Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляют в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):
1)    заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2)    правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3)    подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4)    технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5)    согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6)    заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме тех, которые указаны в части 2 ст. 26 ЖК РФ.  Так, Собственник представил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных в пункте 2 статьи 26 ЖК РФ. В свою очередь, орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную копию согласия дочери на эти действия. На это требование собственник ответил отказом представить дополнительные документы, так как это не предусмотрено пунктом 2 статьи 26 ЖК РФ.
Соответственно, для защиты нарушенных прав собственник вправе обратиться в прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, так как требования органа, осуществляющего согласование перепланировки и (или) переустройства, очевидно незаконны.
К сказанному следует добавить, что для проведения работ по перепланировке помещений необходима проектная документация, которая составляется в соответствии с требованиями действующих строительных, технических и санитарно-гигиенических нормативов. Что же входит в состав проектной документации? Так, например, согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ "О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве" проектная документация является обязательным условием для проведения работ по перепланировке помещений.
В состав документации входит:
1)    технический паспорт БТИ;
2)    пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
3)    генеральный план М1:500 (кроме жилых зданий);
4)    сводный план инженерных сетей (при необходимости);
5)    план этажа М1:100 (М1:50) с указанием: предполагаемых к сносу перегородок; устанавливаемых перегородок; мест пробития проемов во внутренних стенах.
6)    план этажа М1:100 (М1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости);
7)    план этажа М1:100 (М1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости);
8)    строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
9)    чертежи узлов и деталей;
10)    техническое заключение о состоянии объекта;
11)    рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Согласно ст. 26 ЖК РФ, выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Иными словами, право указанной категории лиц на переустройство (перепланировку) должно реализовано дополнительно, например, в договорах коммерческого либо социального найма.
После приема документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Указание даты получения документов важно для контроля сроков их рассмотрения этим органом. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных выше документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа определены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005г. № 266 в ред. от 21 сентября 2005г. "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". Выдача документа, подтверждающего разрешение на проведение перепланировки и (или) переустройства, является основанием проведения этих действий.
Итак, начало работ, связанных с осуществлением переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обусловлено наличием документа, подтверждающего принятие решения о согласовании соответствующих действий в установленном порядке. Что же касается фактического и юридического завершения указанных работ, то документом, подтверждающим этот факт, является акт приемочной комиссии. Порядок образования такой комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, поэтому следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления.
Наиболее, значительным в этой сфере документом является РЕГЛАМЕНТ оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы. Основные его положения с успехом могут применяться в практике регионов.
Так, согласно ст. 4 Регламента:
4.1. Начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме  подлежит регистрации. Одновременно устанавливается дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ уполномоченное лицо (Управляющий домом) сообщает в подразделение Мосжилинспекции (Контролирующий орган), которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий домом  обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/ нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме.
4.2. Ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах должны предусматриваться обязательства Исполнителя о соблюдении требований соответствующего раздела) или собственными силами Заявителя (в этом случае он выступает в роли Исполнителя работ, и на него распространяются все требования Регламента, обращенные к Исполнителю работ).
4.3. Исполнитель работ - подрядная организация предъявляет в Инспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Инспекцией устанавливаются (и указываются в Журнале производства работ):
- перечень обязательных контрольных мероприятий;
- состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.
4.4.  Обязанности Исполнителя работ:
4.4.1. Вести производство работ в соответствии с:
- разрешительной и проектной документацией;
- установленными сроками и режимом производства работ;
- правилами и нормами производства и приемки работ;
- указаниями технического надзора Заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
- указаниями (предписаниями) контрольных органов.
4.4.2.  Отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству помещений.
4.4.3. Обеспечивать при проверках, проводимых Инспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
- комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;
- инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.
4.5.  Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Инспекцией. По письменному обращению Заявителя, предварительно согласованному с Управдомом. О принятом решении Заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
4.6. Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства помещений Исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую документацию по установленному перечню (п. 4.3 Регламента).
Согласно, ст. 5 Регламента:
5.1. Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины, путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на Объекте переустройства.
5.2.  Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Инспекции, или вне плана - при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ.
5.3.  Проверки проводятся Инспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу. Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ строго фиксируются. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.
