Долевое строительство. Как защитить себя от мошенников?

На сегодня, только в одном Калининграде,  вводится тысячи квадратных метров жилья в год, а надо бы строить в два раза  больше…Но, в отличие от общемировой практики, когда застройщики возводят объекты  за счет собственных средств и банковских кредитов, у нас примерно 80 процентов жилья строится за счет привлечения средств  дольщиков. 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ., но к этому моменту Госдума уже успела подготовить кучу поправок в него.

Новый 214–ый Закон вносит свои коррективы. Теперь схема долевого строительства теперь выглядит гораздо привлекательнее:  застройщик получает права на земельный участок, то есть должен приобрести его в аренду или в собственность ( причем с 1 октября он сможет сделать это только на открытом аукционе). Затем он получает разрешение на строительство. Затем размещает в СМИ или Интернете проектную декларацию, где сообщает информацию о себе и о проекте. И только через две недели после публикации этих сведений он может заключать первые договоры долевого участия. До этого момента застройщик не имеет права заключать такие договоры и привлекать деньги дольщиков, поскольку неизвестно, дадут ему разрешение на строительство или нет.
      Сегодня договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации. В регистрационной палате имеется проект  строительства, и если регистратор видит, что на данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не зарегистрирует во избежание двойных продаж.
      В соответствии с законом земельный участок и возводимое строение находятся в залоге у дольщиков. По завершении строительства объект сдается в эксплуатацию, дольщик подписывает акт приемки, при этом он вправе предъявить требования к качеству строительства. Дальше происходит процедура регистрации прав, после чего готовая квартира становится собственностью дольщика. В течение пяти лет действует гарантийный срок для предъявления претензий застройщику после окончания строительства. Любые условия , прописанные застройщиком в договоре, освобождающие его от ответственности за недостатки объекта строительства являются ничтожными.
      Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, он обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. Если же дела складываются совсем плохо и строительство останавливается, земельный участок и незавершенное строение выставляются на торги, а доходы от реализации объекта пропорционально делятся между всеми дольщиками в счет удовлетворения их требований.
Раньше все было просто. Деньги давали будущие жильцы. При этом никаких серьезных обязательств строители перед ними не несли. Бывало, что и дом  не сдавали, объясняя обманутым дольщикам, что бизнес – штука коварная.
Ныне будущих новоселов уже защищает новый Закон. За любое на рушение штрафы будут такие, что управляющим придется несладко. Строительным фирмам приходится искать иные источники финансирования новостроек. Например, создание паевых инвестиционных фондов под один конкретный объект. Была  схема, предложенная Сбербанком, при которой застройщик напрямую не имеет взаимоотношений с дольщиками: желающий приобрести жилье делает вклад на беспроцентный счет, открытый банком. Суммируя такие вклады и прилагая собственные средства, банк кредитует строительство всего дома. Можно упомянуть и жилищно-накопительные кооперативы. Эффективными смогли бы стать облигационные займы, которые корпоративно могут выпускать крупные компании, давно и с успехом работающие на строительном рынке. Такие ценные бумаги предполагают хорошую доходность - 14 %. Запуск их в оборот показал не плохую их реализуемость. Но реально заработать на рынке ценных бумаг будет возможно только при объединении застройщиков в крупные пулы. Застройщик становился подобием инвестиционного банка - привлекал средства дольщиков и, одновременно с этим,  был: и управляющим строительством,  и заказчиком строительства, привлекающим подрядчиков. При этом строительные балансы нередко сводились к нулю, что позволяло застройщику не перечислять  налоги. Теперь 214-й Закон поставил подобным схемам прочный заслон.
