Рынок коммерческой недвижимости в Калининграде переживает период бурного роста и рискует стать перенасыщенным. На начало 2005 года насчитывалось порядка 200 тысяч квадратных метров торговых и около 145 тысяч квадратных метров офисных площадей различных периодов постройки. В 2005 году были введены в строй комплекс «Мега», торговый центр «Сити», торгово-офисный комплекс «55», целый ряд магазинов и кафе. Тем не менее, спрос на офисные помещения остается стабильным.
Будут ли офисы пустовать?
По оценке эксперта одной из калининградских фирм по торговле недвижимостью, из предлагаемых на рынке помещений группы «А» до сих пор являются вакантными около 5-7 % площадей. На загрузку этих помещений будут влиять следующие факторы:
-концепция строительства
-какая компания управляет офисными помещениями
-ценовая политика
-логистика
-местонахождение помещений.
Если нынешняя тенденция с незагрузкой офисов все-таки сохранится, то возможно, конечно, и падение цен на самые престижные в городе помещения. Впрочем, ожидаемые в наших краях иностранные и отечественные инвесторы, могут существенно повлиять на любые прогнозы. Калининград позиционируется властями как вполне привлекательный для инвестирования город с подготовленной инфраструктурой для развития крупного и, возможно, среднего бизнеса.
Назовем лишь несколько благоприятствующих имиджу факторов: решение вопросов транзита на самом высоком уровне; расширение и создание новых крупных производственных предприятий в городе и области, в том числе ориентированных на экспорт; назначение нового губернатора, которое вызвало новую волну интереса к нашему региону в деловых кругах Европы. Все это является привлекательным для инвесторов, следующим шагом которых и должно стать открытие в нашем регионе своих филиалов, новых офисов и представительств.
Есть и другое мнение, например, что в 2006-2007 годах несколько тысяч квадратных метров офисных помещений класса «А» будут пустовать по причине масштабного строительства новых офисных центров. Вполне вероятно, что окажутся невостребованными около 6000 квадратных метров новых построенных помещений.
По оценкам директора департамента коммерческой недвижимости одной из калининградских компаний по недвижимости, прошлый год стал переломным для рынка в смысле явного смещения предпочтений бизнеса в сторону высококлассных офисов. Престижное место, необходимый уровень комфорта и коммуникаций, решение вопросов парковки — эти требования к офисам выдвигают все больше клиентов.
Несмотря на существенное повышение цен (около 35% за год), продажи шли активно в течение всего года. Сегодня свободных площадей на продажу осталось менее пяти процентов. Новые строящиеся центры начнут последовательно сдаваться в течение двух-трех лет, начиная с конца этого года. Однако нельзя говорить о единовременном массовом вбросе на рынок офисных площадей. На заполняемость офисных помещений будут влиять, во-первых, приемлемый уровень арендных ставок, которые сегодня существенно ниже столичных, во-вторых, темпы увеличения количества рабочих мест. Решить эту задачу без создания новых предприятий просто невозможно. Понятно, что суммарное количество офисных площадей всех заявленных проектов превышает потребность нынешнего рынка. Поэтому, чтобы быть уверенным в этой позиции, надо знать макроэкономический прогноз.
Рынок офисной недвижимости напрямую зависит от политической ситуации и деловой активности Калининграда и региона в целом. На ближайшие два-три года, по оценке некоторых экспертов, прогноз вырисовывается достаточно оптимистичный. Наиболее востребованными, по их мнению, будут небольшие площади класса «В» (до 150 кв.м)
Однако новый бизнес, ориентированный на европейскую интеграцию, филиалы и дочерние фирмы столичных предприятий, будет предпочитать офисы класса «А». Для удержания клиентов в офисах существующих административных зданий собственники могут пойти на коренную реконструкцию и доведение площадей до уровня класса «В». Все эксперты сходятся во мнении, что устойчивый спрос на офисную недвижимость будет А, по мнению главы одной из калининградских компаний по недвижимости, в ближайшее время может наблюдаться переезд предпринимателей из худших помещений — в лучшие. К этому времени предполагается ввести в строй порядка 80800 квадратных метров офисной недвижимости высшего класса. Согласно прогнозам, начиная с 2008 года, в аренду должно сдаваться от 40 до 60 процентов помещений класса «А».
После 2006 и 2007 годов может наступить некоторое насыщение рынка. Рост цен, как в жилом, так и в нежилом секторах недвижимости будет продолжаться в течение 2006 года, но динамика роста снизится. Арендные ставки могут возрасти на 15-30%, это коснется, главным образом, отдельно стоящих зданий площадью 500 квадратных метров и больше.
На правах рекламы
© 2003-2024