Малоэтажное строительство: миссия выполнима?

В настоящее время одной из приоритетных программ Правительства России является программа реализации малоэтажного строительства, согласно которой именно малоэтажное строительство сможет обеспечить россиян доступным жильем. Власти всерьез задумались о развитии проекта по строительству малоэтажных домов. Этот проект будет реализовываться в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Конечной целью реализации проекта по жилью является цена, приемлемая для самых широких слоев населения. Возможно ли достичь поставленных целей в Калининградской области?

Мечты и прогнозы

Программа малоэтажного строительства, по мнению правительства, должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток. С середины 2000-х руководители различных уровней власти последовательно заявляют о необходимости сделать Россию «малоэтажной». В 2007 году Госдума приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Тем самым были упрощены или отменены вовсе некоторые бюрократические препоны на пути к осуществлению малоэтажного строительства. Этот законопроект направлен на реализацию мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства и должен способствовать повсеместной реализации национального проекта «Доступное жилье». Российское правительство уверено, что согласно новой федеральной программе «Жилище» каждая третья семья сможет купить собственную жилплощадь уже в 2015 году, то есть всего-навсего через 4 года. При этом на каждого человека будет приходиться аж по 24,2 квадратного метра, а не по 22,4, как два года назад. Оптимистично настроен и президент Путин. «Я думаю, что у нас есть уникальный исторический шанс кардинальным образом поменять ситуацию с точки зрения обеспечения граждан России жильем в ближайшие десять лет. У нас есть такой экономический шанс, если мы будем концентрировать материальные, финансовые, административные, политические ресурсы», – считает глава государства. По прогнозам Министерства Регионального развития РФ к 2015 году строительство малоэтажного жилья в России может составить до 70 % от общей площади жилья.

Что такое доступность жилья?

Поскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимания, что он означает. Предположительно это возможность недорого купить жилье по ипотеке. Недорого по мировым меркам – это чтобы ежемесячные выплаты не превышали четверти семейного бюджета, то есть цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими. А поскольку это не так, то для кого это строительство? Таким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жилья, следует понять, на какие категории граждан оно будет рассчитано, смогут ли приобретать его малоимущие, возможно ли социальное малоэтажное жилье?

Объективно оценивая существующее положение, следует признать, что в настоящее время возможность приобретения дома или квартиры в малоэтажном доме (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) имеется у представителей среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3000 долларов США. По опубликованным данным, это не более 12-15 % населения России, и, как правило, они уже обеспечены комфортным жильем. Для того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы 30 % населения.

Что для этого нужно сделать?

По мнению экспертов, основные усилия по сокращению стоимости жилья должны быть направлены в ближайшем будущем на сокращение стоимости стройматериалов (а такая возможность имеется, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. Это позволит снизить цену 1 кв. м в малоэтажном доме до 8000-10000 руб. И все-таки в первую очередь необходимо максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков.

Земля и законодательство

Непрозрачность рынка земли и в связи с этим мощный бюрократический пресс всячески препятствуют безвозмездному выделению земель под строительство. Но даже при преодолении этого барьера земля выделяется с обременением – обязательством строительства инженерных сетей, дорог и др. Сети нужно построить за свой счет, оплатить все налоги, начиная с НДС и кончая налогом на прибыль, и по сути подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей. Дороги передаются в муниципальный фонд так же, как и налоги, возникающие от дарения дорог.

Вряд ли такой порядок можно назвать соответствующим рыночным условиям. Здесь скрыта весьма значимая составляющая затрат на проект. Есть и проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. Поскольку у многих муниципалитетов до сих пор нет прогноза социально-экономического развития, то непонятно, где осуществлять комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки.

Малоэтажное строительство невыгодно для инвесторов?

Строители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. Технические причины этого очевидны, но, кроме того, обычно применяется удобная для инвесторов схема, когда местные власти используют договоры инвестирования, по которым на первом этапе земля «бесплатно» передается застройщикам, плата за нее берется в виде доли построенных квартир. В сегменте малоэтажного строительства такие схемы не применяются: давать очередникам отдельные дома пока никто не готов. Поэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. Ясно, что, пока в зоне не запрещено строить дома, например, выше 4 этажей, на ней будут возводить многоэтажные башни. Необходим современный тип генерального плана и правил застройки, принятый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов.

Взгляд на ситуацию с ДД,1

Министр строительства Калининградской области Сергей Майоров так прокомментировал проблему развития малоэтажного строительства в нашем регионе:

– В последние годы в составе рынка жилья Калининградской области наблюдается стабильный рост доли малоэтажного строительства. Сегодня это 30 % от общей площади введенных в эксплуатацию домов.

Наиболее активно малоэтажное строительство ведется на территории Гурьевского района. За восемь месяцев текущего года там было возведено в общей сложности 45 тыс. кв. м жилья. Из них 80 процентов – это малоэтажная индивидуальная застройка.

В качестве положительного примера можно также привести Советский городской округ и Гвардейский район. Там реализуются крупные инвестиционные проекты по комплексному малоэтажному строительству. В рамках данных проектов планируется ввести в эксплуатацию более 100 жилых домов. Также в Калининграде в районе улицы Емельянова ведется строительство более 40 секционных таунхаусов, в районе улицы Платова – трехэтажных панельных жилых домов общей площадью 14 тыс. кв. м, на пересечении улиц Дзержинского-Земнухова – 20 малоэтажных жилых домов. В южной части Калининграда развивается малоэтажный жилой район «Березовый квартал». Застройка ведется на территории 24 гектаров при активном участии Национального агентства по развитию малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), членом которого является застройщик. Проект предполагает возведение по североамериканской технологии 167 современных коттеджей, 100 секционных таунхаусов и 20 многоквартирных домов. В эксплуатацию уже введены 72 дома.

