Страсти по ипотеке

У вас небольшой бизнес, приличный автомобиль. Есть планы. Есть даже семейные реликвии – картина маслом XIX века и ее ровесник - дымчатый кот. Вот со своей квартирой не получается никак. Цены на жилье галопируют – поспеть тяжело. А тут еще и семья, дети… В таких ситуациях на помощь может прийти новомодное веяние  – ипотечное кредитование. Только может ли?

В сознании многих россиян термин «кредитование» долгое время ассоциировался с образом злобного пузатого буржуина, сидящего на  мешке, туго набитом банкнотами. Время показало: заемные средства – отличное подспорье для облегчения жизни. Так что кредитование нынче обычный атрибут бытия. Не более того.  

Ипотека – слово древнегреческое. Ему 2 400 лет. Означало ответственность должника перед кредитором своими земельными владениями. Суть понятия не изменилась и по сей день. Единственное отличие: теперь ипотекой, как правило, называют долгосрочный кредит на приобретения жилья. Формальная схема жилищной ипотеки в общих чертах такова: покупатель подыскивает квартиру, вносит первоначальный взнос (в среднем 20 %), а остальную сумму за него доплачивает банк. Отдавать долг допускается до 30 лет. А главное, после оформления покупки человек сразу становится собственником жилья. Которое, правда, переходит в залог по договору с банком. Именно наличие залога позволяет называть такой  кредит ипотечным. Другие особенности. Ипотечный кредит всегда целевой. Заемщиками могут быть дееспособные граждане России в возрасте до 60 лет. Важный момент – отсутствие поручительства третьих лиц (исключение, пожалуй, только Сбербанк).

Начало 2008 года ознаменовалось новыми всполохами в среде жилищной ипотеки.
Банк России официально констатировал наличие кредитно-финансового кризиса, после чего большинство банков страны фактически приостановило выдачу займов на жилье и заняло выжидательную позицию.

25 января Высший арбитражный суд признал правоту Роспотребнадзора, оштрафовавшего ООО «Амурское ипотечное агентство» на 10 тысяч рублей. Речь о том, что для получения кредита в указанном агентстве заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Однако в законе «Об ипотеке» такие правила не прописаны. Возник прецедент, способный усложнить эволюцию ипотечного кредитования. Если страхование (один из базовых пунктов дополнительного обеспечения по ипотеке) отменят, то незамедлительно последует ответная реакция. Поскольку россияне не живут  80 лет, как японцы, а нередко умирают в активном возрасте, банки, лишенные страховых гарантий, просто вынуждены будут повысить и без того немалые процентные ставки.  

Возможная отмена страхования затронет и гипотетических заемщиков, и тех, кто уже ими является. Потенциальным заемщикам, отказавшимся страховаться, кредит не выдадут – причин найдут сотню. В отношении заемщиков действующих логично предположить следующее: увеличение банками процентных выплат по кредитам (из-за отмены страхования)  вынудит многих «счастливых обладателей жилья» податься в суды общей юрисдикции. Которые не обязаны руководствоваться решениями Высшего арбитражного суда. И право в России не прецедентное, то есть, не опирается на отдельные случаи.

Поэтому выйти победителем в тяжбе с банком физлицу вряд ли удастся. Да и пеню за просрочку придется заплатить. Что касается роста процентных ставок, то он не выйдет за логические пределы спроса – таковы реалии. Иначе любой кредитный продукт превратится в профанацию. Страховщики же, в случае расторжения договора, вернут деньги, но только за «неиспользованный» страховой период.

Американский ипотечный кризис, вызванный ужесточением требований к заемщикам в связи с невозвратами кредитов и снижением стоимости жилья, фактически прекратил отток долларов вовне. Для наших банков, практиковавших переодалживать недорогие «длинные» деньги у западных партнеров, это смерти подобно: внутренних резервов совершенно недостаточно. Значит, устоят крупнейшие игроки, имеющие фонды. Российский кризис, официально объявленный 1 февраля, не финансовый крах, а проверочный момент, схожий с проверкой на выживаемость.

Сегодня можно наблюдать, как отдельные банки вообще приостановили ипотечные программы. И хотя официальных сообщений о подобных паузах нет, решение о выдаче кредита может приниматься в течение неопределенного времени. Другие пытаются привлечь столь необходимые средства, повышая проценты по валютным вкладам. Но им впоследствии придется компенсировать затраты удорожанием кредитов, в частности, ипотечных.

Состояние разброда и шатания продолжится, согласно прогнозам специалистов, вплоть до конца текущего года. Даже небезызвестное АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), от имени государства предложившее наиболее гибкую технологию ипотеки, вынуждено пересмотреть процент в сторону увеличения.  

Так что, с одной стороны, желающим заключить договор об ипотеке следует поторопиться: дешевле она не станет. С другой стороны, надо трезво оценивать собственные возможности.

И самое важное: банк вправе повысить проценты  по кредиту в одностороннем порядке. В договоре всегда прописаны форс-мажорные обстоятельства (в каждом банке – свои), позволяющие это сделать. К их числу очень часто относятся различные экономические кризисы. Схожие с нынешним.
          
Для справки:

- Свыше 70 % наших соотечественников не верят в возможность покупки жилья с помощью ипотеки.  
- Более 20 % из них в качестве основной причины называют экономическую непредсказуемость страны.
- В связи с мировым финансовым кризисом и, как следствие, удорожанием иностранных ресурсов для российских банков, процентные ставки по жилищной ипотеке могут вырасти на несколько процентов (2-3 %).
- Также ожидается возрастание минимального размера первоначального взноса  (ориентировочно до 30 %) и минимальной заемной суммы (до 1 500 000 рублей).
- Относительная динамика ипотечного кредитования продолжится лишь в тех районах, где  цены на жилье достаточно стабильны.