Рынок жилья глазами застройщика и риелтора

О рынке жилья сегодня можно говорить либо плохо, либо ничего. Стабилизация ценового порога на квадратные метры — как затишье перед бурей. Да и среди аналитиков рынка недвижимости нет единодушия, что настораживает вдвойне. Одним кажется очевидным урегулирование рыночных механизмов и переход к прогнозируемым ценам. Другие в стабилизации видят искусственность, которая неминуемо приведет к неконтролируемому подъему цен. Что же ждет на самом деле рынок жилья в 2008 году?

Что имеем?
Наш регион по строительным показателям введения квадратных метров приближается к показателям хорошей поры советской эпохи. Если в 2006 году в области было построено 501,3 тысячи квадратных метров, то в 2007-м планируется сдать 750 тысяч. На 2008 год намечено построить миллион квадратных метров жилья. Построим или нет — вопрос открытый. Потому что все высокие цифры, которые мы имеем сегодня в показателях, получены не благодаря, а скорее вопреки жизненным реалиям. Имелись резервные доаукционные площадки, имелись полузамороженные активизировавшиеся в последнее время стройки, не было дефицита многих стройматериалов в 2006 году, в котором начиналось строительство того, что сдается сегодня на ура. Уже 2007-й год выявил массу проблем. И застройщики их не скрывают. Сегодня руководители всех строительных компаний говорят о том, что для выполнения государственных и региональных программ региону как воздух необходимы свои заводы, производящие стройматериалы. Генеральный директор ООО «Западный регион» Фарид Хафизов, например, считает, что их дефицит может притормозить темпы роста строительства. Например, по причине дефицита цена кирпича в Калининграде за последние два года выросла практически в три раза. По подсчетам генерального директора ООО «Калининградстрой-Холдинг» Александра Ильина, региону для выполнения федеральных и региональных планов строительства необходимо иметь три миллиона 250 тысяч кубометров бетона и один миллион 200 тонн цемента в год. Для сравнения: в 2006 году на стройках области было израсходовано 300 тысяч тонн цемента. Ситуацию с дефицитом стройматериалов хоть как-то спасает монолитно-каркасное строительство, требующее меньшего количества кирпича. Однако уже сегодня региональная программа по вводу квадратных метров превышает объем федеральной в 3-4 раза. При этом вопрос, откуда брать стройматериалы, так и остается открытым. Ажиотажный спрос на них и отсутствие собственных заводов привели к тому, что только за первое полугодие цены на строительные материалы выросли приблизительно на 15 процентов.
В такой ситуации увеличить объемы строительства квадратных метров по дешевой цене нереально, считает Александр Ильин. На выполнение региональной программы по введению в строй доступного жилья требуется в три раза больше того же песка, щебня и гравия, чем производится сегодня.
Но расходы на приобретение строительных материалов, по оценкам тех же специалистов, составляют не более 20-30 процентов от общей сметы расходов на возведение стандартного жилого дома экономкласса. Более того, затраты застройщиков на оплату труда гастарбайтеров выросли очень незначительно и составляют 20-25 тысяч рублей в месяц (в зависимости от их квалификации). Профессиональным каменщикам и два года назад, и сегодня платят по 40-60 тысяч рублей ежемесячно. Правда, подросли расходы на оформление так называемого пакета разрешительных и проектных документов. Но и это понятно. Разрешить врезку в городскую канализацию, подключить дом к газомагистралям, электросетям, которые уже и так перегружены, нынче становится весьма сложно. И деньги здесь уже играют второстепенную роль. На первом месте значатся личные связи. Как всегда при возникновении дефицита.
