Западня для стройки

Плата за присоединение к инфраструктурным сетям создает серьезные барьеры для развития бизнеса. В июле этого года, проводя совещание в пос. Новое Ступино Московской области, премьер Владимир Путин в очередной раз удивился стоимости подключения новых домов к инженерным сетям в РФ: «Стоимость подключения новых домов к инженерным сетям в РФ в 40 раз выше, чем в развитых странах. Безобразие натуральное, даже стыдно об этом говорить». Газета «Ведомости» в подтверждение слов премьер-министра приводит данные экспертов: «Взятки для прохождения административных препон составляют 5-15 % от стоимости проекта, коррупционные платежи за подключение к сетям – еще 7-10 %. На рынке недвижимости сложилась система генерирования ренты легальными способами – через экспертизы, согласования, разрешения. Процедуры согласований приводят к удвоению срока строительства».

Кто уже удивлялся проблеме подключения?

Еще в марте 2008 года в ходе заседания правительства премьер-министр РФ Виктор Зубков признал, что сегодня малый бизнес в России имеет много проблем, связанных с действиями монополистов при подключении к инфраструктуре. По его словам, в ряде городов России цена подключения к электросетям доходит до 50 тыс. руб. за 1 кВт, а за подключение к водоканалу с предпринимателей берут до 500 тыс. рублей. «Чубайс и все эти организации оборзели полностью. Ни ФАС, никто не контролирует эту работу», – эмоционально высказался В. Зубков. Кроме того, по словам Зубкова, чиновники затягивают процедуру оформления подключения.

«Если с сопровождением (за взятку) документы оформляются за 10 дней, без сопровождения – за год», – цитировал слова премьера Прайм-ТАСС. «Никакой системы одного окна нет, этот вопрос замотали», – добавил премьер-министр. «Я прошу министерства и вице-премьера Жукова до 1 мая принять самые энергичные меры, чтобы эти барьеры были сняты, чтобы к организациям, которые устанавливают такие тарифы для бизнеса, были приняты соответствующие решения», – заявил премьер. В октябре 2010 года уже премьер Владимир Путин сообщил, что правительство намерено обеспечить недискриминационный доступ предпринимателей к газовым и коммунальным сетям. Путин напомнил, что «с 2011 года в плату за присоединение к электрическим сетям будет запрещено включать плату за инфраструктуру уже существующих сетей».

В июле 2011 года на совещании в пос. Новое Ступино В. Путин отметил, что за рубежом застройщик проходит примерно 15 бюрократических согласований для ввода дома в эксплуатацию, в России – 50, при этом отечественный застройщик тратит на это до 700 дней. «Мы уже достаточно много сделали, чтобы дебюрократизировать сферу строительства. Давайте вместе подумаем, какие дополнительные шаги можно здесь предпринять», – предложил глава правительства.

Август этого года. Госдума объявила, что готовится ужесточить ответственность за нарушения при подключении объектов к электрическим сетям и коммунальной инфраструктуре. Соответствующий законопроект, в рамках которого предусматривается введение специальных статей в Административный кодекс, уже внесен на рассмотрение. Авторы нового законопроекта провели тщательный анализ практического применения порядка технологического присоединения к электросетям, регламентированного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2009 г. № 334. Анализ вскрыл многочисленные случаи злоупотреблений поставщиков услуг.

Обещанного три года ждут?

Действительность опровергает даже народную мудрость. Градостроительный кодекс РФ был принят в декабре 2004 года. В нем говорится, что все площадки для строительства, выставляемые на торги, должны иметь инфраструктуру, то есть муниципальные власти могут торговать только подготовленными площадками. В бюджетах денег на это дело не находится, поэтому в большинстве случаев инфраструктура остается головной болью самих строителей. При получении технических условий и газовики, и энергетики, и работники водоканала предлагают провести свои коммуникации к строящимся объектам за их же счет. Иначе и ТУ не получить. Принцип простой: «Вам надо – вы и стройте».
Власть не отстает от монополистов. Свежий пример. В сентябре администрация Калининграда выставила на торги 4 крупных участка общей площадью 49,7 га под комплексное освоение в целях жилищного строительства. В частности, будут выставлены два участка на ул. Суворова площадью 5,1 и 37,9 га со стартовыми ценами 19,9 и 79 млн. руб. соответственно, участок на ул. У. Громовой площадью 3,9 га с ценой 16,6 млн руб. и участок на ул. Дзержинского площадью 2,9 га с ценой 13 млн. руб.

Кроме них выставляются на торги еще шесть земельных участков общей площадью 387 га в поселке Совхозное за 56 млн. руб. А теперь – внимание! По данным участкам в анонсе торгов горадминистрации делается пояснение, что минимально необходимые инвестиции в их обеспечение инфраструктурой составят 700 млн. руб. Кто внесет эти инвестиции? Конечно же, покупатель «доступного и комфортного жилья». Получается, что за шесть лет действия закона он так и не заработал. Таким образом, вполне можно сделать вывод о саботировании властями на местах не только Градостроительного кодекса, но и самой государственной программы «Доступное жилье».

