Пять преград на пути к коттеджу

Жить в коттедже — пока эта формулировка не очень приживается в Калининградской области. И связано это не только с недостатком предложений на строительном рынке и достаточно скудным ассортиментом самих построенных домов. Но и с препонами, которые вполне могут возникнуть на пути желающего жить в отдельном доме.

Выбор участка

Коттеджное строительство в самом Калининграде пока еще находится в зачаточном состоянии, как, впрочем, и во всей области. Небольшое количество предложений делают этот сегмент рынка весьма узким. Специалисты говорят о том, что строительная индустрия только начла двигаться в этом направлении и поэтому нормальные, четко сформулированные предложения появятся на рынке не раньше, чем лет через пять. В этой связи окраины Калининграда, то есть практически промышленные районы, где сегодня можно купить загородный дом, особой популярностью не пользуются. Самыми же популярными в областном центре, по мнению директора агентства недвижимости «ИнЮст-Недвижимость» Сергея Котельникова, являются сегодня сблокированные коттеджи в районе улиц Спортивной и Чкалова.

Больший спрос на рынке загородной недвижимости. Для того чтобы определиться с выбором участка, необходимо четко уяснить, в первую очередь то, какое конкретно жилье мы выбираем. В Калининградской области, как правило, под коттеджем подразумевают дом не первого, а второго плана. То есть, это своеобразная загородная резиденция выходного дня при уже имеющейся квартире или доме в Калининграде. И связано это с тем, что вокруг коттеджных поселков нет пока еще никакой сопутствующей инфраструктуры. Строить школы, садики магазины для поселка из 20 коттеджей ни одному застройщику не придет в голову: не выгодно. Окупаемость при таком раскладе наступит разве что лет через 200. Проводить дороги и расширять трассы не выгодно области — ради одного поселка с 20 семьями никто не станет изыскивать в бюджете средства на кардинальную перепланировку магистралей.

Поэтому все имеющиеся и запланированные на ближайшую перспективу коттеджные поселения четко сегментированы по существующей транспортной доступности и расположены либо в ближайшем к Калининграду Гурьевском районе, либо в прибрежной, с относительно развитой инфраструктурой, зоне. И поэтому рассчитаны они на людей не очень взыскательных, то есть, не требующих школы, детские сады и магазины.

Сегодня наиболее востребованными считаются направления Гурьевска и курортные, приближенные к Светлогорску и Зеленоградску, поселки Заостровье и Малиновка.
Самый важный момент выбора коттеджного поселка связан не с планировкой отдельного домика и даже не с проживающим по соседству контингентом. Самое важное — наличие проекта всего поселка. От этого зависит цена вопроса.

Цена вопроса

К цене вопроса стоит отнестись весьма внимательно. В нее закладываются не только себестоимость строительства и всевозможные накрутки, связанные с прокладкой водопровода и канализации. В цену закладывается и то, на каких условиях застройщик будет возводить поселок.
Земельный участок может находиться в собственности, а может быть просто арендован инвестором. В Калининграде все участки, по словам Сергея Котельникова, находятся в аренде. Этот вариант выгоден и покупателю. Потому что в таком случае арендатор по российскому законодательству обязан довести участок до логического согласования со всеми инстанциями. А значит, к каждому коттеджу гарантированно будут подведены свет, газ и вода.

Но абсолютно не исключено, что участок принадлежит инвестору на правах собственности (этот вид более практикуется на областных просторах). А стало быть, он вправе не осваивать землю комплексно, а продавать ее нарезками — небольшими участками под индивидуальное строительство. На таком участке каждый покупатель может строить что хочет, но и проведение коммуникаций при этом ляжет именно на ваши плечи. Непривлекательность таких поселков очевидна: во-первых, нет гарантии, что соседи не будут строиться еще лет пятьдесят, нет и единой системы застройки, архитектурной целостности. Да и не факт, что у такого «нарезанного» поселения будет своя управляющая компания. А этот момент тоже важен при выборе участка и влияет на цену вопроса в последующем. Ведь управляющая компания фактически берет на себя содержание поселка и ответственность за возможные коммунальные сбои.