      К тому же в законодательстве появились требования, предполагающие наличие у застройщиков значительных средств еще до начала строительства. На сегодня немалые деньги необходимы и для участия строительных компаний в торгах. Раньше основные деньги собирались с покупателей будущих квартир, а затем на выполнение подрядных работ нанимались строительные фирмы, располагающие штатом рабочих и специальной техникой. Даже порой не требовалось и этого - строительные бригады можно было позаимствовать на время. Благо,  что в нашем городе довольно легко найти дешевую рабочую силу в виде мигрантов и гастарбайтеров из Беларуси, Казахстана, Литвы и Таджикистана. А строительную технику можно арендовать... Но в любом случае ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое банковское кредитование. Ведь если раньше дольщики могли рассчитаться с застройщиками за короткий срок (полтора-два года, пока строился дом), то ипотечные платежи растягиваются на 10-15 лет, причем деньги поступают не застройщику, а банку.
     Существует  еще одна схема, которую вроде тоже называют ипотекой: банк  предоставляет заемщику кредит на покупку строящегося жилья у конкретного застройщика и в определенном доме. Однако руководство банков опасается возможных рисков, ведь в случае если застройщик обанкротится, не достроив дом, то банк сразу получит не возврат сотен кредитов, выданных отдельным лицам на покупку жилья.
       Как известно, при  долевом строительстве  квартиры продаются еще до завершения строительства. Это связано в первую очередь с неразвитостью жилищного строительства в России.  Поэтому люди вынуждены приобретать этот товар в незавершенном виде. Отношения между дольщиками и застройщиками до недавнего времени никак не были урегулированы, т.к.  гражданское законодательство не предусматривало такой формы договора как договор долевого участия. Используя  положение Гражданского кодекса о свободе договора, договор о долевом строительстве подменялся: договором строительного подряда, простого товарищества, соинвестирования, уступки прав требования и др. Все строительные риски несли на себе дольщики. Они могли вообще  не получить квартиру, став жертвами банального мошенничества со стороны строительных компаний, а могли получить ее с опозданием на 2-4 года или по цене, в полтора раза превышающей первоначальную сумму договора.
В моей адвокатской практике встречались разные ситуации между дольщиками и строителями. Вот некоторые из них:
   Смена застройщика.  Она порождает множество неприятностей для  участников долевого строительства. Практически неизбежны срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию и необходимость доплаты сверх суммы, указанной в договоре долевого участия  и внесенной сполна в кассу застройщика-банкрота. Поэтому не стоит удивляться тому, что едва ли не половина исков, поданных дольщиками в калининградские  суды, обусловлены риском банкротства застройщика.         Можно себе представить, что фирма-застройщик обанкротилась, остался недостроенный дом, который возводился без надлежащей разрешительной документации.  Объект взялся достроить уже другой застройщик, однако  в результате длительного простоя могло произойти:
- удорожание строительства,
- несоблюдение сроков сдачи объекта,
- двойная продажа некоторых квартир.
Ну, а что после этого? Бывший застройщик и его правопреемник по объекту составляют и подписывают соглашение о замене стороны в обязательствах.
     При  смене застройщика на новую компанию, в договоре содержится пункт  об урегулировании  всех имущественно-правовых вопросов с участниками строительства. Имеются в виду как организации, принимавшие участие в возведении объекта, так и дольщики - физические лица.
    Казалось бы, никаких неприятностей, кроме тех, что вызваны потерей времени на переоформление инвестиционного договора (с новым сроком сдачи объекта), у граждан быть не должно. Заключаете дополнительное соглашение с новым застройщиком, чтобы должником перед вами была эта организация, и корректируете свои планы относительно начала ремонта в новой квартире.  
    Ан нет, вдруг оказывается, что объем денежных средств, собранных старым застройщиком с дольщиков, превышает ту сумму, которая реально вложена в строительство. По крайней мере, когда речь идет о банкротах, а тем более о мошенниках,  так оно всегда и бывает. Новый застройщик приглашает специалистов экспертного бюро, которое совместно с представителями организации-проектировщика проводит оценку «недостроя», - насколько процентов выполнены работы, предусмотренные проектом. Здесь наиболее наивных дольщиков может ожидать подлинное откровение. Например, готовность дома, уже подведенного под крышу, но без коммуникаций, будет оценена в 54%. Перед дольщиками вопрос ставится ребром: или вы доплачиваете необходимую для окончания строительства сумму, или же мы вам возвращаем 54% вложенных вами денежных средств. А куда же подевались остальные 46%  уплаченных вами денег?
