программой, выкуп закончится к июню 2010 года. Ожидается, что он пройдет пропорционально суммам обеспеченных ипотекой облигаций: на долю Австрии придется 1%, Испании – 36%, Франции – 23%, Германии – 28%.

По оценкам экспертов, несмотря на кризис обеспеченные ипотекой облигации хорошо поддерживаются рынками, и такой позитивный прогноз делается и на обозримое будущее.

Что же касается поддержки ипотеки со стороны регулятора отечественного рынка – Банка России – то здесь есть ряд вопросов, ждущих своего неотложного решения.

К числу достижений, знаковых для рынка, можно отнести включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России весной 2008 года, т. е. еще до пика кризиса. Однако это только первый шаг. Актуально включение трансграничных ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России без дополнительных поручительств на основе рейтингов бумаг. Об этом говорится уже давно, и, казалось бы, такой подход логически вытекает из уже давно принятого решения, но судьба этого вида ипотечных бумаг пока не решена. Не менее злободневный вопрос – рефинансирование Банком России портфелей закладных.

Призывы руководства страны к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту, понятны и близки банкам – участникам ипотечного рынка. Снижение ставок призвано оживить экономику, дать ей импульс в преодолении кризиса, решить многолетнюю жилищную проблему. Однако речь должна идти не о директивном установлении уровня процентных ставок, определенных нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без вмешательства государства. Рациональнее было бы не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка и обеспечение его ликвидности по рыночным ставкам.

Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка – это хорошо, но для рынка при сохранении нынешнего уровня инфляции результат может быть отрицательным. В рыночной экономике решающее слово должно все же оставаться за рынком. Доступная процентная ставка может быть достигнута за счет нормальной конкуренции. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в поддержку его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока, и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.

«Молодой возраст» ипотечных ценных бумаг объясняет их сравнительную малоизвестность и малочисленность на рынке. Однако, при условии поддержки на рынке, число этих бумаг будет расти, они будут все более востребованы инвесторами и в итоге могут стать важным фактором динамичного развития ипотеки при одновременном снижении процентных ставок. 

Решающее слово в поддержку ипотечных ценных бумаг должны сказать специально созданный государством институт развития рынка ипотеки – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – и регуляторы рынка – Банк России и Федеральная служба по финансовым рынкам. Именно они, по мнению банковского сообщества, своей принципиальной позицией должны продемонстрировать решимость реальными мерами развивать ипотеку, что вызовет рост интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Давая «зеленый свет» этому финансовому инструменту, Банк России создаст условия для масштабного запуска механизма рефинансирования ипотеки, что, в свою очередь, оживит рынок, сделает его инвестиционно привлекательным и тем самым создаст объективные условия для снижения рисков в глазах инвесторов.

Результат усилий, предпринятых в этом направлении, легко предсказуем: ипотечное кредитование будет пользоваться спросом, возрастет конкуренция и в итоге ставки по ипотечным кредитам будут снижаться до оптимального, доступного массовому клиенту уровня.

Именно на таких условиях и именно таким образом в ипотеке может и должен заработать механизм рыночного регулирования, который в дальнейшем сам, по объективным законам, будет определять масштаб и динамику ипотеки в России.

 

Крысин Андрей Викторович

Председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка

Журнал «Национальные проекты»

Источник: Европейский Трастовый банк

На правах рекламы