— Такое поселение нельзя считать коттеджным поселком, — комментирует ситуацию директор консалтинговой компании Владислав Гаврилов. — Более того, если инвестор получает участок в собственность, нарезает его и продает отдельными участками под индивидуальное строительство, то это в первую очередь свидетельствует о том, что он просто старается заработать быстрые деньги.

В такой ситуации в первую очередь необходимо проверить землю на наличие коммуникаций: изначально недешевая покупка может в итоге превратиться в очень дорогое удовольствие. Ну, например, из-за необходимости самостоятельно прокладывать все инженерные сети. Обязать подготовить такую землю инвестора невозможно. В итоге участок превращается в потенциальный долгострой.

В Москве, где дело с коммуникациями за городской чертой обстоит намного лучше, чем у нас, более приемлемым считается вариант подряда. Право на застройку принадлежит инвестору, который собранные с потенциальных покупателей деньги направляет на строительство и согласование единой концепции. По такому пути, например, идут и продажи в отстроенных калининградских коттеджных поселках «Самбия» (в общей сложности — 45 домов) и «Восточная резиденция». Другой московский вариант абсолютно неприемлем для Калининграда из-за отсутствия сетей — это полная подготовка участка застройщиком под ваш проект. При этом вы видите все проведенные к вашему нарезу земли подводки: газ, свет, воду.

Несмотря на все минусы, на калининградском рынке цены на коттеджные метры отнюдь не самые дешевые в России — они варьируются от 700 долларов до 1300 евро. В зависимости от близости моря, Калининграда и цивилизации как таковой.

За невысокой ценой могут прятаться и свои нюансы. Например, в областном центре построен коттеджный городок, где метр площади стоит всего 900 евро. Но домики имеют очень большую площадь: 500 метров. То есть, покупка такого коттеджа при низкой среднерыночной цене метра оборачивается в проблему и для покупателя (ведь к полумиллионам долларов надо добавить еще одну сумму — метр отделки в регионе стоит порядка 200 условных единиц), и для застройщика, который не может продать такие дома.

Готовый дом

Что сегодня предлагает рынок? Поселок «Самбия», «Сокольники де люкс», «Восточная резиденция», «Санта-барбара-2», коттеджные поселки в Дубках, Рыбном и Луговом (Гурьевский район), «Царево» (Светлогорск), Европейская деревня. В Гурьевском районе можно купить дом исходя из 700 долларов за метр, в более престижной и качественно сделанной «Самбии» — от 900 до 1000 долларов, столько же стоят метры в «Восточной резиденции». А вот в «Европейской деревне» цена поднимается уже до 1200 евро. Там участок находится не в аренде, а в собственности, что делает его более привлекательным для потенциального покупателя. Самыми высокими ценами сегодня может похвастаться коттеджный поселок «Изумрудный город» — 1300 евро за метр плюс 3000 евро за сотку прилегающего к дому участка. Купить готовый домик проще. По крайней мере, можно воочию посмотреть на свет, газ, соседей и документы. И не только поэтому. Сегодня в стадии разработки находится около четырех коттеджных поселений. Строительство идет очень медленными темпами: от момента подписания проекта во всех инстанциях до воплощения его на участке проходит два-четыре года.

Но есть у готовых, построенных в самом начале коттеджного строительства в регионе домов и свои проблемы. Неизученный спрос и как закономерность — неудачные планировки помещений, дешевые строительные материалы и проекты домов. Прямоугольные комнаты-пеналы, огромные холлы по 50 метров. Мало того, общая площадь домов при оптимально возможных двухстах пятидесяти зашкаливает за 500.

Поэтому, если у вас есть время подождать — лучше ждите, говорят аналитики рынка. Приходящие в регион московские компании принесут совсем другие проекты, а местечковые методы возведения коттеджей а-ля-Калининград уйдут в небытие.