Дефицит стройматериалов и стройплощадок с подведенными коммуникациями повлиял в том числе и на стоимость квадратного метра, которая в этом году взвилась до неприличия. Три месяца назад ценовой бум пока что остановился. Обратной дороги нет — это единодушное мнение и экспертов и застройщиков. То есть те цены на жилье, которые мы имеем сегодня, во многом обусловлены не перенасыщенностью рынка квадратными метрами, а неспособностью населения покупать эти метры. Предреволюционная прямо-таки ситуация, когда верхи (застройщики) не хотят снизить ценовую планку в силу целого ряда причин, а низы (потребители) не могут все это купить, потому что ни ипотечные программы, ни собственно доходы населения не успевают за ростом цен. Высокие цены на жилье, по мнению министра ЖКХ и строительства нашей области Сергея Бучельникова, которое он недавно озвучил на своей пресс-конференции, привели к падению спроса населения и затовариванию рынка. Выход из сложившейся ситуации он видит такой: «Желают они того или нет, но застройщикам придется умерить аппетиты и снижать стоимость до объективной на сегодня цены в 30 тысяч рублей, если они не хотят, чтобы возведенные дома стояли пустыми». Объективная цена, по его мнению, складывается по формуле: себестоимость плюс 30 процентов рентабельности. Скорее всего, министр знает о том, что цена квадратного метра в нашем регионе несколько завышена. Но вот на сколько конкретно и как ее реально снизить? Застройщики, которые выполняют национальный проект, строят жилье на свои, заемные в банках средства и деньги дольщиков. Если себестоимость квадратного метра, по их словам, можно оценить в 30000 рублей, то где налоги и прибыль? Ведь в рынке никто не работает только ради самого процесса, главное все-таки — прибыль. При таком раскладе очевидно, что надо менять что-то или искать достойный выход. Достойный или красивый. Стабилизировать цены и искусственно сдержать их рост при возрастающей потребности населения на улучшение жилищных условий — это красиво. А вот вложить в реализацию национального проекта государственные средства было бы достойно. Звучит такое предложение как фантастика. Но, тем не менее, многие застройщики видят в нем рациональное зерно. Пусть бы государственный ОКС выступал заказчиком строительства массового жилья, а строительные организации взяли бы на себя функции подрядчиков. И деньги бы находились под контролем государства, и работой бы были заняты люди, и цена квадратного метра была бы под жестким контролем. Вместо этого Правительство России перенесло рассмотрение проекта долгосрочной Стратегии массового строительства жилья с середины сентября 2007 года на более поздний срок. При рассмотрении стратегии в декабре ее реализация сможет начаться не раньше 2008 года. Основная цель — создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов. Основным целевым показателем реализации Стратегии массового строительства жилья, рассчитанной на три этапа, является достижение ежегодного ввода жилья в объеме одного квадратного метра на душу населения. В начале октября была озвучена информация, что уже в следующем году в строй у нас будет введено как раз по одному квадратному метру на человека. То есть вся страна не может, и на то есть объективные причины. А мы можем, и на это тоже, судя по всему, есть причины. Есть ли?

Метр в квадрате
Стабилизация рынка оказалась не очень уж по вкусу застройщикам. На российском уровне крупные строительные компании открыто заявляют о своем непонимании общенациональных программ. Уже в этом вроде бы стабильном периоде появились первые заявления о том, что выполнить программу по строительству доступного жилья на российском уровне — проблема. Мол, программа эта и цены взяты с потолка чиновниками, которые только и знают, что цифры рисовать да отчитываться друг перед другом.
Земельный кодекс, Градостроительный, чуть позже внесение изменений в Жилищный кодекс — все эти документы, которые появились 1 января 2005 года, по мнению специалистов, находятся в сыром и недоработанном виде. Например, одним из самых устойчивых до 2005 года ресурсов, с помощью которого реализовывалось жилищное строительство, было долевое участие в строительстве. Принятый 214-й Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщика, на деле парализовал самый дешевый источник ресурсов на полтора года. В выигрыше в такой ситуации оказались банки и крупные застройщики, проиграли — мелкие и средние. Добавьте к этому обманутых по всей стране дольщиков.
Другой фактор, тоже в какой-то степени повлиявший на ситуацию с ценами, — вступивший в силу 1 января 2005 года Закон «О Градостроительном кодексе», объявивший о начале проведения в стране с октября 2005-го аукционов. То есть фактически было дано девять месяцев на то, чтобы у аффилированных и иных приближенных к властным структурам компаний появилась возможность получить землю до проведения аукционов. Конечно, не факт, что все полученные в обход закона участки оказались с подведенной инфраструктурой. Но недовольство среди застройщиков этот факт вызвал немалое.

Взгляд риелторов
Аналитики рынка недвижимости в отличие от застройщиков, единодушно заявляющих о том, что стабилизация строительного рынка надуманна, не столь категоричны. Однако их взгляды на ситуацию в регионе расходятся.
По мнению одних, в том числе руководителя компании «Вяз Девелопмент» Евгения Гирсы, озвучившего не так давно в СМИ ценовую проблему, к концу декабря цена квадратного метра в новостройках вырастет и составит за год 30-35 процентов. Самое дешевое жилье при сегодняшней стоимости в 1500-1800 долларов за метр будет стоить соответственно около 2000. Отметим, что еще месяц назад ценовой порог был 1500-2500 долларов.