    Есть иной сценарий развития событий. Дольщикам не предлагают ничего доплачивать. Хотите - вернут часть (определенную новым застройщиком) денег. Хотите - эту же часть зачтут при заключении нового договора. Любопытно, что право на зачет распространяется на все объекты компании.    Может быть, этот вариант с заключением нового договора - более рискованный для дольщика. Ведь, прежде чем вступать в договорные отношения с новым застройщиком , надо расторгнуть старый договор. В этот момент вы уже потеряли все права по старому договору и еще не приобрели аналогичных прав по новому договору.    
     Другой вариант «застройки». Застройщик  получил участок под строительство. Ограждает его красивым забором, но ничего не строит. Но при этом он  продает десяток наиболее ходовых квартир.    В один из пасмурных дней все тайное становится явным…и желающий достроить дом не заставит себя долго ждать.
    Для того чтобы определить степень готовности объекта (а он нулевой), экспертная комиссия не потребуется. Средства, внесенные десятью дольщиками превращаются в дым,  или, говоря иначе, платите по новой.
      Смена застройщика - только разновидность нарушения взаимодействия в обычной строительной цепочке: застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик. Субподрядчик, заключив договор на поставку, допустим, щебенки, по взаимозачету получает право продавать свои квартиры - зачастую стремясь реализовать это право задолго до того, как приступит к исполнению обязанностей. В результате вполне вероятна ситуация, когда горе-поставщик своих обязательств  не выполняет и договор с ним расторгается, а козлом отпущения становится дольщик, купивший у такого продавца квартиру.
    Желательно заключать договоры долевого участия только с застройщиками. Но вышеописанные примеры показывают, что такое решение по большому счету ничего не гарантирует. И, в принципе, если подрядчик полностью выполнил свои обязательства по договору с застройщиком, то и нет  опасности покупать у него квартиру.
    Допустим, вы выплатили подрядчику некоторую сумму денег, пусть даже не полную стоимость квартиры. А дальше этот подрядчик не выполняет своих обязательств перед застройщиком, и тот расторгает договор. Теперь попробуйте доказать, что вы вкладывали деньги в строительство жилья. Если подрядчик установленные контрактом работы не выполнил, то получается, что и вы инвестировали не в стройку, а в подрядчика. На первый взгляд, ситуация абсурдная, но практика показывает, что логика суда при рассмотрении подобных конфликтных ситуаций именно такова.
         Ситуации со сменой субъекта инвестиционной деятельности, с которым дольщик заключил договор, обычно являются  предпосылкой к  двойным продажам квартир. Как появляются двойные продажи в результате расторжения договора подряда - понятно. Подрядчик не выполнил своих обязательств, договор с ним расторгнут, и застройщика мало волнует, сколько он там продал. Любой суд все равно признает незаконными требования по таким договорам.    При смене застройщика новый хозяин объекта более лоялен к старым дольщикам. В самом деле, взять доплату с них, может быть, даже проще, чем найти новых покупателей за полную стоимость. Однако не будем забывать, на чье место приходит этот застройщик. Фирма-предшественник, как правило, банкрот. А в последние месяцы, находясь в состоянии своеобразной агонии, сотрудники компании могли вовсе не беспокоиться о такой мелочи, как ведение реестра дольщиков. Таким образом, они не только сами могли организовать двойные, а то и тройные продажи, но и создать все предпосылки для того, чтобы подобное совершил и новый застройщик, сам того не ведая.
           Новый Закон по идее должен перекрыть кислород такому виду мошенничества, как финансово-жилищные пирамиды. Сейчас  застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство.  Дольщики! Проверяйте документы у застройщика до внесения денег в кассу! Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной гос. регистрации, что исключает риск двойных продаж. Теперь все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, - нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители – только через суд.
        
