Если при решении квартирного вопроса сегодня актуален лозунг «Собственность лучше аренды», то в сфере офисной недвижимости действует обратный принцип. Потому что каждый теперь занимается своим делом: специализированные компании осуществляют эксплуатацию и управление многофункциональными комплексами, пришедшими на смену случайным помещениям, приспособленным под офисы. А бизнес-компании арендуют здесь помещения, не связывая себя с комплексом непрофильных проблем. В результате арендаторы получают качественную связь, высокоскоростной доступ во Всемирную сеть, каналы защищенной передачи данных, современные инженерные системы и новейшие технологии, конференц-залы, крытые парковки для сотрудников и посетителей, охрану помещений и контроль доступа, услуги клиринговых компаний.
В качестве примера можно привести открывшийся в Калининграде 18 ноября 2006 года шестиэтажный многофункциональный торгово-развлекательный центр «Калининград Плаза», общей площадью 39 000 кв.м. Это первый, реализованный в регионе девелоперский проект компании «Advantage Group».
Он соответствует мировым стандартам, расположен в самом центре города и состоит из двух разнопрофильных зданий. В этом комплексе представлены более шести десятков мировых и российских брендов, среди которых сетевой супермаркет «Виктория», первый в городе семизальный кинотеатр «Каро Фильм», «Британский Дом», «Adidas», «Консул», «Связной», «Sbarro», «Дикая орхидея», «Carlo Pazolini», фудкорт, и первые в нашем регионе офисные помещения класса «А».
Здание обеспечено электрической, телефонной, компьютерной разводкой, удобно устроенной в коробах по периметру помещений. Здесь действует приточно-вытяжная система вентиляции. Подаваемый воздух подогревается в зимний период года, и охлаждается в теплое время.
Офисы имеют многоканальную цифровую телефонную связь и высокоскоростной Интернет. Подземная парковка рассчитана на 200 автомобилей. Еще 240 автомобилей могут поместиться на открытой охраняемой автостоянке.
Характерно, что в условия жесткой конкуренции (в центре города находится порядка пяти аналогичных центров) комплекс «Калининград Плаза» на момент открытия был на 100 процентов заполнен арендаторами. Стоимость аренды здесь вполне приемлема и составляет от 250 до 500 долларов за кв. м в год (без НДС). Техническая эксплуатация и управление зданием осуществляется профессиональной Управляющей компанией с использованием современных технологий.
Почти одновременно с «Калининград Плаза» в областном центре открылись такие многофункциональные комплексы, как «Эпицентр» и «Акрополь». Параллельно качественно реконструируются старые деловые здания, например, Дом профсоюзов. Работа с офисной недвижимостью обретает все белее цивилизованные формы. Внешний инвестор приобретает часть многофункционального комплекса для последующей его сдачи в аренду с целью получения долгосрочного и гарантированного дохода. Это свидетельствует о высокой стабильности данного сегмента местного рынка. По мнению специалистов, проект может претендовать на звание успешного, если его доходность составляет около 18-20 процентов годовых.
Что же касается работы с арендаторами, то их нужно подбирать заранее, утверждают эксперты. А офисный центр должен соответствовать формату арендаторов, на которых он рассчитан. Есть дорогие арендаторы, есть дешевые. Есть ориентированные только на центр, для которых главное соображение — престижность места. Есть ориентированные на транспортную доступность, например турагентства и офисы прямых продаж. Кроме того, есть компании, не завязанные на потребителях, которые предпочитают занимать большие площади в периферийных недорогих офисных центрах, чтобы нести меньше расходов.
Успешный офисный центр отличается от неуспешного не только качественным подбором арендаторов, но и скоростью их набора. Специалисты считают оптимальным, если в течение двух лет офисы заполняются на 80-90 процентов. По оценкам местных экспертов около 5-7 процентов новых офисных помещений остаются вакантными на протяжении полугода и более. Вполне вероятно, что в течение ближайших двух лет невостребованными окажутся около 6 тысяч квадратных метров новых построенных помещений.
Динамика арендных ставок на качественные офисные площади показывает, что региональный рынок, несмотря на появление новых бизнес-центров, пока не перегрет. Популярные в региональном бизнес-сообществе офисы класса «В» и «В+» сдаются в среднем по цене от 15 до 20 евро за кв. метр.
В перспективе, когда рыночный потенциал будет исчерпан, надо ожидать жесткой конкуренции, сопровождающейся вытеснением с рынка и вымиранием слабых объектов. Скорее всего, станут появляться специализированные многофункциональные комплексы, ориентированные на потребителей спальных районов, а также вынесенные в пригородные зоны.
На правах рекламы
© 2003-2024