Энергетики вообще лидируют

Среди российских городов с населением от 150 тыс. человек Калининград занял второе место по стоимости подключения к энергосетям. Соответствующие данные приводятся в рейтинге портала ЭнергоВопрос за 2010 год. Плата за техприсоединение в Калининграде, согласно данным исследования, в 2010 году составила 20240 руб. за киловатт. Первое место в рейтинге занимает Якутск, где плата за техприсоединение в 2010 году составляла 25990 руб. за киловатт. Замыкает тройку лидеров 2010 года Новосибирск с 18690 руб. за киловатт. Минимальная плата за присоединение к сетям зафиксирована в Омске: она составила 205 руб. Цифры, которые приводятся в рейтинге, – это средняя цена подключения одного киловатта мощности. В нее не входят затраты сетевых компаний на строительство необходимой инфраструктуры. Оценивались расходы на подключение к электросетям мощности более 15 кВт (для меньшей мощности действует официальный тариф 550 руб.). При составлении рейтинга использовались официальные постановления о стоимости подключения электричества, утвержденные местными органами власти (региональными энергетическими комиссиями (РЭКами), комитетами и министерствами по ТЭК.

Закон о тарифах нужен, но...

«Закон о тарифах, регулирующий тарифные полномочия монополистов, семь раз стоял в повестке дня, – рассказывает депутат Государственной думы Валерий Зубов. – Все руки не доходят!» А между тем все разговоры о снижении налогового бремени – болтовня, уверен депутат, ведь рост тарифов, превосходящий инфляцию в разы, также является налогом.
«Инвестиционную составляющую нужно вывести из тарифной политики, – в свою очередь считает депутат от партии «Единая Россия», координатор проекта «Национальная инновационная система», председатель регионального совета «Деловой России» Виктор Зубарев. – «Недопрозрачности» таким образом можно будет избежать».

Российская действительность отличается от мировой практики тем, что поставщиком ресурсов являются госмонополии, отмечает директор Центра постиндустриальных исследований профессор ГУ ВШЭ, доктор экономических наук Владислав Иноземцев. Россия – единственная страна, где последние 15 лет существует лишь исключительно рост цен на этом рынке. «Не стоит ограничивать монополии инфляцией, – считает он. – Правильнее добиваться гибкой политики. Такой, чтобы тарифы могли снижаться и повышаться в зависимости от ситуации на рынке. Если в условиях снижения спроса конкурировать с Западом, то Запад будет иметь преимущество, поскольку там тарифы будут снижаться, в то время как в России – расти».

Сроки согласований тоже в цене

Одна из составляющих стоимости квартиры для покупателя – сроки согласования. «К примеру, на 100-квартирный жилой дом необходимо получить от 170 до 180 согласований», – отмечает специалист. В итоге весь процесс согласования занимает в среднем около года. Иначе говоря, порой возвести здание можно быстрее, чем подписать необходимые документы.

На практике это приводит не только к увеличению сроков сдачи объекта, но и к росту стоимости недвижимости. Ведь сегодня, как отмечает вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко, около 30 % от стоимости квартиры составляют взятки, которые застройщики платят за ускорение оформления документов.

Как изменить ситуацию?

Сейчас решается вопрос с Министерством регионального развития об исключении из стоимости жилья затрат на инженерные коммуникации. Таким образом, человек сможет купить квартиру, например, стоимостью 3 миллиона рублей за 2,1 миллиона. Оставшиеся 900 тысяч будут распределяться равными долями на срок до 10 лет и включаться в виде индивидуального тарифа в коммунальные платежи. Получается по 7,5 тысячи рублей в месяц. Когда вся сумма будет погашена, владельцев жилья переведут на общегородские тарифы. Причем действующее законодательство уже практически позволяет ввести такую систему.

Предполагается также разрешить давать бюджетные кредиты на реализацию проектов развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры при строительстве жилья экономкласса, увеличить срок возврата кредита до 7-10 лет.

Подготовлен законопроект о безвозмездной передаче земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, застройщику, который обязуется реализовывать один квадратный метр жилья экономкласса, построенного на этом участке, по наименьшей цене от норматива стоимости, установленного Минрегионом. По расчетам Министерства экономического развития, в 2011 году закон будет принят Госдумой.

Еще есть идея субсидировать государством процентные ставки по кредитам застройщиков и ипотечные ставки для потребителей, строящих и приобретающих энергоэффективные дома.

Кое-что уже сделано. Например, принят закон, позволяющий обеспечить жильем работников госорганов, академий наук и некоторые другие категории граждан, которые малоимущими не являются, но и жилье купить им не по карману. По закону земля под строительство жилья для них будет выделяться бесплатно, цена его будет на 25-30 процентов ниже рыночной. Сбербанк разрабатывает специальный кредит, который позволит купить жилье без первоначального взноса.

Экспертный совет

– Как вы оцениваете ситуацию с подключением к инфраструктурным сетям в нашем регионе?