На ценовую политику не повлияло даже то очевидное обстоятельство, что в начале октября межведомственная комиссия по формированию территориальных сметных нормативов в строительстве Калининградской области утвердила среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья на четвертый квартал 2007 года, зафиксировав цену в рублях. Для Калининграда – 30725 рублей. Не стоит забывать, что американская валюта, к которой привязаны все цены в регионе, продолжает свое падение. Поэтому аналитики рынка говорят о продолжающемся росте цен, несмотря на стабилизацию (в столице, например, эта цифра сегодня составляет 0,2 процента в месяц). Уже одно это может говорить о предсказуемости роста цен. Аналитики же комментируют ситуацию более жестко: когда официальная статистика приближается к показателям рынка, скачок очевиден. При этом рост цен на недвижимость увязывают со многими внешними факторами.
Около семи лет назад, когда частная строительная отрасль еще набирала обороты, но цены в регионе были уже выше средних по стране, приезжавший в Калининград председатель Госстроя Сергей Круглик, комментируя ситуацию, говорил о надуманности ценовой политики и о том, что местные застройщики необъективно раза в два завышают цены. Еще год назад почему-то никому из них не приходило в голову, что вполне возможна ситуация, когда квадратный метр станет непродаваемым. Наоборот, все региональные компании чуть ли не хором твердили о небывалом спросе — какую цену ни поставят, все с рынка сметалось. В итоге потребительская всеядность кончилась, а «какую ни поставим» зашло в тупик. И с учетом региональной специфики в тупик особый. Сегодня квартиры в новостройках практически не продаются. По словам самих же строителей, около трети построенных ими в этом году квартир на сегодняшний день не выкуплены. Вопрос на засыпку: «Зачем им в следующем году гнаться за миллионом квадратных метров?» Анклавный или эксклавный наш регион — суть не меняется. И метр должен либо стабилизироваться по-особому, либо на него постоянно должны влиять объективные рычаги власти. При этом, наверное, надо прислушиваться и к мнению тех, кто строит дома. Не хватает стройматериалов, цемента, кирпича, черепицы и даже стекла — помогайте и решайте эти вопросы, на то вы и власть. Ищите компромисс. Ведь, как выяснилось, это возможно. Недавно Правительство РФ отменило пошлину на ввоз цемента, который даже в Швеции стоит в два раза дешевле, чем в России. Правда, наших строителей сей факт не радует. Очевидно, что этот шаг правительства направлен на обеспечение строительства олимпийских объектов в Сочи. Спрос на строительные материалы растет повсеместно, не только в России. Но одновременно с этим в Россию пошли иностранные предприятия с новыми технологиями, способными реально удешевить стоимость жилья. Проходившая в Москве в начале октября выставка стройиндустрии показала: в России таких совместных предприятий уже достаточно много. Вот только в Калининград они идти не торопятся из-за того, например, что нет определенности с таможенными условиями для провоза продукции. С другой стороны, невыгодно строить отдельные заводы — рынок сбыта маленький. Хотя все не так уж безнадежно. В прошлом году в нашей области строительной продукции было выпущено на 5 миллиардов 100 миллионов рублей. А за девять месяцев этого года — в 1,5 раза больше. Это говорит о том, что строительная индустрия региона все-таки развивается. Более того, в этом году введены в строй два завода: по производству ячеистого бетона и керамического кирпича. Идет наладка завода по производству бетонных смесей. Начали вкладывать средства в развитие строительной индустрии два инвестора: компания «21-й век» и «Проминдустрия», один из них уже завез финское оборудование для домостроительного комбината, который строится в поселке Владимирово. А в конце ноября будет произведена закладка камня в строительство второго домостроительного комбината в пригороде Гусева.
Некоторые строительные компании связывают рост стоимости жилья в том числе и с принятыми программами по переселению в область граждан из республик бывшего СССР. Однако практика переезда первых переселенцев показала, что от наших цен они просто в шоке. Никто не готов покупать жилье по 2000 долларов за метр. Поэтому эксперт рынка Владислав Гаврилов, считает, что на ценовую политику оказало влияние не количество потенциальных официальных переселенцев, а теневые переселенцы-мигранты, которые едут сюда не по федеральным программам. Эти люди стараются покупать дома, а не квартиры, что значительно повлияло на ценовой порог в этом сегменте рынка, где стоимость метра приравнивается сегодня к стоимости квадратного метра в трехкомнатной квартире. Интерес к этому сегменту привел к росту цен на земельные участки. Сегодня шесть соток уже стоят не 20 тысяч долларов, а в районе 60.