Планируется, что к 2015 году частные инвестиции в покупку земли, строительство жилых малоэтажных кварталов, а также в развитие строительной индустрии быстровозводимых домов по итогам пяти лет должны составить около 20 млрд руб.

Безусловно, успешная реализация программ по комплексной малоэтажной застройке невозможна без активного участия местной власти. Муниципалитет формирует земельные участки и обеспечивает их инженерной инфраструктурой, если хочет их выгоднее реализовать. Причем обеспечить участок под «малоэтажку» инженерной инфраструктурой можно с помощью привлечения средств федерального и регионального бюджетов в рамках федеральной целевой и областной инвестиционной программ, федеральной и региональной программ «Жилище».

Кроме того, в рамках федеральной и региональной целевых программ «Жилище» существует возможность помощи застройщикам. Если застройщик приобретает в собственность или аренду участок земли под комплексное малоэтажное жилищное строительство и берет кредит на подведение к нему коммуникаций, государство готово возместить данной компании до 70 процентов затрат на обслуживание кредита.

К сожалению, органы местного самоуправления пока не проявляют «ажиотажного» интереса к возможности более эффективно использовать свои земельные ресурсы. Однако, учитывая то, что Правительство Российской Федерации выделило малоэтажное строительство в качестве приоритетного направления, уверен, совместными усилиями мы выведем данную сферу на новый уровень».

P. S.:

На этой оптимистичной ноте хотелось бы и закрыть тему малоэтажного строительства в нашей области. Согласно статистике оно действительно развивается. Но вот участвует в хорошей федеральной программе, которая компенсирует затраты застройщика на прокладку коммуникаций, в нашей области только одна компания – ООО «Логистик Групп», член НАМИКС, – которая возводит жилой комплекс «Березовый квартал». На определенном этапе реализации проекта она, естественно, столкнулась с проблемой сбыта построенных домов. А ведь конечной целью реализации проекта по жилью, согласно правительственной программе, является цена, приемлемая для самых широких слоев населения. Судя по всему, с маркетингом, то есть с выявлением реального платежеспособного спроса на доступное и комфортное жилье, у наших властей по-прежнему проблема. В следующем номере мы продолжим разговор о малоэтажном строительстве. И послушаем, что думают о планах правительства застройщики и потенциальные покупатели.

Экспертный совет

– Что, на ваш взгляд, могло бы стимулировать малоэтажное строительство?

Александр Шахов, генеральный директор кирпичного завода «Пятый элемент»:

«Главными препятствиями развития малоэтажного строительства как были, так и поныне остаются вопросы сложности процедур оформления земельных участков под застройку, их высокая стоимость, отсутствие необходимой градостроительной документации, а также отсутствие или недостаточная развитость инженерной (газ, дороги, электроэнергия) и социальной инфраструктуры».

Юрий Федяшов,

генеральный директор группы компаний «Такт»:

«Проблем на пути малоэтажного жилищного строительства две – получение земельного участка и оснащение его инженерной инфраструктурой. Все остальные сложности по сравнению с этими проблемами просто меркнут».

Павел Федоров,

генеральный директор «Компании проектного финансирования», депутат областной думы:

«В нашей стране достаточно земли, но нет законов, которые могут стабилизировать жилищное строительство. Если в Европе застроенные территории составляют 25-30 % площади, то у нас эта цифра значительно меньше, хотя мы располагаем значительными запасами муниципальных, федеральных земель, участков, принадлежащих военным ведомствам, которые могут быть приспособлены для строительства».

Игорь Ли,

директор архитектурной мастерской «Балтик-студия»:

«Немаловажная проблема – это низкая рентабельность такого строительства для застройщиков и инвесторов. Следовательно, застройщику будет интереснее построить пару 20-этажных зданий в черте города и продавать квадратные метры по очень выгодным для себя ценам, чем возводить в чистом поле несколько десятков малоэтажных домов и создавать всю необходимую инженерную и социальную инфраструктуру. Строителям, которые будут возводить малоэтажные дома на приоритетных территориях, государство могло бы оказывать поддержку в форме льгот на подключение к инженерным сетям, отдавая землю под застройку по ценам ниже рыночных, предоставляя возможность рассрочки на покупку той же земли».

Олег Пасека,

директор ООО «Калининградпромпроект»:

«Чтобы малоэтажное строительство стало массовым, надо решать проблему отсутствия в области индустрии быстровозводимого малоэтажного жилья. Ведь малоэтажное жилье помимо всего прочего считается и наиболее доступным. Но для этого нам действительно необходимо осваивать новые технологии, развивать строительство каркасных и полносборных домов».

Валерий Макаров,

генеральный директор ЗАО «Холдинг Калининградстройинвест»:

«Для ответа на этот вопрос нужно внести ясность в понимание доступности малоэтажного жилья. На самом деле оно вовсе не дешевле многоквартирного. Например, для 5-этажного дома на 50 квартир нужно проложить 500 метров водопроводных труб. А чтобы обеспечить водой 50 отдельных домиков – уже полтора километра. Затраты увеличиваются в три раза. То же происходит и с канализацией, газом, телефонными кабелями, электросетями. Да, в многоквартирных домах нужно устанавливать дорогое оборудование, например насосы, которые поднимают воду на последние этажи. Но, чтобы подать воду в полтора километра труб, тоже требуется насос. Кроме того, малоэтажное строительство требует огромных вложений в социальную инфраструктуру. Тех же дорог в микрорайоне из коттеджей потребуется построить намного больше, чем в районе, застроенном панельными домами».

Текст: Наталья Будоян

www.stroyint.ru 

На правах рекламы

Источник: Журнал "Стройнтерьер"

На правах рекламы