Земля по правилам
04 августа 2009, 00:00
Земля по правилам
Такого наплыва людских масс в Дом искусств, как это случилось 29 мая этого года, не собирали и виртуозы Спивакова. Тысячи людей сидели на лестнице, стояли в фойе – решался жизненно важный вопрос. О земле. «Правила застройки и землепользования», разработанные петербургским институтом пространственного планирования «ЭНКО» вдогонку генплану, принятому в 2006 году, вызвали настоящий взрыв – особенно среди той части горожан, которые по совместительству работают дачниками. Впрочем, судьба садоводческих товариществ и их членов являлась лишь небольшой частью огромного документа, который разметил зоны: жилые, общественно-жилые, общественно-деловые, общественно-производственные, просто производственные, рекреационные, кладбищенские, сельскохозяйственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, исторической застройки. То есть определил, где и чем можно заниматься.
Что поставили в плюс?
Плюсов в документе, по мнению городских чиновников, непосредственно занятых проблемами землепользования и застройки, вполне достаточно, чтобы впредь работать спокойнее. К примеру, прикупает себе человек на аукционе участок. В правилах четко прописано, что на нем должно быть. И если участок в общественно-жилом квартале – значит, строй дом, простой или доходный. Или детский сад, если душа просит благотворительности. Тот же документ регламентирует и этажность. Конечно, 7-8 этажей быстрее смогли бы окупить затраты и на землю, и на строительство, но если правила говорят «три!», то придется строить и три, правда, такой маленький домик будет чрезвычайно дорогостоящим. Бедная наша власть, намучившись отводить участки в центре для очень уважаемых людей, желавших строить свои торговые ангары непременно в центре, желательно историческом, может теперь вздохнуть свободно. Если в правилах прописано, что нельзя, значит – нельзя. Даже для очень уважаемых. Впредь чиновникам, выдающим ГПЗУ, не придется прятать глаза от досужих пикетчиков, которые в свое время пытались сначала отстоять замок, затем пятачок с фонтаном у кинотеатра «Россия», сиреневый сквер, сгинувший под «Клевер-хаусом», парк 40-летия ВЛКСМ... Продолжать можно очень долго – список погубленных застройщиками любимых пятачков и заповедных уголков так же грандиозен и поучителен, как свод «Правил застройки и землепользования». Да, мы старались жить по генплану – но чем был генплан без правил? Как раз в промежутке между его утверждением и появлением правил, в какие-нибудь два года, строительный бум хотя и обеспечил рекордные квадратные метры жилья, зато удлинил упомянутый список жертв. Правила возникли перед горожанами в тот момент, когда маятник социального благоденствия качнуло в обратную сторону – очень удобное время поразмыслить над плодами трудов, своих и чужих. На слушаниях в Доме искусств ансамбль виртуозов градостроения санкт-петербургского института «ЭНКО» во главе с Ольгой Красовской развернул перед потрясенной публикой три карты – одна не смогла бы вместить колоссальную массу информации, отразившую всю диалектику исторического материализма города К. По мнению главного архитектора города Игоря Ли, правила стали действенным инструментом градостроительства: «Мы и по сей день отбиваемся от вала проектов по застройки скверов – тех, кто хочет строить именно там, можно понять: на пустыре инженерные сети надо прокладывать, выходит дорого и уныло, а в живописных уголках города жилье строить можно дешево, а продавать дорого – цена поднимается в разы благодаря виду из окна. До принятия правил у власти не было никаких рычагов отказа. Правила становятся барьером для подобных поползновений». Калининграду повезло: правила, пусть не без скандала, зато без аплодисментов, все же были приняты – с 1 января 2010 года без соответствующей градостроительной документации муниципалитеты уже не смогут принимать серьезные градостроительные решения. А в городе, который по-прежнему очень нуждается в свободных маневрах для строительства социального жилья, школ, детских садов, наконец, в замене обветшавших инженерных и транспортных коммуникаций, это более чем существенно.
Какие у правил минусы?
