Рынок земли

До введения аукционов торговля землей в нашем регионе шла бойко – особенно лакомыми кусочками в областном центре и на побережье. Цены росли подобно снежному кому в Альпах, но на бюджете это никак не сказывалось. Синхронно с ростом дикого земельного рынка вырастали элитные особняки в элитных местах, принадлежащие состоятельным чиновникам и бизнесменам. Цены на землю сравнялись по уровню с мировыми. Прошедший год охладил азарт – земельные аукционы оказались без игроков. Прежде всего без тех, кто делал на этом стабильный бизнес: около половины участков покупалось либо для перепродаж, либо для вложения капитала в ожидании дальнейшего роста цен. В регионе образовался узкий круг крупных «латифундистов», таких как ОАО «Автотор» и АО «Молоко», в чьем владении оказались огромные площади земель в основном сельскохозяйственного назначения (при цене по 100 долларов за гектар, даже если столько же уйдет на изменение категории, – вполне посильное приобретение).

Почему обезлюдели аукционы

Казалось бы, резкое торможение строительной отрасли должно было нарушить равновесие на земельном рынке в пользу мелких и недорогих участков. Действительно, в 2009 году в регионе практически не было заделов – застройщики не решались на покупку больших участков для комплексной застройки, но и те, кто уже решился было и прикопил денег на домик в деревне, заняли выжидательную позицию – а вдруг земля подешевеет. Дохода бюджету земельные аукционы не дали. Прежде всего потому, что участки экономкласса либо находились в не слишком удобных местах, либо не могли похвастаться полным комплектом инженерных коммуникаций. Действительно, если удаленный от областного центра кусочек земли получал от муниципалитета «приданое» всего лишь в виде воды (недалеко!) и дороги (почти асфальтированной!), то даже цена по 10 тысяч рублей за сотку покупателей не вдохновляла. Ну а престижные участки в Гурьевском районе не продавались по другой веской причине: слишком дорого для экономкласса и слишком мелко для более высокого уровня запросов.

Таким образом, предложение резко превысило спрос. Особенно много «высыпалось» на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Но с тем же равнодушием потенциальные покупатели отнеслись и к участкам в будущей игорной зоне – торги по ним не состоялись 13 раз. Татьяна Кондакова, глава агентства по градостроению, считает, что ситуация с калининградским Нью-Лас-Вегасом, похоже, приобрела очертания замкнутого круга:

– Пока все участки не будут проданы, я не смогу собрать своих коллег, чтобы запроектировать инженерную инфраструктуру. Пока нет пула, пока нет соответствующих исследований – землю не купят. А для туристов кроме рулетки должна быть бальнеология (парки, зоны отдыха, спортивные сооружения) – она и будет востребована.

Однако не надо быть скептиками… на месте Лас Вегаса вообще была дикая пустыня.

Подогрев для земельного рынка

Требования к продавцам должны были еще более ужесточиться: для сделок с землей, включая изменение категории, начиная с этого года должны были прилагаться документы территориального планирования и правила землепользования и застройки. Весь 39-й регион срочно занялся подготовкой участков, но о каком комплекте коммуникаций может идти речь, если бюджеты маленьких городков пусты, а в части районов еще и в помине нет газа?

Но теперь эта поправка к Земельному кодексу войдет в силу через пару лет. Президент Медведев подписал закон о продлении ограничения на операции с землей без правил землепользования и застройки до 2012 года, что должно подогреть интерес застройщиков к новым проектам.

Но рынок можно подогреть ко всему прочему и командно-административным способом – комментируя результаты земельных аукционов, губернатор Георгий Боос назвал цены на землю «неоправданно завышенными» и сказал, что «эти цены необходимо пересмотреть». Если это пожелание учтут, то начнут бойко покупать не только участки под поселки и комплексную застройку, оживится и распродажа участков под индивидуальное жилое строительство. По статистике рынок таких небольших участков должен стать активнее в феврале-марте, а затем – после небольшого спада – в августе-октябре.

Осознав, что готовое жилье так за время кризиса и не подешевело, оставаясь по-прежнему малодоступным, население по логике жанра должно обратить внимание на первичный рынок участков по шесть соток. «Восточные земли» обойдутся недорого. Впрочем, есть и еще один вариант – раздать землю нуждающимся в жилье. Крамольно?

В чистом поле васильки

В России такой прецедент уже есть. Бесплатную раздачу земли предложили в Белгороде, Орле, Хабаровске, посчитав, что таким образом убьют двух зайцев – реализуют нереализуемую в принципе программу «Жилище» и оживят строительную отрасль. К раздаче там допустили только «ветеранов» очереди на квартиру с незапамятных советских времен (до 1.03.95 г.). В рамках этой программы органы местного самоуправления действительно могут предоставлять этим гражданам участки под ИЖС, обеспечив их предварительно инженерными коммуникациями. С условием, что эти граждане покинут очередь.

Была сделана такая попытка и в Калининграде. Снова обратимся к эксперту по землеустройству Татьяне Кондаковой.

– Действительно, есть такое положение в программе. Написано хорошо и правильно. Но! Все это не находит отражения в Земельном кодексе, потому что в нем не предусмотрено прямое распределение земельного фонда – только через аукционы (исключение Героям Советского Союза и инвалидам ВОВ).

