Как реализовать право выкупа арендуемых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности: теория и практика

22 мая 2009 г. в Калининградской торгово-промышленной палате состоялся семинар по теме: «Реализация преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности: теория и практика». На семинаре, организованном КТПП совместно с ЗАО «Северо–Западный Юридический Центр», представители калининградского бизнес сообщества в диалоге с региональной властью попытались найти ответы на целый спектр вопросов, возникающих в связи с реализацией на территории Калининградской области Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Благодаря этому Закону с 5 августа 2008 г. у российских бизнесменов, соответствующих понятию субъектов малого и среднего предпринимательства (СМСП) появилось преимущественное право на выкуп арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной или региональной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости. Как выяснилось на семинаре, возможности представленные Законом, интересует не только представителей различных секторов калининградского бизнеса (от торговли и медицинских услуг до топливно-энергетического комплекса), но и банковской сферы, а также институтов, осуществляющих поддержку малого и среднего предпринимательства.

«За 10 месяцев действия Закона стало ясно, что реализовывать представленное «преимущество» предпринимателям оказалось весьма непросто, в первую очередь, в силу несовершенства самого Закона» - открывая семинар, отметил, Евгений ЛОХМАТОВ, директор Калининградского филиала ЗАО «Северо-Западный юридический центр». Основным недостатком Закона, по мнению юриста, является нечеткость формулировок ключевых положений Закона, определяющих условия предоставления права на льготную приватизацию арендуемого СМСП имущества.

Напомним, что преимущество на выкуп арендуемого имущества может быть предоставлено СМСП только до 1 июля 2010 г. при условии, что:

  1. арендуемое имущество находится в их временном пользовании непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу Закона (5 августа 2008 г.) в соответствии с договором или договорами аренды;
  2. плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение вышеназванного срока;
  3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения (для Калининградской области – 500 кв. м.);
  4. арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование СМСП.

Наиболее острая полемика разгорелась относительно понимания использованного в Законе критерия «надлежащее перечисление арендной платы». В представленном Евгением Лохматовым обзоре использования этого критерия в различных регионах РФ, содержался широкий спектр подходов к его толкованию: от самых либеральных до наиболее консервативных. Так в ряде субъектов, включая Санкт - Петербург, единственным условием предоставления права на «льготную приватизацию» является отсутствие задолженности по арендной плате на день вступления Закона в силу. Анна Боград, руководитель Агентства по имуществу Калининградской области, последовательно отстаивала на семинаре диаметрально противоположную позицию: право на льготу может получить лишь тот предприниматель, который не допустил ни одной просрочки платежа арендной платы в течение минимально необходимого по Закону трехлетнего срока. По ее мнению, возможность выкупа арендуемых помещений по первоначальной рыночной цене, является своего рода бонусом только для «добросовестных» предпринимателей - арендаторов. В то же время в Калининграде, согласно постановлению, подписанному Феликсом Лапиным 25.09.2008 года, свидетельством оплаты арендной платы надлежащим образом является отсутствие претензий об уплате арендной платы, направленных арендатору в порядке досудебного урегулирования, или решений судов о взыскании задолженностей по арендной плате. Однако серьезной критике со стороны предпринимателей подверглись положения указанного постановления, устанавливающие запрет на использование преимущественного права выкупа для СМСП, осуществляющих производство и реализацию подакцизных товаров, а также добычу и реализацию полезных ископаемых. Напомним, что в Закон от 22.07.2008 № 159 ФЗ такие ограничения не устанавливает.

Другим объектом критики присутствующих стала предлагаемая муниципальными властями в Калининграде, Черняховске, Озерске и других городах области схема оплаты предпринимателями выкупаемых помещений на условиях единовременной оплаты половины стоимости объекта с предоставлением рассрочки платежа на оставшуюся половину денежных средств. Как пояснила Анна Боград, такая практика не соответствует букве и духу 159 ФЗ, так как в соответствии с нормами данного закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в пределах максимумов, установленных региональным законодательством (в Калининградской области- до 3 лет) принадлежит только СМСП. А поскольку 159 ФЗ не содержит указаний относительно графика рассрочки платежа, то предприниматель вправе самостоятельно определить удобный для него график оплаты в пределах выбранного им срока погашения. Поэтому представители Агентства по имуществу предлагают предпринимателю лишь бланк графика, а содержанием таблицу наполняет сам арендатор. Руководитель Агентства пообещала собравшимся довести до сведения муниципалитетов данную позицию региональной власти.