И все ж, отчего так долго принимали правила? Неужели разумное определение, что и где уместно строить, действительно потребовало стольких лет колоссальных усилий, социальных конфликтов и т. д.? В прежние времена к застройке центра подходили с особой осторожностью – немало смелых, но, мягко говоря, эгоистичных проектов застряло в фильтрах «Калининградгражданпроекта», где работала мастерская генплана, укомплектованная хорошими профессионалами да еще и занимающими честную гражданскую позицию. Не менее эффективным фильтром был Госстрой, скрупулезно отмерявший по семь раз, прежде чем отрезать. Каждое важное для города решение нужно было защищать не в одной инстанции, а пройти по тернистому бюрократическому этапу. Вот благодаря бюрократии и честным профи из генплана центр города и сохранился для будущих смелых решений бывшего мэра Савенко и бывшего главного архитектора Калининграда Башина. Кстати, первого главного архитектора, бросившего вызов общественному мнению. Башни Башина – старая больная для города тема, ставшая классикой жанра и не потерявшая актуальности. Из тандема мэр-архитектор первым сдался мэр: Савенко сегодня публично покаялся в том, что центр города загромоздили семь торговых центров, осложнивших и без того тяжелую транспортную проходимость, не говоря уж об их архитектурных изысках. Нынче, если играть по правилам, такую авантюру не провернешь. Однако правила – и без «фильтов»? Они нужны, как нужна городу своя мастерская генплана, легкомысленно уничтоженная вместе с «Калининградгражданпроектом», – чтобы не только «фильтровать», но и впредь не бегать к петербургским профи с очередным заказом (кстати, недешевым). Однако у правил есть и оппоненты. Новый документ не сберегает зеленых зон, считает заслуженный архитектор Вадим Еремеев: «При современной сверхавтомобилизации города (больше 350 авто на 1000 душ), без зеленых легких мы задохнемся. По современным нормативам (и по генплану) на каждого жителя полагается 20 кв. м зелени, фактически мы имеем от силы 6,8 «квадрата», и деревья продолжают вырубаться под разными предлогами. На генплане зеленые зоны обозначены как неприкосновенные. О них особо говорится в рекомендациях воркшопа. За них мы бились с обкомами и горкомами, но сегодня на них ведется массированная атака – теперь и по правилам. Беспощадный удар нанесен по Верхнему пруду – высотные здания стоят у самой кромки воды. Музей янтаря, прежде утопавший в зелени, потеснили громоздкие башни жилых домов. На Нижнем озере собираются строить здание суда. Почему именно в прогулочной зоне? И на кого подавать за это в суд? Те же поползновения на зеленые зоны у Королевских ворот, за башней Дер Дона, на Литовском валу. Королевские ворота уже потеряны. Печально, если потеряем и Музей янтаря. В парке 40-летия ВЛКСМ сейчас рекламируется жилье с видом на озеро. Кто-то этот вид получит, ну а горожане? И правила землепользования закрепляют этот беспредел. Уничтожается прелестный парк у Ялтинского пруда: скоро там поднимутся три 17-этажные башни, а с ними парковки, проезды – пропал пруд!»
Заметим, что сразу после утверждения генплана 2006-го областной Союз архитекторов уже предлагал простой и разумный способ решения задачки. Экспертная комиссия в составе ведущих архитекторов-профессионалов (два бывших главных архитектора Павел Горбач и Сергей Лебедихин, заслуженный архитектор и руководитель мастерской генплана Вадим Еремеев, Олег Васютин и Ольга Мезей) изучила правила, разработанные все теми же петербургскими профи, и отметила, что зонирование-то сделано, но… Цитата из протокола заседания экспертной комиссии: «Границы предлагаемых зон не описаны, пятна землепользования и застройки имеют в ряде случаев хаотичный, неуверенный и неопределенный планировочный характер. Градостроительные регламенты не всегда убедительны. Так, например, в зоне малоэтажной застройки исторических районов регламент допускает строительство четырехэтажных многоквартирных домов, что, на наш взгляд, не должно иметь место. Нечетко выявлено отношение к таким памятникам ландшафтной архитектуры, как Хлебное озеро, зеленый пояс Шнайдера, Верхний и Нижний пруды. Не прослеживается планировочная стратегия, согласно которой была бы возможна реализация программы «Новые городские парки, скверы и рекреации». Нет четкости в вопросе информирования граждан о предполагаемой застройке». Однако из Питера, как оказалось, видней – правила так и остались недоработанными именно по этим пунктам.