5.4.  Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются до закрытия их другими работами, после их приемки (с оформлением актов установленной формы) заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора.
5.5.  При отсутствии актов на скрытые работы Инспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
5.6. Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Инспекцией как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражаются в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Инспекция проверяет:
- наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
- соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
- выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
- правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
- своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
5.7.  Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств фиксируются в Журнале производства ремонтно-строительных работ Исполнителя.
5.8.  При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
5.9. Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе Заявителя и представителей:
- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
- территориального органа исполнительной власти;
- Управляющего жилым домом;
- Разработчика (автора) проекта;
- Исполнителя (производителя) работ.
Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией. При невозможности личного участия Заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.
5.10. Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт приемки.
Итак, как мы видим в приведенном подзаконном акте, урегулированы практически все моменты, в том числе и те, которые Жилищный кодекс РФ в принципе не рассматривает. В первую очередь это вопросы, связанные с производством работ. Ведь большинство нарушений в этой части происходит как раз потому, что для проведения работ заказчики порой привлекали гастарбайтеров или строительные фирмы, не имеющие ни лицензии, ни соответствующей квалификации. В результате оказывалось, что работы выполнялись вопреки всем существующим строительным и иным нормативам, а сама фирма никакой ответственности за конечный результат не несла. Кроме того, разработчики Регламента постарались решить в рамках закона еще один немаловажный вопрос, который связан с возможностью причинения вреда смежным помещениям (расположенным по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения). В соответствии с Регламентом управляющий домом не только должен ознакомить заявителя с условиями вывоза строительного мусора и установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, но и ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме. Эта процедура может помочь в решении спорных ситуаций, связанных с возмещением вреда, причиненного в результате перепланировки помещения.
В части 2 ст. 28 ЖК РФ установлена обязанность органа местного самоуправления, осуществившего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии, в организацию (орган), осуществляющий учет объектов недвижимого имущества. Однако срок и возможные способы выполнения указанной обязанности ЖК РФ не предусмотрены, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.
Орган, осуществляющий согласование, имеет право отказать в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по основаниям, предусмотренным в статье 27 ЖК РФ:
1)    непредставление определенных документов;
2)    представление документов в ненадлежащий орган;
3)    несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Представляется, что указанные правовые нормы обладают теми же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений (ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.
При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Так, например ст. 1 Закона Московской области от 16.04.2004 г. № 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" запрещает переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению в работе инженерных систем и оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
Согласно вышеуказанного постановления Мэра г. Калининграда от 5 декабря 2001 г. № 3811 "О порядке оформления разрешений на переоборудование, перепланировку и реконструкцию помещений в жилых домах города Калининграда", запрещено:
1.    Переоборудование, перепланировка и реконструкция, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушений противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2.    Переоборудование, перепланировка и реконструкция, ухудшающие условия эксплуатации и проживания как в жилом доме в целом, так и в отдельно взятой квартире;
3.    Переоборудование, перепланировка и реконструкция, ведущие к нарушению требований действующих СНиП;
4.    Переоборудование, перепланировка и реконструкция жилых квартир при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры;
5.    Переоборудование, перепланировка и реконструкция помещений без согласия их собственников.
Закон Московской области от 16.04.2004 г. № 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" содержит большее количество запретов в данной сфере. Например, указанный нормативный правовой акт не допускает:
1.    Переоборудование и перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2.    Перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
3.    Установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
4.    Перепланировку, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
5.    Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
6.    Переоборудование и перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
7.    Переоборудование и перепланировку помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба;
8.    Переоборудование и перепланировку строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
9.    Перепланировку смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Не вызывает сомнения, что многие из приведенных запретов являются обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации. Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.
Орган, осуществляющий согласование, при принятии решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен указать в решении основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе должно быть выдано или направлено заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. В том случае если заявитель не согласен с решением об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства, заявитель имеет право обжаловать данное решение в судебном порядке. Порядок обжалования предусмотрен ГПК РФ.
Целесообразно обратить внимание также на то, что положения ч. 1-3 ст. 27 ЖК РФ сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся правил правовыми актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления.
Соответствующее решение об отказе в согласовании переустройства и (или перепланировки) жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 27 ЖК РФ).