Особый интерес участников вызвали вопросы, связанные с финансовой стороной выкупа арендуемых помещений, что вполне объяснимо с учетом непростой ситуации в экономике и меняющейся на глазах конъюнктурой рынка недвижимости. Так, Евгений Лохматов отметил ограниченность возможностей для использования предпринимателями банковского кредита для выкупа арендуемой недвижимости в связи с неприменимостью стандартного механизма коммерческой ипотеки. Так в соответствии с действующей редакцией Закона «Об ипотеке», обеспечить кредит можно только заложив нежилую недвижимость, находящуюся в собственности, - а как быть, если деньги нужны как раз на приобретение такой недвижимости. Пока в Государственной Думе РФ рассматриваются соответствующие поправки в Закон «Об ипотеке», юристы «Северо-Западного юридического центра» представили предпринимателям альтернативную схему использования ипотечного кредитования, реализуемую в партнерстве с банковским сектором, центрами (фондами) поддержки предпринимательства и государственными (муниципальными) структурами. Инна Тюсенкова, директор департамента «Финансы» КЦ «Бизнес-Эксперт» рассказала присутствующим об иных финансовых ресурсах для выкупа арендуемой недвижимости.

Не осталась в стороне и проблема формирования так называемой «начальной рыночной стоимости» выкупаемой недвижимости. Андрей Копчиков, начальник департамента правовой защиты недвижимости ЗАО «Северо-Западный юридический центр», поведал о том, что многие из предпринимателей, обратившихся в Центр за правовым сопровождением процедуры выкупа, жалуются на завышенную в разы по сравнению с существующими сейчас на рынке ценами, стоимость выкупаемой недвижимости, указанную в отчетах оценщиков. Присутствующие предприниматели подтвердили наличие и остроту такой проблемы и обратились к руководителю областного Агентства по имуществу с вопросом, по каким критериям региональные и муниципальные власти выбирают оценщиков и почему сам предприниматель не может заказать и оплатить оценку выкупаемой им недвижимости. Анна Боград ответила, что главная цель власти в данном контексте – максимальное наполнение  бюджета. Однако говорить о завышении стоимости предлагаемых к выкупу объектов недвижимости не приходится,  поскольку если арендатор не воспользуется предоставленным ему 159 ФЗ правом выкупа имущества по начальной рыночной цене, то это имущество будет выставлено на аукцион, где оно и будет реализовано. Анна Александровна также сказала, что она внимательно следит за соответствием цен, указанных в отчетах об оценке, рыночным показателям и из 150 отчетов об оценке объектов в Калининградской области еще ни в одном не было завышения, а вот занижения стоимости встречаются. В этом случае такие отчеты подвергаются корректировке в сторону увеличения. Что касается выбора оценщиков – то здесь главный критерий, по словам руководителя Агентства по имуществу – надежность и соответствующая репутация оценочных организаций, которые будут выполнять государственный и муниципальный заказ.

Стоит ли удивляться, что участники семинара, увлеченные констатацией проблем, связанных с воплощением в жизнь механизмов «льготной приватизации», количество которых по ходу семинара постоянно увеличивалось, вышли далеко за пределы отведенного в соответствии с регламентом семинара времени. Говоря о способах разрешения поставленных на семинаре проблем, представители «Северо-Западного юридического центра» обрисовали два основных направления. Первое - это изменение в интересах малого и среднего бизнеса действующего федерального законодательства, прежде всего 159 ФЗ,– и этот процесс, как говорится, уже пошел. Так, например, на рассмотрение Госдумы РФ внесен законопроект, предлагающий полностью исключить из 159 ФЗ критерий «добросовестности» арендатора. Другой вариант, о котором подробно говорил Андрей Копчиков, координатор временной практики СЗЮЦ по реализации 159 ФЗ, это путь судебного урегулирования споров между предпринимателями и властью, и судебных решений, выносимых по этим спорам, в том числе Арбитражным судом Калининградской области, с каждым днем становится все больше.

«Однако наиболее оптимальным способом, - отметил в завершение семинара Евгений Лохматов,- является совместный поиск решения существующих проблем в рамках открытого и конструктивного диалога бизнеса и власти, и этот семинар продемонстрировал возможность и продуктивность такого диалога».

Источник: Северо Западный юридический центр

На правах рекламы