Нечего огород городить
Редкий город может похвастаться такой массой дач в городской черте. Дачи – символ здорового образа жизни дачников, подспорье для витаминного рациона граждан и хороший приработок для бомжей, пасущихся в этих угодьях. С точки зрения Игоря Ли «… садо-огород в городе – тупиковый путь развития. Да и условия там для оздоровления тяжелые: взять хотя бы колодцы, совмещенные с септиками, – до эпидемии рукой подать. Да и службам 01, 02, 03 проехать по огородным тропкам невозможно. Ну а поскольку строить инженерные сети и дороги в таком хаосе тоже нет возможности, владельцы рано или поздно сами предложат иной вид использования этой зоны».
У дачников иной взгляд на проблему – каждый лелеет, пусть и подсознательно, мечту о домике в деревне, который был бы в городе, неподалеку от детей и от 01, 02, 03. Как совместить две полярные точки зрения? Закон отрицания отрицания, если и не рождает истину, то ускоряет развитие. Учитывая результат публичных слушаний, считает главный архитектор, правила делают в вопросе о дачах шаг назад, оставляя возможность существования садовых товариществ во вспомогательных видах разрешенного использования. И защитники, и противники правил сходятся в одном: этот документ надо дорабатывать. Под занавес постараемся принять оптимистическую точку зрения главного архитектора: «Теперь мы будем жить по правилам, а не по понятиям, и я уверен, что уже года через 2-3 горожане увидят, что ситуация начнет меняться к лучшему. Город станет развиваться более продуманно, планомерно и сбалансированно».
Такого наплыва людских масс в Дом искусств, как это случилось 29 мая этого года, не собирали и виртуозы Спивакова. Тысячи людей сидели на лестнице, стояли в фойе – решался жизненно важный вопрос. О земле. «Правила застройки и землепользования», разработанные петербургским институтом пространственного планирования «ЭНКО» вдогонку генплану, принятому в 2006 году, вызвали настоящий взрыв – особенно среди той части горожан, которые по совместительству работают дачниками. Впрочем, судьба садоводческих товариществ и их членов являлась лишь небольшой частью огромного документа, который разметил зоны: жилые, общественно-жилые, общественно-деловые, общественно-производственные, просто производственные, рекреационные, кладбищенские, сельскохозяйственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, исторической застройки. То есть определил, где и чем можно заниматься.
Что поставили в плюс?
