Куда качнется маятник цен ?

Делать прогнозы – занятие неблагодарное. Ну кто, скажите, мог предположить в начале прошлого года, что цены на жилье подскочат чуть ли не в два раза. Хотя, некоторые дальновидные аналитики и говорили о том, что многие принятые в последнее время законы, в том числе 214 «О долевом строительстве», Жилищный и Земельный кодексы содержат нормы, провоцирующие рост цен. Но на столько!
Поэтому высказывание Г. Бооса о том, что благодаря тому, что ввод жилья в области в прошлом году увеличился вдвое по сравнению с предыдущим, позволило сдержать рост цен на недвижимость, звучит малоубедительно.
Да, область установила собственный рекорд- столько жилья мы не строили даже в самые благоприятные для строителей годы. Но давайте честно признаемся, на сдерживание цен этот рекорд, увы, не повлиял.
И хотя большинство аналитиков соглашаются с тем, что рост этот по большому счету не обоснован, в Москве и Питере, как известно даже проводились серьезные проверки ФАС и других инспектирующих органов, пытающихся уличить застройщиков в сговоре (это, заметим, им так и не удалось), тем не менее в настоящее время мы ничего изменить не можем.
Понимая, что программа "Доступное жилье" не достигла своей главной цели, стремительный рост цен значительно обогнал рост реальных доходов населения, власти пытались в прошлом году хоть как-то повлиять на сдерживание этого роста. Так, Министр…В. Яковлев предлагал ввести повышенный налог на недвижимость тем гражданам, кто имеет в собственности несколько квартир, вносились предложения и о предоставление фирмам-застройщикам, земельных участков для строительства жилья по фиксированным ценам…
Были и другие предложения, которые, по мнению их авторов, сделали бы жилье более доступным. Однако ни одно из них не было узаконено. Пока регулировать цены на жилье доверено его величеству Рынку.
Так как же поведут себя цены на недвижимость в новом году?

Среди экспертов, прогнозирующих ситуацию на рынке недвижимости нет единого мнения о дальнейшей его динамике. Приводятся доводы, как в пользу роста цен, так и напротив об уменьшении стоимости квадратного метра. Стоит отметить, что к концу прошлого года рост цен на жилье остановился. Мало того, сократился объем как ипотечных, так и обычных сделок. Это стало результатом стремительного, ничем не обоснованного увеличения стоимости недвижимости. Жилье стало недоступно главной покупательской аудитории- среднему классу. Те, граждане, кто смог воспользоваться ипотекой, уже ею воспользовались. Остальным она пока не по карману. Ну а те, кто видят недвижимость, как предмет инвестиций, кому нужно вовсе не жилье, а возможность куда-то выгодно вложить деньги, уже их вложили. И надо сказать неплохо. Ведь только за прошлый год они стали вдове богаче… Но и таких граждан, имеющих свободные деньги для вложения в недвижимость сегодня не так уж много. Для того, чтобы заработать на новое жилье им потребуется определенное время. Поэтому сегодня наблюдается немало, так называемых «подвисших» квартир, переоцененных. Учитывая то, что в текущем году планируется ввести рекордное количество - 750 тысяч квадратных метров жилья, можно рассчитывать на уменьшение стоимости квадратного метра. Тем более, что, по мнению экспертов, запас для снижения цен есть, он составляет около 20%. Другое дело пойдут ли на такое снижение продавцы или нет. Сложилась ситуация, когда покупатели ждут обещанного снижения стоимости квадратного метра, а продавцы пока не намерены поддаваться панике и снижать цены. Как долго продлится это противостояние неизвестно. Хотя, не исключено, что, заявляя официально одну цену, при заключении индивидуального договора продавец готов выставить другую, более приемлемую для покупателя. Одним из главных доводов в пользу роста цен на недвижимость многие эксперты называют приток населения в Калининградскую область из стран СНГ. Ведь, по словам губернатора, численность нашего региона в ближайшее время должна удвоиться. К тому же превращение области в российский Лас-Вегас, по мнению аналитиков, предполагает высадку в нашем анклаве десанта представителей московского игорного бизнеса, коим также понадобится новое жилье.
Этими московскими варягами сегодня пугают калининградских обывателей многие местные банкиры, пытаясь убедить их в целесообразности брать, не откладывая ипотечный кредит. Мол, завтра цены подскочат еще на 500 долларов, а то и больше…
Надо сказать, что на многих эти доводы действительно действуют. Немало калининградцев считают, что из-за притока мигрантов цены на жилье у нас еще больше подскочат.
Так ли это?
Минувший год показал, что пока желающих приехать в наш регион не так уж много. Да и селиться они собираются отнюдь не в областном центре с его запредельными ценами на жилье, ведь покупать его приезжим придется все-таки самим, а в других районах. Что же касается мастеров рулетки и джек-пота, то думается даже, если наш игорный бизнес действительно раскрутится и к нам потянуться азартные парни из соседних стран, то даже в этом случае их будет не так уж много, чтобы серьезно повлиять на рынок недвижимости. Ну, в самом деле, не станут же из Москвы выписывать уборщиц и охранников… Куда больше на рост цен могут повлиять не мигранты из стран СНГ и крупье из Москвы, а то, как растут цены на энергоносители и стройматериалы. Что нет подготовленных участков под застройку, что сегодня строительство, по крайней мере, в Калининграде требует огромных средств на прокладку инженерных сетей, что обременения, которые ложатся на застройщиков составляют более 50% от себестоимости строительства жилья. Безусловно, на рост цен влияет и то, что есть продавцы, которые придерживают квартиры, в результате искусственно создается ситуация, при которой выгодно держать пустующее жилье. Но это возможно только при дефиците жилья. Рост строительства сделает такой бизнес невыгодным.
Подводя итоги, можно сказать, что новый год будет более спокойным и предсказуемым. Думается, озвученная некоторыми специалистами цифра в 2000 долларов за кв. м несколько завышена. В первую очередь цена на жилье будет расти в престижных районах в центре города, где земли под застройку практически не осталось и она самая дорогая. В целом же после этапа ажиотажного спроса должен наступить период стагнации. Не исключено, что есть немало квартир, прежде всего малометражных, которые переоценены и стоимость на них может быть в ближайшее время снижена. Но особо на это рассчитывать не стоит. Мало того, если темпы строительства существенно не увеличатся, а на то есть свои опасения, в минувшем году, чтобы выполнить запланированную цифру ввода жилья строители сдавали все, не оставив никакого задела на текущий, а ипотечные программы станут еще более доступными, то цены скорее всего продолжат расти. Хотя не так стремительно, как в прошлом.

Сегодня жилье в Калининграде недоступно для большинства граждан. Индекс доступности( показывающий сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру) составляет десять лет. Однако, это совершенно отвлеченный показатель, предполагающий, что абсолютно все заработанное будет копиться – десять лет люди не будут ни есть, ни одеваться. Если же взять принятую у банков методику расчетов, согласно которой граждане могут пустить на накопления 30% дохода, индекс доступности возрастет до 33 лет…

Источник: Еженедельная газета "Рынок жилья"

На правах рекламы