Вырастет в ближайшее время и цена в домах, не относящихся к массовой застройке — бизнес- и элит-класса. Здесь на нее повлияет скорое прекращение точечной застройки, о котором недавно публично заявил председатель горсовета Калининграда Александр Ярошук. Для того чтобы в действительности урегулировать цены на жилье, по мнению участников рынка, необходимы и нормальная система кредитования, и государственная поддержка отдельных социальных слоев населения. При этом динамика стабильного покупательского интереса к новострою составит по отдельным данным 20-30 процентов, что и приведет к росту цен на жилье. Сдерживающим фактором может стать увеличение предложений на рынке Калининграда, что невозможно по определению в силу ограниченности площадок под социальное жилье и отсутствия коммуникаций у имеющихся в наличии площадок. Поскольку очевидно, что часть затрат по строительству инженерных сетей ляжет на плечи застройщиков, полностью прозрачной и прогнозируемой цена метра стать не может. В скором времени, по мнению аналитиков, цена за метр на первичном рынке жилья экономкласса подскочит до 2000 долларов, среднего класса — от 2500 до 3000 долларов, элитное жилье будет стоить от 3000 и выше долларов за квадратный метр.
С другой стороны, существует и мнение о плавном росте цен, который начнется в начале 2008 года. Владелец консалтинговой компании Владислав Гаврилов считает, что ситуация прогнозируема. К этому мы шли два года. Появление новых строительных площадок и рост стоимости стройматериалов плюс большое количество свободных денег, которые вкладывали в инвестиционные проекты, — все это привело к росту цен на квадратные метры.
Сегодня упал не сам спрос, а потенциальная возможность покупки жилья по тем ценам, которые диктует рынок. Спрос не поспевает за рынком. Но отката рынка назад не произойдет — это просто физически невозможно: себестоимость жилья не раздута, а реально высока.
Ситуация, по мнению сторонников плавного роста цен, напрямую связанного с ростом инфляции, положительно скажется лишь в одном направлении: строительная индустрия благополучно избежит спекулятивных цен на жилье. У нас наконец-то стабилизируется ситуация со спросом и четко определятся целевые сегменты потребителей.
Время «Ч» не только умерило аппетиты, но и выровняло предпочтения. Сегодня улучшение жилищных условий не носит хаотичный характер. Прорисовывающаяся жесткая сегментация рынка скажется и на ценовой политике, и на строительстве жилья по тем предпочтениям, которые сегодня уже можно определить. На первом месте остаются квартиры экономкласса со стоимостью квадратного метра от 1500 долларов. Потребительские ограниченные возможности повлияли и на ликвидность: сегодня самыми предпочтительными в регионе стали двухкомнатные квартиры вместо однокомнатных из-за ценового порога в 10-15 тысяч между 2- и 1-комнатным жильем.
Спрос на жилье не связан с насыщенностью рынка. Потому что наш рынок пока еще не насыщен. Хотя по количеству метров квадратных на человека мы и приближаемся к Европе (22 кв. метра на человека у нас против 40 кв. м у них — согласитесь, разница не в разы). Упавшая покупательская способность — фактор денежный. Покупка жилья сегодня с учетом кредитования все еще недоступна большинству. Первоначальное наличие квартиры, возможность выплачивать по кредиту из семейного бюджета до 17 тысяч рублей по карману далеко не каждому потенциальному покупателю жилья.
Поэтому большинству потенциальных покупателей квартир экономкласса остается уповать на то, что в 2008 году все-таки заработает Стратегия развития жилья, разрабатываемая Правительством России. Несмотря на то, что она носит название долгосрочной, а ее реализация рассчитана вплоть до 2025 года. Рассчитывать же на банковские послабления на фоне американского ипотечного кризиса по меньшей мере неправильно. Наоборот, по мнению многих участников рынка, банки уже сегодня пересматривают условия выдачи кредитов и относятся более жестко к проверке предоставляемой информации. Все эти факторы в конечном итоге повлияют на цену метра. А вот недавнее заявление руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ Сергея Круглика о том, что прогнозировать остановку цен он не берется, говорит, скорее всего, о том, что экономические или, как некоторые считают, политические игры с застройщиками скоро все равно закончатся. Рынок будет наверстывать упущенное время, а цена квадратного метра будет, как ей и положено, расти, пока на этот самый метр будет спрос. Или пока этот метр не научатся строить по другим законам.

Источник: журнал Стройинтерьер

На правах рекламы