Плюсов в документе, по мнению городских чиновников, непосредственно занятых проблемами землепользования и застройки, вполне достаточно, чтобы впредь работать спокойнее. К примеру, прикупает себе человек на аукционе участок. В правилах четко прописано, что на нем должно быть. И если участок в общественно-жилом квартале – значит, строй дом, простой или доходный. Или детский сад, если душа просит благотворительности. Тот же документ регламентирует и этажность. Конечно, 7-8 этажей быстрее смогли бы окупить затраты и на землю, и на строительство, но если правила говорят «три!», то придется строить и три, правда, такой маленький домик будет чрезвычайно дорогостоящим. Бедная наша власть, намучившись отводить участки в центре для очень уважаемых людей, желавших строить свои торговые ангары непременно в центре, желательно историческом, может теперь вздохнуть свободно. Если в правилах прописано, что нельзя, значит – нельзя. Даже для очень уважаемых. Впредь чиновникам, выдающим ГПЗУ, не придется прятать глаза от досужих пикетчиков, которые в свое время пытались сначала отстоять замок, затем пятачок с фонтаном у кинотеатра «Россия», сиреневый сквер, сгинувший под «Клевер-хаусом», парк 40-летия ВЛКСМ... Продолжать можно очень долго – список погубленных застройщиками любимых пятачков и заповедных уголков так же грандиозен и поучителен, как свод «Правил застройки и землепользования». Да, мы старались жить по генплану – но чем был генплан без правил? Как раз в промежутке между его утверждением и появлением правил, в какие-нибудь два года, строительный бум хотя и обеспечил рекордные квадратные метры жилья, зато удлинил упомянутый список жертв. Правила возникли перед горожанами в тот момент, когда маятник социального благоденствия качнуло в обратную сторону – очень удобное время поразмыслить над плодами трудов, своих и чужих. На слушаниях в Доме искусств ансамбль виртуозов градостроения санкт-петербургского института «ЭНКО» во главе с Ольгой Красовской развернул перед потрясенной публикой три карты – одна не смогла бы вместить колоссальную массу информации, отразившую всю диалектику исторического материализма города К. По мнению главного архитектора города Игоря Ли, правила стали действенным инструментом градостроительства: «Мы и по сей день отбиваемся от вала проектов по застройки скверов – тех, кто хочет строить именно там, можно понять: на пустыре инженерные сети надо прокладывать, выходит дорого и уныло, а в живописных уголках города жилье строить можно дешево, а продавать дорого – цена поднимается в разы благодаря виду из окна. До принятия правил у власти не было никаких рычагов отказа. Правила становятся барьером для подобных поползновений». Калининграду повезло: правила, пусть не без скандала, зато без аплодисментов, все же были приняты – с 1 января 2010 года без соответствующей градостроительной документации муниципалитеты уже не смогут принимать серьезные градостроительные решения. А в городе, который по-прежнему очень нуждается в свободных маневрах для строительства социального жилья, школ, детских садов, наконец, в замене обветшавших инженерных и транспортных коммуникаций, это более чем существенно.
Какие у правил минусы?
И все ж, отчего так долго принимали правила? Неужели разумное определение, что и где уместно строить, действительно потребовало стольких лет колоссальных усилий, социальных конфликтов и т. д.? В прежние времена к застройке центра подходили с особой осторожностью – немало смелых, но, мягко говоря, эгоистичных проектов застряло в фильтрах «Калининградгражданпроекта», где работала мастерская генплана, укомплектованная хорошими профессионалами да еще и занимающими честную гражданскую позицию. Не менее эффективным фильтром был Госстрой, скрупулезно отмерявший по семь раз, прежде чем отрезать. Каждое важное для города решение нужно было защищать не в одной инстанции, а пройти по тернистому бюрократическому этапу. Вот благодаря бюрократии и честным профи из генплана центр города и сохранился для будущих смелых решений бывшего мэра Савенко и бывшего главного архитектора Калининграда Башина. Кстати, первого главного архитектора, бросившего вызов общественному мнению. Башни Башина – старая больная для города тема, ставшая классикой жанра и не потерявшая актуальности. Из тандема мэр-архитектор первым сдался мэр: Савенко сегодня публично покаялся в том, что центр города загромоздили семь торговых центров, осложнивших и без того тяжелую транспортную проходимость, не говоря уж об их архитектурных изысках. Нынче, если играть по правилам, такую авантюру не провернешь. Однако правила – и без «фильтов»? Они нужны, как нужна городу своя мастерская генплана, легкомысленно уничтоженная вместе с «Калининградгражданпроектом», – чтобы не только «фильтровать», но и впредь не бегать к петербургским профи с очередным заказом (кстати, недешевым). Однако у правил есть и оппоненты. Новый документ не сберегает зеленых зон, считает заслуженный архитектор Вадим Еремеев: «При современной сверхавтомобилизации города (больше 350 авто на 1000 душ), без зеленых легких мы задохнемся. По современным нормативам (и по генплану) на каждого жителя полагается 20 кв. м зелени, фактически мы имеем от силы 6,8 «квадрата», и деревья продолжают вырубаться под разными предлогами. На генплане зеленые зоны обозначены как неприкосновенные. О них особо говорится в рекомендациях воркшопа. За них мы бились с обкомами и горкомами, но сегодня на них ведется массированная атака – теперь и по правилам. Беспощадный удар нанесен по Верхнему пруду – высотные здания стоят у самой кромки воды. Музей янтаря, прежде утопавший в зелени, потеснили громоздкие башни жилых домов. На Нижнем озере собираются строить здание суда. Почему именно в прогулочной зоне? И на кого подавать за это в суд? Те же поползновения на зеленые зоны у Королевских ворот, за башней Дер Дона, на Литовском валу. Королевские ворота уже потеряны. Печально, если потеряем и Музей янтаря. В парке 40-летия ВЛКСМ сейчас рекламируется жилье с видом на озеро. Кто-то этот вид получит, ну а горожане? И правила землепользования закрепляют этот беспредел. Уничтожается прелестный парк у Ялтинского пруда: скоро там поднимутся три 17-этажные башни, а с ними парковки, проезды – пропал пруд!»
