Офисы : место встречи спроса и предложения

К началу 2005 года рынок коммерческой недвижимости в Калининграде насчитывал порядка 145 тысяч квадратных метров офисных площадей различного качества и периодов постройки. К концу 2007 года этот рынок предположительно увеличится на две трети. Уже в этом году были введены в строй Балтийский Бизнес-центр, офисный центр «Юбилейный», торгово-офисный центр «Акрополь». Ожидается открытие центра «Калининград-Плаза», «Клевер-Хауза», многофункционального комплекса «Европа-центр», Бизнес-центра на ул. Фрунзе. В целом, это добавит к уже имеющимся офисным площадям порядка 100 тысяч кв. метров. Однако, как свидетельствуют специалисты, спрос на офисы остается стабильным. Просто, предложение и спрос не всегда совпадают по цене и качеству. Требования к офисным помещениям в Калининграде неуклонно растут. Непрофильные помещения (бывшие административные здания, детские сады, институты, школы) которые не соответствуют стандартам классификации, сдаются по цене от 10 до 15 долларов за «квадрат». Их условно относят к категории «С», хотя на самом деле они таковыми не являются, стоят ниже этой планки.  Не менее сложно идентифицировать помещения класса «В». И уж совсем, по мнению профессионалов – риэлторов, в Калининграде нет офисов класса «А». Возможно, они появятся с открытием комплекса «Калининград-Плаза». Вновь построенные торгово-офисные центры, которые уже действуют, могут претендовать на твердую оценку класса «В», возможно класса «В+». В среднем, они сдаются по цене от 15 до 20 евро за кв. метр.   По оценкам экспертов по торговле недвижимостью, около 5-7 процентов новых офисных помещений остаются вакантными на протяжении полугода и более. Вполне вероятно, что в течение ближайших двух лет невостребованными окажутся около 6 тысяч квадратных метров новых построенных помещений. Представители малого и среднего бизнеса, только выходящие на рынок, не рискуют арендовать дорогие офисы высокого класса. На первых порах их вполне устраивает класс «С». Те же, кто успел зарекомендовать себя, хотят, чтобы качество соответствовало цене, а это не всегда так. Цены нередко бывают завышены, особенно по офисам класса «В». Основными факторами, влияющими на спрос, остаются концепция строительства (формат здания), его местоположение (предпочтение отдается площадям, расположенным в центре города), наличие парковки и доступа к общественному транспорту, ценовая политика, состояние помещений.  В идеале, многое должно зависеть и  от того, какая компания управляет офисными помещениями. Но этот фактор имеет сильное влияние в Москве и Санкт-Петербурге. В Калининграде развитых управляющих компаний практически нет. Обычно такие компании ведут офисные помещения с нуля. Они же управляют их жизнью, продают эти помещения или сдают в аренду. В их компетенции находится все: от работы кондиционеров, устойчивой связи и завтраков для сотрудников офисов до действий на рынке офисной недвижимости. Только Калининградский Деловой Центр и Балтийский Бизнес-центр могут послужить примерами  действия управляющей компании. Цены на коммерческую недвижимость в Калининграде росли в последнее время не так интенсивно, как на жилье. С начала этого года они поднялись примерно на 15 процентов. В целом же, арендодатели на рынке офисной недвижимости перешли с доллара на евро в определении арендных ставок. Специалисты, в частности, Елена Стрижак из компании «Клипер-Недвижимость», ожидают, что с появлением новых многофункциональных комплексов цены начнут снижаться, прежде всего, на офисы в непрофильных помещениях. Суммарное количество офисных площадей всех заявленных проектов сегодня превышает потребности регионального рынка. Ожидаемое появление крупных иностранных и отечественных инвесторов может существенно повлиять на ситуацию. Калининград позиционируется властями как привлекательный для крупных вложений город с подготовленной инфраструктурой. Благоприятствовать имиджу региона должны такие факторы, как решение вопросов транзита на самом высоком уровне; расширение и создание новых крупных производственных предприятий в городе и области, в том числе ориентированных на экспорт. Все это должно привлечь инвесторов, следующим шагом которых станет открытие в нашем регионе своих филиалов, новых офисов и представительств.  Таким образом, рынок офисной недвижимости напрямую зависит от политической ситуации и деловой активности Калининграда и региона в целом. На ближайшие два-три года, по оценке некоторых экспертов, прогноз вырисовывается достаточно оптимистичный. Наиболее востребованными будут небольшие, до 150 кв. м. площади класса «В». Однако новый бизнес, ориентированный на европейскую интеграцию, филиалы и дочерние фирмы столичных предприятий, будет предпочитать офисы класса «А».

Источник: Калининград-Сити

На правах рекламы