Оформление

Застройщики не охотно идут на земли области. С одной стороны, нет достаточного спроса на коттеджи, который покрыл бы все затраты. С другой — окупаемость поселка происходит намного медленнее, чем городского многоэтажного дома. Путь долевого строительства, по которому привыкли идти все местные компании, не требует от застройщика собственных больших средств. Ведь буквально с котлована в оборот идут деньги дольщиков. Но одно дело — проект большого дома, который покупатель может посмотреть, как и навести справки о застройщике, коммуникациях. И совсем другое — пытаться получить хоть какую-то информацию о мифическом проекте поселка в чистом поле. Риск здесь делится поровну между застройщиком и покупателем. Учитывая то обстоятельство, что практики коттеджного строительства у местных компаний нет, узнавать о качестве предполагаемого объекта на примерах предыдущих строек бесполезно. Учитывая как таковое отсутствие сетей и коммуникаций бесполезно и узнавать о том, в какую сумму в конечном итоге вам обойдется строительство или долевое участие в строительстве коттеджа.
Еще один риск — неотлаженная система взаимодействия между застройщиками и районными властями. Одно дело использовать знакомый административный ресурс в Калининграде, где вот уже добрый десяток лет топчутся все местные компании, и совсем другое — выходить на область. Без опыта и связей. И, напомним, как правило, — без собственных крупных средств. Поэтому, изучая проект, не поленитесь навести справки о застройщике.

На загородном рынке сегодня встречаются мелкие компании без прочной репутации. Мало того, по мнению специалистов, нередко разрешение на строительство компании получают к моменту окончания возведения объекта. Риэлторы считают, что браться за самостоятельное изучение и оформление документов при покупке коттеджа в такой ситуации — пустая трата времени и риск. Обмануть несведущего в строительных перипетиях человека — пара пустяков. Вам могут показать разрешение на раскопки, а не на строительство. Или, например, у застройщика могут возникнуть ограничения по газификации — этой проблеме по силам остановить строительство на год. Другая распространенная областная проблема — нехватка мощностей канализационной системы, ограничение электрификации. Вы хотите жить в доме, где свет дают по часам, а мощности ограничены двумя киловаттами? А некоторые уже живут. Стоимость проверки документов в риэлтерской компании варьируется от 100 долларов за минимальную проверку объекта до 500 долларов и доходит даже до 2-3 процентов от стоимости всего объекта недвижимости.

— В этом, последнем, случае агентство берет на себя целый ряд функций и защищает потребителя, — разъясняет Сергей Котельников. — Готовит договора инвестирования, долевого участия, ведет сопровождение сделки в учреждении юстиции, помогает регистрировать договоры долевого участия.

Сделка

Сегодня принято говорить о том, что вкладывание средств в покупку недвижимости выгодно. Цены растут как в геометрической прогрессии и в ближайшее время падать не собираются. Цена за квадратный метр новостроя в Калининградской области, по мнению участников рынка, к 2008 году будет составлять две с половиной тысячи долларов США.
— Сегодня рынок вторичной недвижимости фактически сломался, — считает директор риэлтерской компании «ИнЮст-Недвижимость» Сергей Котельников. — Цена квадратного метра в гостинке доходит иногда до 2000 долларов США. При постоянно растущем спросе на жилье цены не упадут.
— Пока не будет осуществляться федеральное финансирование строительства магистралей и инженерных сетей, — считает Владислав Гаврилов, — у нас нет никакой надежды на то, что цены «пойдут» вниз.

Вместе с тем, у нас есть шанс, что цены на коттеджи не будут расти также стремительно, как на квартиры. Уже сегодня метр новостроя в многоэтажном доме равнозначен по цене метру в коттедже. Основными потребителями загородного дома по-прежнему будут люди, имеющие финансовую стабильность. По мнению аналитиков рынка, сегодняшний покупатель коттеджных метров, человек, имеющий стабильный доход, собственные средства и поживший в нескольких квартирах в городе. А с учетом того, что цена за метр в коттедже в дальнейшем станет дешевле, чем метр новостроя в городе, появится и больше желающих жить за городской чертой. Только после этого, считают аналитики, коттеджное строительство наберет обороты в Калининградской области. Инвесторам станет выгодно осваивать большие загородные участки и строить не 20 домов за одним забором, как сегодня, а 50-100, как уже происходит в столице.

Источник: журнале «СтройИнтерьер» № 12

На правах рекламы