$мешные прогнозы

В последнее время со страниц практически всех региональных СМИ почти в унисон запели аналитики, специалисты, риэлторы. Они начали пугать читателей очередным ростом цен на недвижимость. Мол, 50-75 тыс. рублей за 1 кв.м. до конца года — это не предел, а самая что ни есть реальность. Некоторые (наверное, самые веселые люди на земле?), прочат нам цифру в 100 и более тыс.руб. за 1 кв м. На минувшей неделе в еженедельнике «Страна Калининград», был опубликован материал, в котором автор утверждает, ссылаясь и на различные источники (в том числе местного и федерального уровня), что цена 1 кв.м. (например, элитного жилья) совсем скоро превысит 3000 долларов. То есть — не менее 75000 рублей. Или даже выше. А вот насколько выше? Пока никто точного ответа дать не может.

Причины этого роста указывают в основном одни и те же — удорожание строительных материалов, ростом благосостояния населения (ростом зарплат), началом действия программы по переселению в КО соотечественников из стран ближнего и дальнего зарубежья, развитием ипотечного кредитования и некоторые другие. Основной вывод этих аналитиков везде одинаковый — в связи с неизбежным ростом цен на новострой, потенциальных инвесторов подталкивают к принятию решения — скорей покупай, а то опоздаешь…

Почему я не могу всерьез относиться к высказываниям таких «профессионалов»? Отвечаю. Потому, что большая часть их аргументов высосана… из пальца.

Начнем с переселенцев. В 2007 году в нашу область прибыло всего чуть более 20 человек, 14 семей. Кому-то, кто приехал работать в сельскую местность, было предоставлено служебное жилье, кто-то начал оформлять ипотеку, а кто-то и вовсе пока собирается жить в съемной квартире. Но, согласитесь, 20-30 человек (да хоть и все 100!) никак не могут оказать серьезного влияния на формирование стоимости жилищного квадратного метра. Кроме того, на 50-60 тыс.руб. подъемных, переселенцы не то чтобы комнату в коммуналке, дачу приличную купить не смогут…
Богатые переселенцы из Европы. Это вообще самая смешная версия. Таких сумасшедших, которые готовы обменять благоустроенное жилье, где-нибудь Берлине (где стоимость «двушки», площадью 50-60 кв.м колеблется в пределах от 45 до 60 тыс.евро), среднюю зарплату (2300 евро), пособия, льготы и прочий «соцпакет» на панельную «двушку» в районе вечно утопающий в грязи Сельмы, необходимо еще найти. На поиски и уговоры таких отчаянных людей областному правительству придется потратить столько валюты (да кто ее там считает, в нашем-то правительстве?), сколько ее вообще можно потратить… Другое дело — бездомные соотечественники, которые за годы пребывания на чужбине так и не смогли найти себя. Такие ребята вряд ли найдут себя и здесь. Удовлетворение будет только в одном — ностальгическим воспоминаниям у этой братвы наступит быстрый конец. Правда, в местных пивнушках, вскоре могут появиться плакальщики другой категории — мол, помню, жили в Германии, ничего не делали, получали пособие 1500 евро, дальней казахстанской родне помогали… а тут, на родине, оказывается за 300 евро еще и работать надо…целый месяц, аж шесть дней в неделю…

Рост доходов. Кому-то перед выборами упорно хочется найти любые позитивные моменты в нашей жизни. И находят. Выяснилось, что у нас два года подряд наблюдается рост доходов населения. Откуда такие данные? Оказывается, ежегодно происходит значительный рост денежных поступлений в бюджеты всех уровней. Вот и вывод, коль растут налоги, растет зарплата, а значит и уровень благосостояния также неуклонно растет. И будто бы не знают эти аналитики, что рост налогов обусловлен практически только одним условием — заменой «черной» зарплаты на «белую». В этом, конечно, есть заслуга нашего губернатора. Но при чем здесь рост благосостояния? Как получали на руки, например, кассиры супермаркетов по 10-13 тыс.руб., так и продолжают получать. ЕСН вырос, да только работнику от этого какой прок? Мест в детсадах, как не было, так и нет, уровень обслуживания в поликлиниках и больницах не изменилось (медики даже бастовать стали!), школьные сборы стали еще более объемными, пенсии в размере прожиточного минимума продолжают умилять стариков (они еще и квартплату из этих денег как-то платят!). Инфляция за эти же два года уменьшила их реальные доходы как минимум на 20-25%. Рост цен на основные продукты питания, бензин, коммунальные платежи, проезд в общественном транспорте и товары непродовольственного направления, свидетельствует только об одном — об ухудшении уровня благосостояния населения в регионе.

