Нацпроект «Доступное жилье» не интересен калининградскому бизнесу. Строить много и дешево невозможно в условиях дефицита подготовленных строительных площадок, неразвитой стройиндустрии и серьезных бюрократических барьеров на пути согласования проектной документации.
Государство не хочет, бизнес не может
В отличие от других нацпроектов, «Доступное и комфортное жилье» не имеет прямого финансирования из федерального или регионального бюджетов. Эта сфера передана коммерческим предприятиям, а государство видит себя только в роли задающего правила и условия игры, при которых строительным компаниям станет выгодно строить много и недорого, а банкам - кредитовать заемщиков по ипотеке под низкие проценты. Однако пока установленные правила на ситуацию в строительной сфере не влияют. Число выданных ипотечных кредитов растет крайне медленно: с начала года в области оформлено около 700 договоров по ипотеке, тогда как почти половина населения региона нуждается в улучшении жилищных условий. Развитие ипотеки не успевает за ростом цен на жилье.
О решении еще одной проблемы застройщика — длительного срока оформления документов на строительство — федеральный центр заявил год назад. За это время приняты подзаконные акты на федеральном и региональном уровне, однако решение всех «бумажных» вопросов по-прежнему занимает около года.
Сегодняшний спрос на жилье в регионе специалисты оценивают в размере 12-12,5 млн кв. м. В прошлом году в области сдано 265 тыс. кв. м жилья, в нынешнем – 500 тыс. кв. м. К 2010 году эта цифра должна составить 2,5 млн. кв. м. жилья в год. Это, как считает региональный министр ЖКХ и строительства Сергей Бучельников, существенно снизит завышенные из-за дефицита предложения цены на жилье. Однако, имея сегодня, по оценкам специалистов, рентабельность до 300%, застройщики, скорее всего, не будут торопиться насытить рынок жилья и снизить цену квадратного метра.
Свое мнение о перспективах реализации нацпроекта в регионе высказали калининградские специалисты.
Сергей Бучельников, министр ЖКХ и строительства Калининградской области:
Сегодня идет разработка нормативной базы, региональных подпрограмм для нацпроекта. Наша задача в том, чтобы насытить рынок жилья и остановить спекулятивный рост цен на жилье. Ведь отчасти дефицит создан искусственно: недвижимость на сегодня самое выгодное вложение средств — с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья по самым скромным подсчетам возросла на 20%, таких процентов ни в каком банке не получишь. Поэтому те, у кого есть свободные средства, вкладывают их в жилье, покупая по 3-4 квартиры.
Сегодня существуют подзаконные акты, которые призваны убрать многие бюрократические барьеры, стоящие на пути оформления документов на строительство, задача Правительства — заставить работать эти законы. В идеале оформление должно занимать не более трех месяцев, причем некоторые подготовительные работы можно будет вести параллельно с получением всех разрешений.
Затраты на инженерную инфраструктуру при строительстве одного дома в чистом поле, где нет никаких коммуникаций, составляют около $70 на квадратный метр жилья, возведение самого дома — $380-400 квадратный метр. Себестоимость жилья в результате не будет превышать $470 за квадрат. Сегодня в разных районах города квартиры стоят $1000-1500 кв. м.
Сергей Козлов, вице-президент АКБ «Бинбанк»:
Без сохранения нарастающих темпов развития экономики не может быть реализован ни один национальный проект. Надо разделять базис и надстройку: экономическое состояние страны и региона — это базис, а, например, программа ипотечного жилищного кредитования — надстройка. Развивать ипотеку бессмыслено в условиях безработицы и низкого уровня жизни — людям просто не с чем будет пойти в банк. Если говорить о Калининградской области, то ее экономическое благополучие во многом зависит от раскрутки закона об ОЭЗ — этому вопросу следует уделять максимум внимания.
На сегодня объем оформленных ипотечных кредитов — капля в море по сравнению с реальной потребностью калининградцев в улучшении жилищных условий.
Со стороны банков идет процесс отработки механизмов ипотеки, накапливается опыт. Однако реальных изменений (при условии стабильного роста экономики) ждать следует не раньше чем через два года.
Сергей Карамышев, заместитель генерального директора «Балтия-инвестстрой»:
Говорить о каких-либо результатах по реализации в регионе нацпроекта «Доступное жилье» на сегодня не приходится. Пока в области в принципе не существует условий для того, чтобы такое жилье появилось. Можно, конечно, за счет областных или федеральных средств построить пару домов и представить это как элемент реализации проекта. Но реальная ситуация по-прежнему останется сложной: стройиндустрия в области развита слабо, земля дорогая, прокладка коммуникаций в большинстве случаев проблематична, процесс прохождения различных экспертиз и оформления документов идет с многочисленными бюрократическими проволочками. В таких условиях доступное жилье никогда не получится.
На сегодня в Калининграде не работает и ипотека. Ни один наш клиент, пожелавший оформить ипотечный кредит, не смог довести дело до конца. Препятствия начинаются уже при подсчете процентной ставки. Официально она объявлена в размере 11,5%, однако реально выливается в 13-20%.
Оксана Шадрина, начальник отдела розничного кредитования «Стройвестбанк»:
Программа ипотечного жилищного кредитования была запущена в нашем банке почти одновременно с началом реализации нацпроекта. За это время оформлено около 60 сделок, при том, что через наш отдел ежедневно проходят до 25 человек, интересующихся ипотекой.
Сегодня ситуация такова, что цена жилья, приобретенного по ипотеке на 15 лет, после выплаты всех процентов увеличивается в 2,5 раза — не многие согласны на такие условия. Снизить процентные ставки по ипотеке можно было бы с помощью предоставленных государством недорогих денег, но пока банки не получают никакой поддержки. В целом для того, чтобы нацпроект работал, Правительство должно подкреплять декларируемые позиции определенными действиями. Это должны быть и преференции банкам (если речь идет о доступной ипотеке), и более существенные льготы людям, приобретающим жилье.
Евгений Морозов, президент компании «Мегаполис»:
Национальные проекты — процесс длительный, и пока говорить о серьезных результатах рано. Незначительные положительные подвижки в связи с реализацией нацпроекта ощутить можно. В числе же основных проблем, которые за этот год не стали меньше, я бы назвал недостаточную скорость прохождения документов. Нередко оформление необходимой документации занимает в два раза больше времени, чем строительство самого дома. Очень сложно решаются вопросы по инженерной инфраструктуре, техническим условиям — все это неминуемо отражается на стоимости конечного продукта.
Надо понимать, что доступное и комфортное жилье не значит дешевое. Доступность — это возможность выбора, которого сегодня на региональном жилищном рынке нет. Сделать жилье дешевым настолько, чтобы оно было по карману большинству населения, просто невозможно. Этот вывод вытекает из объективных затрат на строительство и сегодняшнего уровня жизни людей.
Александр Ярошук, председатель Горсовета:
Основным достижением нацпроекта можно считать то, что начали проводиться аукционные торги на участки, предназначенные под строительство. Сейчас важно разобраться с выведенными из оборота землями (те, что не используются по назначению, будут изъяты и выставлены на торги повторно), которые могут стать площадками под жилищное строительство и привлекать инвестиции на развитие инфраструктуры — без этих мероприятий нацпроект окажется малоэффективным.
На правах рекламы
© 2003-2024