Неочевидное преимущество

С 5 августа 2008 г. у российских бизнесменов, соответствующих понятию субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – СМСП), появилось преимущество (преимущественное право) на выкуп арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной или региональной собственности по цене, равной его рыночной стоимости.  Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено СМСП только до 1 июля 2010 года и при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение вышеобозначенного срока,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения (для Калининградской области – 500 кв.м.);

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование СМСП.

За девять месяцев действия Закона, выяснилось, что реализовывать представленное «преимущество» предпринимателям оказалось весьма непросто, и в первую очередь, в силу несовершенства самого Закона. В настоящей статье мы не ставим задачу осветить весь круг проблем, порожденных Законом, а коснемся лишь нескольких наиболее острых и очевидных проблем, с которыми предпринимателям приходится сталкиваться повсеместно.

Одними из наиболее спорных положений Закона стали 4 выше обозначенных условия предоставления преимущественного права выкупа и особенно такие формулировки как «в течение трех и более лет" и "надлежащее перечисление арендной платы», которые  представляют властям широкие возможности для обоснования решений, принятых явно не в пользу СМСП.

Во – первых, могут расширительно толковаться минимальные сроки нахождения имущества в аренде у СМСП - если границы срока определены Законом «в течение трех и более лет», где гарантия, что чиновники на местах не посчитают возможным установить для предпринимателей ограничения в виде, например, пяти или семи лет аренды? То же самое относится и к возможности распространения требования о "надлежащем образом перечисленной арендной платы" и за больший, чем три года срок аренды.

Во-вторых, серьезные вопросы вызывает использующийся в Законе критерий непрерывности аренды. Так в процессе реализации Закона может возникнуть следующий вопрос: имеется ли возможность его применения, если в отношении арендуемых площадей последовательно заключались несколько договоров аренды, а также, если договоры аренды заключались с разными организациями, например с правопреемниками предыдущего арендатора? По смыслу Закона N 159-ФЗ в таких случаях у СМСП преимущественное право возникает. Вместе с тем размытые формулировки допускают возможность его ограничительного толкования. Особые проблемы это вызывает у бизнесменов, которые были вынуждены прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - ИП) и зарегистрировать юридическое лицо. В основном это связано с принятием Федерального закона от 21.07.2005 N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота илового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции...", который с 1 июля 2006 года запретил ИП осуществлять розничную продажу алкогольной продукции. В результате складывается парадоксальная ситуация: законодательно юридическое лицо не может является правопреемником индивидуального предпринимателя и не имеет имущественного права приобретения арендуемого имущества, хотя  фактически арендатор - один и тот же человек, выступавший в течение срока аренды как  разный субъект права (ИП и юридическое лицо, например ООО).

В-третьих, слова "надлежащим образом" не поясняют, как именно должна производиться арендная плата. Хотя стоило бы, ведь нормативно определенного критерия оценки перечисления подобных платежей не существует, и, соответственно, его на свое усмотрение устанавливают конкретные чиновники, конкретных органов власти. Причем в различных регионах и даже городах России, сформировались различные подходы к оценке надлежащего порядка перечисления арендной платы. В ряде регионов, включая и Калининградскую область, чиновники муниципалитетов  определяют критерий надлежащего внесения арендной платы по принципу: если не было просрочек по платежам ни на один день, (или например, десять) – в зависимости от усмотрения чиновников, то предприниматель подпадает под действие закона. В противном случае - нет. Причем не берется во внимание тот факт, что задержка может произойти не по вине арендатора, а например банка, осуществлявшего платеж. В ряде случаев, по мнению чиновников, факт направления претензии к предпринимателю в течение минимально необходимого срока аренды является достаточным основанием для того, чтобы отказать в предоставлении преимущественного права выкупа. По сути, на сегодняшний день арендодатель вправе по своему усмотрению считать, когда арендная плата перечислялась надлежащим образом, а когда нет.

В этой связи интересна позиция, занятая Минэкономразвития РФ еще в конце прошлого года и представленная в частности, в письмах от 23.12.2008 г. № Д05-5869, письме от 22.12.2008 г. № Д05-5883. По мнению Министерства, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежащие исполняющим договорные обязательства. Это означает, что только при наличии вступившего в законную силу судебного решения, установившего факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по исполнению договора аренды, ему может быть отказано в реализации преимущественного права. К большему сожалению Минэкономразвития РФ не является органом, уполномоченным давать официальное толкование федеральных законов. Наиболее приемлемым условием для реализации преимущественного права выкупа, по мнению большинства экспертов, должно быть отсутствие задолженности по арендной плате на день принятия решения об условиях его приватизации и судебных споров о взыскании задолженности по арендной плате этого имущества на день вступления закона.

В заключение хотелось бы попытаться ответить на само собой возникающий вопрос о возможных путях разрешения обозначенных проблем. На наш взгляд, есть только два возможных варианта: первый- внесение соответствующих изменений в Закон, второй – менее предпочтительный для предпринимателей, но судя по всему, неизбежный -формирование судебной практики, которая, скорей всего, не будет однозначной.

В настоящее время в Государственную Думу РФ представлено уже несколько законопроектов, вносящих изменения в Закон, среди инициаторов – Законодательные собрания Ленинградской, Ярославской и Ростовской областей, депутаты Государственной Думы РФ, Минэкономразвития РФ. Суть поправок сводится к тому, чтобы вообще исключить из Закона требование о «добросовестности» арендаторов, предусмотреть возможность выкупа арендуемого помещения учредителями обществ с ограниченной ответственностью, которые ранее являлись индивидуальными предпринимателями, а также возможность сложения сроков аренды, и наконец продлить срок Закона как минимум до 1 января 2012 года. Предложения по доработке Закона последний раз обсуждались 7 апреля 2009 года на парламентских слушаниях в Совете Федерации. Помимо вышеупомянутых поправок, сенаторы считают необходимым ускорить принятие документа, регулирующего передачу федеральной недвижимости в региональную и муниципальную собственность и установить мораторий на приватизацию федерального имущества, арендуемого малым и средним бизнесом. Выступающие на слушаниях представители региональной и муниципальной власти обратили внимание на отсутствие критериев оценки стоимости имущества, что затягивает процедуру оценки и на возможность предоставления предпринимателям права самим финансировать проведение оценки стоимости имущества, что должно повысить качество оценки.

Очень хочется верить, что названные поправки в Закон будут приняты, однако что-то подсказывает, что массового обращения предпринимателей в судебные органы для защиты предоставленного Законом № 159- ФЗ преимущественного права выкупа в ближайшее время избежать не удастся.

Источник: "Калининград.Ru"

На правах рекламы