Ипотека. Неубедительный аргумент. В 2004 году у нас был всего 400 человек, воспользовавшихся ипотекой, а в этом году их уже стало 1700.
Казалось бы, радоваться надо! Ведь налицо 100-процентный ежегодный рост. Так оно так, только если сравнить количество людей, оформивших ипотеку с общим числом жителей КО, нуждающихся в улучшении жилищных условий то станет ясно — данный показатель — слезы… Воспользоваться ипотечным кредитом в регионе смогли счастливчики, поскольку кредит в 2-2,5 млн руб. (80-100 тыс.долл.), а именно столько сегодня стоят самые дешевые квартиры, которые строит в Чкаловске «Ремжилстрой», могут оформить то тем людям, кто может предоставить справки о ежемесячном доходе в размере 50-60 тыс. рублей и выше.

Строительные материалы. Вот уж где правда, так правда. Своих мощностей мало, практически все материалы привезены из соседних стран (или большой России). Конечно же, и поставщики стройматериалов (и некоторые производители) воспользовались ситуацией и увеличили цены на материалы, тот же цемент, кирпич и т.д. Но расходы на приобретение строительных материалов, по оценкам тех же специалистов, составляют не более 20-30% от общей сметы расходов на возведение стандартного жилого дома эконом-класса.
Во всяком случае затраты застройщиков на оплату труда Равшана и Ко за эти годы остались практически неизменными и составляют 15-20 тыс.руб. в месяц (в зависимости от квалификации гастарбайтеров). Профессиональным каменщикам и два года назад и сегодня ежемесячно платили и продолжают платить по 40-60 тыс.руб. Подросли и расходы на оформление так называемого пакета разрешительных и проектных документов. Но и это понятно. Разрешить врезку в городскую канализацию, подключить дом к газо- и электро-магистралям, которые уже и так перегружены, нынче становится весьма сложно. И деньги здесь уже играют весьма второстепенную роль. На первом месте значатся личные связи и личный так сказать интерес.

И чтобы там не заявлял Александр Ярошук о прекращении практики точечной застройки в Калининграде, такие объекты сейчас возводятся и в будущем возводиться будут. Любому проекту всегда можно найти любое объяснение. Хотя уже и сейчас фекалии иногда затапливают целые микрорайоны…Почему? Потому, что в эти узкие и старые немецкие трубы не влезает наше «добрецо»… И что самое удивительное, выясняется сей печальный факт почему-то только после того, как в дом вселяются счастливые жильцы… Неизменно растет и увеличивается на протяжении последних двух лет и маржинальный доход компаний-застройщкиов. Их число растет так стремительно, что уже и проверяющих органов на всех не хватает. Строить стали все: и у кого есть деньги, и у кого есть власть, и у кого нет ни того, ни другого, но есть хорошие добрые связи с нужными людьми… И не беда, что большинство реализованных проектов считаются морально устаревшими (калининградцы пока не так сильно, в отличие от жителей обеих столиц, избалованны архитектурными изысками), страшно другое — строительство большинства жилых домов в регионе напоминает полет ПИКирующего самолета — то ли дотянет до финиша, то ли рухнет на полпути.

Количество недоделок, брака, отступлений от требований СНИПов на каждом возведенном объекте предостаточно. И на всем этом фоне ярким пятном выделяется позиция, которую занимает Директор Государственной инспекции архитектурно-строительного надзора Калининградской области г-н Карпович, который считает, что «теперь ни один объект не принимается, если не выполнены все работы, в том числе и благоустройство. Не бывает, чтобы что-то доделывалось потом».
Послушаешь, почитаешь таких вот аналитиков и контролеров и начинаешь понимать, может и впрямь показатель в 75 тыс.руб. за 1 кв.м. является лишь промежуточным. И самые главные потрясения на строительном рынке жилья нас ждут впереди?