Управление домами

Каким образом будет осуществляется управление многоквартирными жилыми домами?

На данный момент эта проблема многими была озвучена, многие высказали свое мнение в пользу реформы, а многие и против нее.
Попробую разъяснить сложившеюся ситуацию с юридической точки зрения.
Действующее законодательство Рссийской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
Все значимые решения по управлению многоквартирными домами должны быть приняты до 1января 2007 года. При этом ведущую роль в принятии таких решений Жилищный кодекс Российской Федерации закрепил именно за собственниками помещений.
Что предстоит сделать для того, чтобы собственники помещений многоквартирных домов в городе в течение года смогли провести общие собрания и выбрать один из трех предложенных способ управления своим домом.
К сожалению, опыта проведения общих собраний и принятия коллективных решений у большинства собственников приватизированных и частных квартир нет. Поэтому инициаторам проведения общих собраний собственников жилых помещений по выбору способов управления многоквартирным домом придется столкнуться с рядом проблем: низкая явка жильцов на собрания, подготовка нормативных документов и т. д.
Под управление многоквартирным жилым домом следует понимать согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (далее ТСЖ), жилищным кооперативом (далее ЖК), другими потребительскими кооперативами (далее ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями– поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.
Осталось теперь только отметить, что способ управления должен избираться на общем собрании собственников жилья. В соответствии с Жилищным кодексом РФ основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной и государственной собственности.
Обязанностью собственника помещений многоквартирного дома является выбор на общем собрании собственников способа управления многоквартирным домом (п.2 ст.161 ЖК РФ).
Пунктом 2 ст.44 ЖК РФ также установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Это реконструкция, строительство, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является проведение ежегодного общего собрания собственников помещений. Организатором общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть любой собственник. Кворум, который необходим для принятия решения общим собранием, 50 процентов голосов от числа собравшихся, а число собравшихся должно быть не менее 50 процентов от общего числа собственников жилых помещений.
Решение общего собрания доводится до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома, лицом, по инициативе которого созвано общее собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещениях дома, доступных для всех собственников месте, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.
Собственнику помещений многоквартирного дома, не принявшему участие в общем собрании, придется исполнять решение общего собрания или управы, принятое большинством голосов.
Жилищный кодекс РФ разрешил проводить общие собрания в многоквартирном доме, как в очной форме, так и опросным путем в заочной форме.
Если до 1 января 2007 года собственники самостоятельно не определятся со способом управления, то согласно Жилищного кодекса, органы местного самоуправления обязаны в порядке, установленном Правительством РФ (часть 4 ст.162 ЖК РФ), провести открытый конкурс по выбору управляющей компании, затем уведомить всех собственников помещений в данном доме о результатах конкурса и о выбранных на нем условиях договора управления. Срок такого договора не может превышать одного года. Не позднее года после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для выбора управления многоквартирным домом. Очередное собрание собственников призвано заново выбрать способ управления.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору.
Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, потребуется подготовить землеустроительное дело- провести межевание земельного участка и согласовать внешние границы, поставить земельный участок на кадастровый учет в кадастровой палате и получить свидетельство о праве собственности в управлении федеральной регистрационной службы. В Калининграде это не дешевая задача на сегодняшний день.
Обязанность по формированию земельного участка возлагается на органы местного самоуправления при наличии волеизъявления общего собрания собственников квартир. Согласно ст.16 Закона «О введение в действие ЖК РФ» В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления».
Если земельный участок сформирован- задача упрощается. Относительно подвалов и нежилых помещений. Часто на первых этажах домов размещаются магазины и т.п. Владельцы арендуют данные площади или являются собственниками, что реже. Как решать вопрос в этой ситуации? Т.к. только собственник вправе распоряжаться имуществом в силу ст.209 ГК РФ, в том числе и сдавать в аренду, то договоры аренды должны быть перезаключены с новым собственником. Расторгнуть договор аренды новый собственник не имеет права. Т.к. согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество, не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.
Нужно учитывать, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации- ст.131 ГК РФ. Таким образом, сначала необходимо зарегистрировать возникшее право собственности на нежилые помещения в жилом доме. Только после этого станет возможным осуществлять правомочия собственников, вытекающие из ст.209 ГК РФ. Понятно для этого нужно затратить определенные усилия. Кроме того, механизм такой регистрации четко не установлен. ЖК РФ провозгласил новые права, но механизма проведения в жизнь не установлено должным образом ни в ЖК РФ, ни в иных нормативных актах.
Статьей .39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данные обязанности вытекают из общего смысла собственности. Ст.210 ГК РФ согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.