Некоторые субъекты этот закон нарушают: разрабатывают проект планировки, строят сети и раздают готовые к строительству участки. Как правило, это земли сельхозкатегорий или земли населенных пунктов. Не все виды нуждающихся начинают сразу строить на подготовленных участках – кто-то и продает, чтобы улучшить жилищные условия на старом месте, но проблема все равно решается – люди обретают желаемое.

В тот момент, когда вышло изменение в программе «Жилище», я предложила депутатам горсовета аналогичный ход. У субъекта есть большое количество земель, примыкающих к пос. Ушаково и некоторым другим населенным пунктам, близким к городу. Механизм перевода серьезный, поэтому нужно найти необходимое число желающих, и вместе с областью за счет средств программы мы могли бы обеспечить участки инфраструктурой. В общем, предложила попробовать решить старую проблему нетрадиционно. Возможно, плохо сработали СМИ, но инициатива захлебнулась.

Орел и Белгород строят сети за счет программы и собственных средств муниципалитета, нуждающимся раздают участки – оживляют строительную отрасль. И людям хорошо. Еще и кредиты дают на первый взнос под маленький процент. Но все это возможно при активности населения. Один в поле не воин. Не воспринял идею и строительный бизнес: скорость оборачиваемости рубля на многоквартирных домах много выше, чем на индивидуальном жилье. Вот и проигнорировали.

Во саду ли, в огороде

Дороговизна земли в Калининграде спровоцировала повышенный интерес к садовым обществам. Особенно тем, которые находятся в черте города. Средняя цена за сотку на дачном участке невысока, путь переоформления категории под ИЖД хоть и извилист, но протоптан. И народ перекупает у огородников все, что осталось.

Кстати, предлагают даже участки на Донского – в тихом, уютном уголке и прямо в центре города. Правда, по сведениям Татьяны Кондаковой, это уютное местечко оказалось санитарно-защитной зоной Калининградской железной дороги. И перспектив у этого садового общества никаких. Если раньше там ходили пассажирские поезда и закрытые грузы, то теперь – нефтяные составы, бочки с мазутом. В год кризиса там действительно тихо. Ну а когда они пойдут по прежнему режиму? Как они влияют на качество плодов и воскресного отдыха, можно догадываться. Но какие там плоды – на месте нелегальных огородов выросли трехэтажные садовые домики, вольготно разместившиеся на двадцати сотках. Никто вид разрешенного использования земли не менял, никто разрешение на строительство жилых домов не давал и в эксплуатацию их не вводил. Похоже, обитателям этих особняков плевать, какие дети здесь родятся! Еще в 1993 году на горсовете рассматривался вопрос о передаче в собственность земельных участков в садоводческих обществах, хотя в Земельном кодексе речь о землях населенных пунктов не шла. Но горсовет участки передал на приватизацию, а то, что находилось в санитарно-защитной зоне, – в долгосрочную аренду. Причем это противоречило не только генплану, но и федеральному закону. В генплане это буферная зеленая зона: зелень здесь несъедобная – только ради санитарных нужд.

Закон запрещает нахождение садоводческих обществ в санитарно-защитной зоне предприятий. Ни о какой приватизации речи быть не может, у людей право собственности – лишь на садовые домики, а земля в долгосрочной аренде. Чтобы понять, насколько загрязнена территория, надо провести исследования. Что же до прочих зеленых зон, на которые покушаются застройщики, то властям для отказа нужно иметь веские основания – иначе он будет оспорен в суде. Чтобы сохранить зеленые зоны, нужно все оформить по правилам землепользования и застройки, которые приняты.

Что и как еще можно купить

В структуре земельного фонда региона преобладают земли сельхозназначения (54 процента). Лес занимает 18, земли поселений – около 7 процентов, почти столько же – промзоны, но цифры приблизительные: оценка земли по карману не всякому муниципалитету. Система кадастровой оценки земель – вообще тонкое место в области: создание системы кадастра должно быть завершено лишь к 2011 году. Затея дорогостоящая, зато, как считают в правительстве региона, население станет покупать недвижимость в 10 раз больше, а налоговые поступления от сделок с землей увеличатся к 2011 году до 733,77 миллиона рублей.

Правда, не стоит искать на первичном рынке участков на побережье – вообще этот тип рынка практически «заземлился», передав эстафету рынку вторичному. Ценовой рекорд удерживает Куршская коса: в Морском, Рыбачьем цена доходит до 50 тысяч долларов – почти как на Лазурном берегу Франции (для сравнения: цена за одну сотку со всеми коммуникациями в Паланге составляет около 12 тысяч долларов). Считается, что цены на них «вздули» москвичи, по достоинству оценив этот прелестный уголок, занесенный ЮНЕСКО в список драгоценных кусочков планеты.

В общем, остаются только «восточные территории», по большей части еще не переведенные в категорию земли поселений. Но – без инфраструктурного «джентльменского набора». После кризисного 2009 года активность земельного рынка может повыситься разве что синхронно с подъемом строительной отрасли.

Как это будет происходить – об этом наш журнал будет держать читателя в курсе: в одном из выпусков мы намерены провести мониторинг земельного рынка.

Фото Ольги Даниловой