Основные трудности возникающие при оформлением прав на земельный участок

В связи с развитием рынка земли и недвижимости растет количество земельных собственников и пользователей, все больше земли вовлекается в гражданский товарооборот в качестве недвижимого имущества. Однако далеко не все предприятия зарегистрировали и надлежащим образом оформили свои земельные участки как объекты прав. До сих пор отсутствуют ясные правовые гарантии защиты интересов правообладателей недвижимости. Главная причина - разобщенность земли и иной недвижимости, из-за чего возникает масса проблем.

Действующее законодательство не устанавливает четкого порядка определения арендной платы за земельные участки, занятые промышленными предприятиями. Вследствие этого, местные органы власти могут произвольно устанавливать расценки, а в ряде случаев, предпринимают попытки изменения ставки арендной платы в нарушение существующих положений договора аренды, стремятся заключать договоры аренды на короткие сроки, что делает невозможным перспективное планирование бизнеса, его развитие.
В настоящее время «цена на землю» вопрос спорный и, обычно претендент, подавая заявку на выкуп, не знает, по какой цене ему будет предложено купить землю.
Несмотря на то, что формула расчета цены выкупа земли установлена на законодательном уровне, в том, как ее рассчитывать, ясности нет. Сложность при расчете выкупной цены кроется в давно существующей проблеме расчета ставки земельного налога, от которой напрямую зависит цена выкупа.
Согласно действующему законодательству ставка земельного налога, относящегося к местным налогам, устанавливается органами местного самоуправления. Ежегодно принимаемые в последнее время повышающие федеральные (бюджетные) коэффициенты к ставке земельного налога внесли путаницу в и так не простой вопрос.
По какой цене и с применением какого законодательства будет рассчитана цена на выкупаемый земельный участок– вопрос неоднозначный, и в каждом конкретном случае решается на основании анализа действующих местных нормативных актов.
В настоящее время существует ряд ограничений- запретов на приобретение в собственность застроенных земельных участков. Запрещено выкупать земли определенных категорий, а именно, земли водоохранной зоны, земли санитарно-защитной зоны, земли общего пользования, а также земли в приграничной полосе в случае, если право собственности приобретает иностранная организация, и т.д.
Одной из основных проблем, возникающей при оформлении земли в аренду или собственность, является то, что окончательно еще не разграничена земля в г.Калининграде и Калининградской области. Земельный кодекс Российской Федерации только устанавливает признаки отнесения земельных участков к федеральной и муниципальной собственности.
Мало внимания при предварительной подготовке к выкупу занимает анализ прав на здания, сооружения, расположенные на земельном участке. А это ключевой вопрос. В соответствии с Земельным кодексом РФ исключительным правом на выкуп земли обладают собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.
Зачастую, права на недвижимость у предприятий недооформлены, в том числе и право собственности, которое у предприятия теоретически есть, но не зарегистрировано в соответствии с требованиями, предъявляемыми законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Надо отметить, что Земельный кодекс РФ не устанавливает детальной процедуры для выкупа земли, не определяет перечень документов, которые должны быть приложены к заявке на выкуп. В разных регионах– разные требования.
В настоящее время в решении проблемы приватизации земли больше вопросов, чем ответов. До сих пор идут судебные разбирательства о том, какой орган должен заключать договоры купли-продажи.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 576 решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическими лицами, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, принимается Минимуществом РФ (его территориальными органами). Органы государственной власти субъекта РФ– принимают решение о приватизации земельных участков в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ. В иных случаях такое решение принимается органом местного самоуправления.
Земельный кодекс РФ не устанавливает детальной процедуры для выкупа земли, не определяет перечень документов, которые должны быть приложены к заявке на выкуп. В разных муниципальных образованиях Калининградской области– разные требования.
Так же необходимо отметить, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.
Предусмотрены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельная доля, или иначе земельный пай, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, оформление земли в собственность или аренду, несмотря на определенное развитие земельного законодательства, все еще часто сопровождается различными трудностями.