В договоре с фирмой-застройщиком, либо иным участником долевого строительства (при цепочке компаний) обязательны три условия - «три кита»: объект строительства, его сроки  и ответственность сторон. Однако, некоторые недобросовестные  застройщики уже работают по новым, так называемым, «схемам» и с новыми «крючками»:

1.Предварительный договор. Долевое строительство «маскируется» под предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена  в будущем. Как только физ.лицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. Основной договор компания обязуется заключить через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи.  Конечно, предварительный договор вовсе не противоречит Гражданскому кодексу. Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физ.лица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств. Еще продолжительное время будут действовать инвестиционно-строительные проекты, не подпадающие под действие нового закона. Они не затрагивают объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005г.  Приобретая квартиры в таких строящихся домах, на новый Закон рассчитывать уже не стоит. Надо быть готовым к рискам. По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов.
2. Векселя. Покупатель будущей квартиры получает на руки в дополнение к предварительному договору  купли-продажи квартиры еще и договор займа, в котором оговаривается возможность возврата займа не только деньгами, но  и векселями. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи, ни в договоре займа. Бывает, что кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о лишь будущем праве векселедержателя на получение квартиры. Вексельная схема юридически не связана с определенной квартирой. Теоретически  вы можете обменять ее потом на квартиру, а можете получить обратно свои деньги, а можете получить на руки вексель. На этот договор не распространяется: ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве.
3. Цепочка. Выстраивается некая цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она – другой, дом строит третья и т. п. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно). Когда цепочка рвется, то крайним оказывается дольщик: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру. Разобраться в юридических связях компаний – участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто.
4.Страховка. Довольно часто фирмы-застройщики  чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с дольщиком  указывают лишь часть реальной стоимости квартиры – скажем, 60%. Остальная плата вносится по иным схемам: например, оформляется как страховые взносы. Заключая такой договор, вы рискуете тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или «замораживании» строительства) сможете вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, т.е. те самые 60%. Остальные деньги можно получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей может обернуться для вас потерей части денег.
5. «Невиновный»  застройщик.  В последнее время многие застройщики нередко с готовностью соглашаются вписать  условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом используют уловку: вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при гос.приемке дома, застройщик ускользает от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват! Если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то проверьте свой договор на предмет вины застройщика и постарайтесь внести необходимые изменения.  По новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

6. Неточные формулировки и описание квартиры в договоре.  Следите, чтобы в нем были указаны подъезд, этаж, секция, площадь квартиры – все, что можно описать, чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Лаконичные формулировки типа «трехкомнатная квартира» чреваты не только вероятностью курьеза, когда гражданин вселяется и делает ремонт соседям, спутав жилье из-за похожести описания (такой случай известен).  Более опасен другой риск: если возникнет конфликт с застройщиком (просрочка, «замораживание» строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворении требований из-за неопределенности объекта. Потому что Гражданский кодекс позволяет предъявлять требования в отношении «индивидуально определенной» вещи, в том числе квартиры.

7.Чужая земля.  У застройщика, или иного участника инвестиционного проекта, должно быть право на землю, оформленное в установленном законом порядке. На сегодня это может быть право аренды, либо право собственности, но бывает и так :
      Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность дольщиков. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды..
      Застройщик имеет ненадлежащее (т.е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать.
      Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно. Так, в случае с гражданином Д. обнаружилось, что со стороны городской администрации договор аренды земли с застройщиком подписало неуполномоченное должностное лицо. Поэтому договор был объявлен недействительным. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой. Разумеется, об оформлении квартир в собственность граждан и речи идти не может. Возможный выход в подобных ситуациях – обращение в суд для узаконивания дома – самовольной постройки (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

8. Где проект застройки ?  При описании объекта (будущей квартиры) очень важна ссылка на проект строительства. Самый благоприятный вариант – когда на момент заключения договора существует утвержденный проект и объект (квартира) фиксируется со ссылкой на этот проект. Тогда у застройщика не будет возможности вместо обещанной 3-комнатной квартиры площадью 150 кв. м подсунуть вам 90-метровую, объяснив это изменением проекта.
      Если вы все же включаетесь в долевое строительство, где проектно-техническая документация еще не утверждена, то подобный риск существует. При новом Законе такая опасность исключается, поскольку привлекать денежные средства граждан застройщикам разрешено лишь после утверждения проекта. Однако, как уже говорилось, многие из нынешних строек под новый Закон не подпадают, поскольку разрешение на строительство было получено еще до 1 апреля 2005г.

По защите прав обманутых дольщиков в Калининграде мною уже накоплен достаточный опыт и имеется положительная практика защиты в судах и правоохранительных органах. Вы можете обратиться ко мне с конкретным вопросом, прислав мне сообщение на Е-mail:Volkov-vr@gazinter.net