Юрий Федяшов,
генеральный директор группы компаний «Такт»:

– Начнем с того, что состояние всей инфраструктуры у нас в регионе на сегодняшний день, мягко говоря, плачевное. Не говорю уже о сложностях при подключении к ней и о стоимости этих услуг. А энергетики, на мой взгляд, вообще манипулируют своими обязанностями. Повесили все свои затраты на потребителя в лице бизнеса. У них не существует общей системы расчета оплаты за подключение. На каждый объект цена формируется по отдельной схеме. Когда создавали систему СРО, предполагалось, что часть контрольных функций строительные сообщества возьмут на себя. И предпринимателям нужно будет получать не 56 согласований, а 13, как было раньше. В результате получилось «как всегда»: СРО создали, а госфункции так и остались за государством.

Федор Вальтер,
директор строительной компании «Весава»:

– Вообще-то согласно Градостроительному кодексу РФ площадки под строительство должно готовить государство. Точнее муниципалитеты обязаны подвести все инженерные сети и выставить площадку на торги. У нас это почему-то не делается. Вот и получается, что строителей при получении технических условий обязывают или самих проложить коммуникации, или прокладывать за деньги дольщиков строящихся домов. Более того, мы потом передаем им эти сети на баланс, увеличивая их капитализацию. Хорошо, что эту проблему поднял премьер-министр. Подключение к инфраструктуре серьезно тормозит развитие строительства.

Борис Калинин,
президент Союза строителей Калининградской области:

– Ситуация с подключением не раз обсуждалась в Союзе строителей. Все крупные застройщики крайне недовольны тарифами и обеспокоены сложившейся ситуацией. Ведь в тарифах всех монополистов заложены и инвестиционная составляющая, и прибыль. Почему конечный потребитель должен вносить дополнительную плату? По большому счету это проблема не регионального, а государственного значения. Хочется отметить, что в городе Калининграде ситуация с подключением к водоканалу немного улучшилась. По газу вообще нет платы за техническое подключение к многоквартирным домам. А вот с электроэнергией – проблема. За подключение дома к мощности 100 кВт нужно заплатить от 1 млн 200 тыс. руб. до 2 млн. А потом у нас спрашивают, почему такой дорогой квадратный метр.

Геннадий Мигалов,
директор по строительству компании «Калининградстройинвест»:

– Ну как можно оценить ситуацию? Дорогое у нас подключение к инженерным сетям. Подключаешь, например, к водоканалу дом площадью 10 тысяч квадратных метров – заплати около 10 миллионов рублей. У «Янтарьэнерго» тоже цена кусается: подключение дома на 100 кВт потянет миллиона на два. Газовики вроде как не берут плату за подключение, но ставят условия – переложите трубы к своему объекту, наши не выдержат дополнительной нагрузки. А перекладка одного километра тянет миллионов на четыре-восемь в зависимости от диаметра труб и места прокладки. «Гидротехник» тоже не берет плату за подключение, но выдает ТУ с условиями, где-то просят прочистить коллекторы, где-то почистить ручей. Вот и считайте себестоимость квадратного метра.

Светлана Губадова,
доверительный управляющий ГК «Мегаполис»:

– Да, плата за подключение к инженерным сетям непомерно велика. Как юрист главную проблему я вижу в том, что формирование тарифов происходит непрозрачно. Хотелось бы видеть процесс ценообразования на эти услуги. Кто из специалистов или аудиторов может подтвердить, что расчеты верны? Например, для водопотребления у нас используются СНИПы 80-х годов, в них норматив на одного человека определен 210-250 литров воды в сутки. Но ведь реально столько воды ни один человек за сутки использовать не в состоянии. Сейчас граждане относятся ко всем видам ресурсов гораздо экономнее все из-за тех же высоких тарифов снабжающих организаций. Кто посчитал реальное потребление? Вот и получается, что за подключение к водоснабжению 250-квартирного дома «Водоканал» берет около 9 миллионов рублей, а плата за подключение к электроэнергии доходит до 11 миллионов рублей. Спорить с монополистами поодиночке бесполезно, иначе дом никогда не сдашь. Но решать проблему нужно как можно быстрее, иначе жилье доступным не станет еще очень долго.

Ваня Смбатович Хачатрян,
директор ООО «Вивагс»:

– Ситуация с подключением к инженерным сетям у нас не рыночная. Ведь на рынке каждый хозяйствующий субъект продает свой продукт. По идее и газовики, и энергетики, и «Водоканал» должны нам предлагать свои услуги, как в цивилизованных экономиках. Например, в западных странах за потребителя борются. Там все коммуникации подключаются бесплатно, ведь ты потом становишься потребителем и за все платишь. У нас все наоборот – все затраты перекладываются на застройщика. Конечно, надо что-то с этим делать, и притом на федеральном уровне.

Текст: Наталья Будоян
Фото: Ольга Данилова

На правах рекламы

Источник: Журнал "Стройнтерьер"

На правах рекламы