Заметим, что сразу после утверждения генплана 2006-го областной Союз архитекторов уже предлагал простой и разумный способ решения задачки. Экспертная комиссия в составе ведущих архитекторов-профессионалов (два бывших главных архитектора Павел Горбач и Сергей Лебедихин, заслуженный архитектор и руководитель мастерской генплана Вадим Еремеев, Олег Васютин и Ольга Мезей) изучила правила, разработанные все теми же петербургскими профи, и отметила, что зонирование-то сделано, но… Цитата из протокола заседания экспертной комиссии: «Границы предлагаемых зон не описаны, пятна землепользования и застройки имеют в ряде случаев хаотичный, неуверенный и неопределенный планировочный характер. Градостроительные регламенты не всегда убедительны. Так, например, в зоне малоэтажной застройки исторических районов регламент допускает строительство четырехэтажных многоквартирных домов, что, на наш взгляд, не должно иметь место. Нечетко выявлено отношение к таким памятникам ландшафтной архитектуры, как Хлебное озеро, зеленый пояс Шнайдера, Верхний и Нижний пруды. Не прослеживается планировочная стратегия, согласно которой была бы возможна реализация программы «Новые городские парки, скверы и рекреации». Нет четкости в вопросе информирования граждан о предполагаемой застройке». Однако из Питера, как оказалось, видней – правила так и остались недоработанными именно по этим пунктам.
Нечего огород городить
Редкий город может похвастаться такой массой дач в городской черте. Дачи – символ здорового образа жизни дачников, подспорье для витаминного рациона граждан и хороший приработок для бомжей, пасущихся в этих угодьях. С точки зрения Игоря Ли «… садо-огород в городе – тупиковый путь развития. Да и условия там для оздоровления тяжелые: взять хотя бы колодцы, совмещенные с септиками, – до эпидемии рукой подать. Да и службам 01, 02, 03 проехать по огородным тропкам невозможно. Ну а поскольку строить инженерные сети и дороги в таком хаосе тоже нет возможности, владельцы рано или поздно сами предложат иной вид использования этой зоны».
У дачников иной взгляд на проблему – каждый лелеет, пусть и подсознательно, мечту о домике в деревне, который был бы в городе, неподалеку от детей и от 01, 02, 03. Как совместить две полярные точки зрения? Закон отрицания отрицания, если и не рождает истину, то ускоряет развитие. Учитывая результат публичных слушаний, считает главный архитектор, правила делают в вопросе о дачах шаг назад, оставляя возможность существования садовых товариществ во вспомогательных видах разрешенного использования. И защитники, и противники правил сходятся в одном: этот документ надо дорабатывать. Под занавес постараемся принять оптимистическую точку зрения главного архитектора: «Теперь мы будем жить по правилам, а не по понятиям, и я уверен, что уже года через 2-3 горожане увидят, что ситуация начнет меняться к лучшему. Город станет развиваться более продуманно, планомерно и сбалансированно».
