Вторичный рынок жилья

Так сложилось, что сегодня вторичный рынок жилья по сравнению с другими секторами недвижимости является наиболее динамичным и определенным. Во-первых, потому что от момента заключения сделки до вселения в купленную квартиру проходит относительно немного времени. Во-вторых, покупатель «вторички» видит перед собой реальную картину. За исключением редких случаев, когда продаваемое жилье имеет дурную репутацию или скрытые дефекты.  А  новостройки – это фундаменты и планы, это «кот в мешке», это рынок, где вселения  приходится ожидать длительное время, причем в весьма нервозном состоянии. Кроме того, рынок вторичного жилья, пожалуй, более других  подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроением покупателей. В связи с непрекращающимся ростом цен именно на этом рынке потенциальные покупатели чаще всего действуют под влиянием  принципа: «Покупай или опоздаешь!».  Спрос на вторичном рынке в Калининграде устойчиво высокий. Он постоянно подпитывается приезжающими в область мигрантами. Они являются основными покупателями даже ветхого жилья, решая тем самым для коренных калининградцев проблему улучшения жилищных условий за счет реализации старых квартир. Потенциал этого фактора спроса весьма значителен. По некоторым данным к 2006 году миграция только из Казахстана в нашу область составила 115 тысяч человек. Вот уже долгое время на рынке вторичного жилья в Калининграде повышенным спросом пользуется малоформатное жилье - комнаты, однокомнатные квартиры и «гостинки». Во-первых, они все еще обходятся дешевле новостроек, во-вторых, дают реальную возможность «отпочковаться» молодым семьям, решить проблему вложения свободных средств, улучшить жилищные условия на каком-то промежуточном этапе. Однако, по мнению специалистов-аналитиков рынка недвижимости, именно на вторичном рынке и именно в этом его сегменте в ушедшем году был зафиксирован рекордный рост цен: на 57-58 %. Если в начале 2006 года однокомнатная квартира могла стоить в среднем 30 тысяч долларов, то к концу года цена такого жилья достигла уже 45-50 тысяч долларов. Стоимость комнаты на вторичном рынке с 13-16 тысяч долларов выросла до 20 тысяч долларов. Причем цена жилья все меньше стала зависеть от района, как это было раньше. Малоформатное жилье приобретается с ходу, любое, в продаже оно стало появляться редко. Похоже этот сегмент рынка близок к полной исчерпанности. В результате, разница между одно- и двухкомнатными квартирами на «вторичке» стала минимальной. Если по площади «двушка» может быть вдвое больше однокомнатной «хрущебы», то по цене она окажется дороже всего тысяч на 15 долларов, т.е. примерно на 30%. Похоже, непрекращающийся рост цен побуждает потенциальных продавцов «вторички» выжидать более благоприятного момента, когда цены достигнут максимума, или, когда за счет продажи квартиры хозяева смогут разрешить определенные финансовые проблемы. Кроме того, широко разрекламированное ипотечное кредитование распространено именно на вторичном рынке. Ипотеку дают, если жилье имеет свидетельство регистрации в учреждении юстиции. Но таких новостроек в городе очень мало.  Ситуация на вторичном рынке весьма показательна для недвижимости в целом, так как именно стоимость «квадрата» на вторичном рынке задает тон и для новостроек. Всего за два месяца 2006 года - в августе и сентябре - стоимость жилья на «вторичке» увеличилась практически на 25%. Ценовая планка порой еженедельно поднималась примерно на 6 %.  Сравнивая ситуацию в Калининграде с конъюнктурой столичного рынка недвижимости, можно отметить некоторые различия. В Москве ажиотажный спрос на все виды жилой недвижимости пошел явно на спад. Количество предложений по всем позициям существенно выросло.  По общему мнению специалистов, на рынке столичной недвижимости наконец-то наступила стабильность: ситуация приходит в норму и никаких резких скачков в ближайшее время быть не должно. В наших же условиях специалисты предупреждают, что ожидать остановки роста цен не приходится. Так, некоторые эксперты считают, что будет нормальным, если к концу 2007 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке достигнет 1400-1600 долларов за «квадрат». Если же ажиотажный спрос продолжится теми же темпами, что и в ушедшем году, это может стать поводом для стагнации или даже кризисной ситуации уже к началу 2008 года. Потребности в жилье вряд ли смогут быть удовлетворены в ближайшее время. Поскольку и коренные калининградцы, выросшие в неблагоустроенном жилье, жаждут изменить свои условия, и оно потребуется для ожидаемого переселения в наш регион трех сотен тысяч реэмигрантов. Поэтому «ножницы» между спросом и предложением будут действовать по-прежнему.

Источник: Калининград-Сити

На правах рекламы