Приватизация квартиры - необходимость или необдуманное решение ?

Поскольку приватизация жилья скоро окончательно прекратится, многие оказались перед мучительным выбором: приватизировать свое жилье или нет?

Вопросов здесь множество:

«Если дом под снос, что выгоднее- переводить квартиру в собственность или оставить, как есть?»
«Стоит ли приватизировать старую малогабаритку, если подходит очередь на улучшение жилищных условий?»
«Хватит ли средств, чтобы содержать собственное жилье? Какими будут налоги на недвижимость?»

Попробую прояснить ситуацию.

Вопросы, связанные с приватизацией жилья и имущественными отношениями совладельцев квартир, относятся к категории тех, с которыми граждане чаще всего обращаются к юристам. И хотя эти вопросы затрагивают сферу действия не только жилищного, но и других областей права- семейного, наследственного, налогового, некоторые общие моменты можно выделить, чтобы иметь представление о трудностях, которые могут возникнуть в результате обретения собственности.
В конце 1992 года был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», который с множеством внесенных изменений действует до настоящего времени. Многолетняя практика разрешения вопросов связанных с приватизацией позволяет предостеречь граждан, принимающих сегодня решение о приватизации своего жилья, от поспешных шагов и рекомендовать им прежде проконсультироваться со специалистами- адвокатами, ведущими в судах дела по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения. Только после такой консультации, зная все правовые последствия приобретения собственности, можно решать: приватизировать или нет свою квартиру. В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения передаются гражданам в общую собственность или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Гражданский кодекс РФ в главе 16 «Общая собственность» предусматривает, что общая собственность может быть долевой или совместной (без определения долей). Соответственно при общей долевой собственности доли всех участников приватизации считаются равными, если ими не достигнуто соглашение об ином распределении долей. Поэтому при подаче документов на приватизацию квартиры граждане должны определить: будут ли у них равные доли в собственности или у кого-то доля будет больше, а у кого-то- меньше. Участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей квартиры. Без согласия других сособственников он может подарить, завещать, отдать в залог свою долю или иным образом распорядиться своей долей. Единственной обязанностью собственника доли является соблюдение преимущественного права покупки другими сособственниками. Это означает, что если гражданин решил продать свою долю в квартире, то он в первую очередь обязан предложить ее купить лицам, владеющим долями в этой квартире. При этом он имеет право назначить именно ту цену, по которой продал бы долю в квартире любому другому лицу. Согласно Гражданскому кодексу, если сособственники не приобретут продаваемую долю в течение одного месяца с момента получения предложения приобрести ее, эта доля может быть продана любому постороннему лицу. К сожалению, законное право участника общей долевой собственности распорядиться своим имуществом может обернуться для сособственников, которые не имеют материальной возможности выкупить продаваемую долю, тяжелыми последствиями. Второй вид общей собственности, который предусмотрен действующим законодательством, это совместная собственность.

Воспользовавшиеся данным правом приватизировали квартиры в совместную собственность, полагая, что отсутствие долей в праве собственности защищает их от возможности сособственников распорядиться своим правом на квартиру в ущерб другим собственникам. Однако это было глубокое заблуждение. Статья 254 ГК РФ определяет возможность любого участника совместной собственности определить и выделить свою долю в праве на общую квартиру. При разделе общего имущества и выделении из него доли, если иное не определено соглашением участников, их доли признаются равными. На практике это означает, что при совместной собственности ее участники фактически являются собственниками равной доли в праве собственности на квартиру. Разница лишь в том, что на руках у них нет подтверждающего это документа, который, впрочем, достаточно просто получить в случае необходимости. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возможность приватизации жилого помещения одним из лиц, проживающих в квартире. Для того чтобы сделать это, необходимо согласие всех прописанных в квартире, а если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок, то и согласие органов опеки и попечительства. Если собственником квартиры стал кто-то один из всех проживающих в ней, то остальные лица остаются пользователями квартиры и их права регулируются Жилищным кодексом РФ. По ныне действующему Жилищному кодексу лица, проживающие в приватизированной квартире, сохраняют свои права пользования жилыми помещениями, однако при этом они не могут требовать выделения своей доли в квартире, ее размена или раздела.

Конечно нельзя не отметить, что приватизация предоставляет большие возможности.
С одной стороны Вы становитесь полноправным хозяином своего жилья и распоряжаетесь им по собственному усмотрению- продаете, дарите, завещаете, сдаете в аренду. То есть государство дарит вам бесплатно недвижимость.

При расселении вашей семьи из дома, подлежащего сносу, вам предоставляют жилплощадь не меньше прежней. Это удобно, если ваша квартира просторная, а семья маленькая- при переселении никто не сможет отнять «лишние» метры.

После смерти владельца квартира не отойдет государству, даже если в ней никто из родственников не прописан. Правда, чтобы избежать конфликтов и длительных судебных тяжб, в случае возможных претензий других родственников, лучше оговорить право наследования жилья в завещании.

Но, с другой стороны, вместе с правами хозяина вы приобретаете определенные обязанности. Например, придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Сегодня это незначительные платежи, однако, в ближайшем будущем специалисты прогнозируют рост таких оплат, исходя из рыночной стоимости квартиры. При расселении вашей семьи из дома, подлежащего сносу, вы получаете новую по действующим санитарным нормам. Поэтому для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной- тогда при переезде они получат больший метраж.

После смерти владельца на квартиру смогут претендовать, кроме прописанных в данной квартире, другие наследники, к примеру, дети от первого брака, даже если они ни дня не жили в этой квартире и не имеют к ней ни малейшего отношения.

Если вы все же решились на приватизацию, не стоит тянуть с ее оформлением.
Как известно, каждый гражданин вправе один раз бесплатно приватизировать квартиру. Однако с 1 января 2007 года приватизация, как бесплатная, так и платная, отменяется. Соответственно, если до этого времени вы не приватизируете квартиру, она останется государственной, но рассчитывать на ее улучшение уже не придется.

Резюмируя, отмечу, что окончательное решение- приватизировать квартиру или нет, каждому придется принимать самостоятельно.