Предпринимателям больше не придется доказывать свою «добросовестность»: поправки в закон «о льготной приватизации» для малого и среднего бизнеса

3 июля 2009 года был принят Государственной Думой, 7 июля одобрен Советом Федерации, а 17 июля подписан Президентом один из самых ожидаемых предпринимателями в России законопроектов, вносящий ряд поправок в так называемый закон о «льготной приватизации» - Федеральный закон №159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 5 августа 2008 г. у российских бизнесменов, соответствующих понятию субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – СМСП) появилось преимущество (преимущественное право) на выкуп арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной или региональной собственности по цене, равной его рыночной стоимости. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.  Однако за время действия Закона, выяснилось, что реализовывать представленное «преимущество» предпринимателям оказалось весьма непросто, и в первую очередь, в силу несовершенства самого Закона.

На рассмотрение Государственной Думы, начиная с февраля 2009 г., было внесено 7 законопроектов, вносивших поправки в 159-ФЗ и только 17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон №149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ-149).

Новая редакция закона устраняет основные проблемы, возникавшие у предпринимателей при реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с  159-ФЗ.

Во-первых, из новой редакции закона исключен так называемый критерий добросовестности арендатора выкупаемого помещения – ранее преимущественным правом на выкуп арендуемого помещения мог воспользоваться только тот предприниматель-арендатор, который перечислял арендную плату надлежащим образом в течение трех и более лет до вступления в силу 159 –ФЗ. Однако в понятие «перечисление арендной платы надлежащим образом» чиновники на местах вкладывали различный смысл, что привело к массовым отказам в предоставлении предпринимателям-арендаторам преимущественного права выкупа арендуемого имущества и, соответственно, значительному количеству судебных споров между предпринимателями и региональными, муниципальными властями. ФЗ-149 от 17 июля 2009 г., определяя условия реализации права на выкуп арендованного имущества, заменяет оценочное понятие «перечисление арендной платы надлежащим образом» на однозначно трактуемую формулировку «отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам, пени по уплате арендной платы на день подачи арендатором заявления о выкупе».  Таким образом, реализация права на выкуп полностью перестанет зависеть от наличия задолженности по арендной плате в течение срока аренды, достаточно погасить задолженность непосредственно при принятии решения о выкупе арендуемого имущества.

Во-вторых, предусматривается снижение с 3 до 2 лет минимально необходимого для выкупа срока аренды СМСП объекта государственного и муниципального недвижимого имущества. То есть чтобы претендовать на выкуп арендуемого имущества теперь достаточно арендовать это имущество с 05 августа 2006 г., а не с 05 августа 2005 г. как было предусмотрено в первоначальной редакции закона. Это призвано в какой-то мере решить проблему индивидуальных предпринимателей, вынужденно прошедших перерегистрацию в качестве юридических лиц в 2006 г. в связи со вступлением в силу новых правил лицензирования на алкогольном рынке страны.  

В-третьих, 149-ФЗ облегчает процедуру выкупа арендуемого имущества при продаже его в рассрочку. Если ранее в случае приобретения арендатором арендуемого имущества в рассрочку требовалось обязательное заключение наряду с договором купли-продажи также договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты, то поправки в 159-ФЗ отменяют необходимость заключения отдельного договора залога. Отмечу также, что одновременно с принятием 149-ФЗ 17 июля 2009 г. Президентом был подписан федеральный закон №166-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», существенно упростивший оформление «коммерческой ипотеки». В соответствии с поправками нежилые помещения, а также здания и сооружения с земельными участками, на которых они расположены, приобретенное полностью или частично за счет кредита или целевого займа, полученного у юридического лица, будут считаться заложенным с момента регистрации права собственности заемщика на помещение (если иное не предусмотрено ФЗ или договором). При этом залогодержателем является банк или юридическое лицо, выдавшие кредит (заем). Ранее такой порядок распространялся только на земельные участки, жилые дома и квартиры. Таким образом, в соответствии с новыми законодательными нормами залог выкупаемого арендованного имущества, приобретаемого в рассрочку, будет регистрироваться Федеральной регистрационной службой автоматически в силу закона, одновременно с регистрацией договора купли-продажи, и лишь при особой необходимости положение о залоге может включаться в договор о выкупе арендованного имущества. Эти положения делают ненужным государственную регистрацию отдельных договоров залога и, таким образом, упрощают процедуру выкупа.

Важной правовой гарантией, предусмотренной 149-ФЗ для предпринимателей, является возможность повторного обращения в органы власти для реализации преимущественного права выкупа, даже если ранее они получили отказ по основаниям нахождения имущества в аренде менее трех лет, а также наличия задолженности по арендной плате, штрафам, пени по уплате арендной платы за последние три года.

Можно констатировать, что вступление в силу долгожданных поправок в закон о «льготной приватизации» действительно снимает ряд наиболее существенных административных барьеров для предпринимателей при реализации права преимущественного выкупа. Тем более, что времени осталось не так много - действие 159-ФЗ прекращается после 1 июля 2010 года. Отмечу, что помимо ограниченного срока действия 159 –ФЗ к числу нерешенных поправками от 17 июля 2009 г. проблем закона «о льготной приватизации» для малого и среднего бизнеса можно отнести:

нераспространение действия закона на федеральное имущество, имущество муниципальных и государственных учреждений и предприятий;

отсутствие нормы о равномерном распределении суммы выкупной цены имущества на весь период рассрочки, которая бы исключила существующую сейчас практику требования представителями региональных и муниципальных властей внесения предпринимателями значительного первоначального взноса при рассрочке выкупа;

невозможность выкупить имущество в порядке 159-ФЗ без дополнительного финансового обременения в виде оплаты НДС, что приводит к автоматическому повышению цены приватизируемых объектов на 18%.

Можно прогнозировать, что после отмены поправками от 17 июля 2009 г. ограничений в части условий льготного выкупа предпринимателями арендуемого имущества, основной категорий судебных споров между властями и арендаторами станут споры относительно сумм рыночной оценки стоимости объектов недвижимости, подлежащих выкупу.