Что тормозит комплексное освоение территорий?

Комплексное освоение территорий (далее – КОТ) – понятие относительно новое, но уже достаточно модное на отечественном рынке недвижимости. Это золотой уровень девелопмента. Замахнуться на него может не каждый, ведь денег, времени и сил такие проекты требуют в огромном количестве. Государство благосклонно взирает на попытки застройщиков поиграть в «маленький муниципалитет», но всерьез не помогает, ограничившись парой нормативно-правовых актов о сути комплексной застройки. Именно ею – комплексной застройкой – все обычно и заканчивается. Замахнуться на комплексное освоение территорий пока не смог ни один из отечественных девелоперов. Что им мешает?

Сложившаяся ситуация на рынке

Калининградские строительные организации не очень охотно идут на областные земли. Отсутствие инфраструктуры и инженерных сетей не позволяет рассматривать область как привлекательный сегмент рынка. Строительство на участке без коммуникаций влечет за собой увеличение себестоимости и конечной цены квадратного метра. По этой же причине буксует и комплексная застройка в городах области.

На земельном рынке большой объем занимают государственные и муниципальные земли. От сроков, в течение которых органы публичной власти предоставляют права на земельные участки, и финансовых затрат инвестора на прохождение соответствующих процедур зависит рентабельность многих инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного строительства. Необходимо особо отметить, что до 2005 года земельным законодательством России не предусматривалась возможность предоставления земельных участков для комплексного освоения. Нормы Земельного кодекса были рассчитаны на точечную застройку, и земельный участок мог предоставляться только для строительства отдельного объекта. В 2004 году в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, определяющие особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения под жилищное строительство, а также особенности проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков. Пока можно говорить лишь о начальной стадии становления в России нормативного регулирования девелоперской деятельности, где еще предстоит устранить противоречия некоторых норм законодательства. Для обеспечения возможности вхождения девелоперов на территории, занятые ветхим жильем, согласно нормам Градостроительного кодекса с 2006 года территория может быть признана подлежащей развитию лишь при наличии правил землепользования и застройки. При этом на территории должны находиться аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома или дома, запланированные к сносу, реконструкции на основании муниципальной адресной программы. Право на развитие застроенной территории приобретается на открытом аукционе. С 2006 года федеральный закон предоставил субъектам право распоряжаться неиспользуемыми сельскохозяйственными землями, но исключительно для строительства на них жилья. Также появилась возможность осуществлять перевод земель лесного фонда в земли населенных пунктов в случае установления или изменения границ населенных пунктов.

Подготовка земли к аукциону

Минрегион России совместно с Минэкономразвития и Минфином решили продлить срок реализации федеральной целевой программы «Жилище» до 2015 года. Одним из основных направлений перспективной программы на период 2011-2015 годов станет подпрограмма «Комплексное освоение территорий», где ставка делается на жилье экономкласса. Понятие комплексного освоения территорий подразумевает проекты, которые реализуются в сфере жилищного строительства и включают в себя строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, жилья, подключение к источникам газо-, водо-, электроснабжения, ввод в эксплуатацию, а также деятельность по формированию и стимулированию спроса. Такие проекты затрагивают масштабные территории с сотнями тысяч квадратных метров планируемого вода жилья. Однако для активизации комплексного освоения территорий в первую очередь необходимо структурирование и формирование единой базы земельных участков, предназначенных и пригодных для строительства. Частично эту задачу призвана решить одна из госкорпораций – Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Однако, как известно, в ведение этой структуры попадают только федеральные земли. Муниципальные – прерогатива местных властей.
Эта градация является проблемой для застройщиков, так как до начала строительства они сталкиваются с множеством преград, связанных в том числе и с градостроительной подготовкой, формированием земельных участков и постановкой их на кадастровый учет. С одной стороны, согласно статье 30-1 Земельного кодекса участок, который выставляется на аукцион для комплексного освоения под жилищное строительство, должен быть до этого поставлен на кадастровый учет. С другой стороны, учитывая нестабильное экономическое положение в местных муниципальных бюджетах, проблема формирования земельных участков и их комплексное освоение часто отходит на второй план. В связи с этим застройщикам часто самим приходится организовывать кадастровую регистрацию земельных участков, формирование их границ. Сейчас понятие «комплексное освоение земельного участка», находящееся в Земельном кодексе, имеет слишком узкое толкование и включает в себя всего три пункта: подготовка документации к планировке территории, обустройство территории и строительство инженерной инфраструктуры, а также непосредственно само строительство в соответствии с видами разрешенного использования. Также возникает вопрос о легитимности данных аукционов, учитывая тот факт, что компания-застройщик сама является и инициатором, и финансовым кошельком всего процесса регистрации и формирования земельных участков. Непонятно, каким же образом при таком раскладе может проходить открытый аукцион?

Юридические препятствия

По действующему законодательству все внеплощадочные сети, все инженерные коммуникации должны строиться и обновляться за счет эксплуатирующих естественных монополистов. В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами любые земельные участки, выставляемые на аукцион под многоэтажное строительство, должны иметь технические условия. Выдачу застройщикам техусловий на земельный участок регламентируют Постановление Правительства РФ № 360 и в измененном виде – Постановление № 940 от 27 декабря 2009 года. Согласно этим документам точки подключения к тем или иным ресурсам должны быть на границе земельного участка, выделенного в целях многоэтажного строительства. Пока этот закон соблюдается не во всех регионах, Калининградская область – один из них. Бывают такие выгодно расположенные земельные участки, где цена продажи квадратного метра жилья позволяет строителям за свой счет проложить сети и за пределами территории под застройку, но они юридически не вправе этим заниматься. Градостроительный кодекс относит строительство инженерных сетей к капитальному строительству. Теперь, чтобы построить трассу к источнику снабжения, недостаточно оформить акт выбора, как практиковалось раньше. Необходимо сделать землеотвод под линейное строительство, получить земельный участок, провести изыскания, в том числе и на кабель, получить разрешение на строительство. Эти процедуры влекут за собой временные издержки, как правило, от года до полутора лет, но без них готовый проект не пройдет экспертизу, не выдадут разрешение на строительство, будут сложности даже со сдачей готового дома в эксплуатацию.

Замкнутый круг?

Вообще-то Правительство РФ предполагало, что деньги, вырученные на аукционах, должны идти на развитие инфраструктуры. Ведь только обеспечение выделяемых под застройку участков светом, газом сделает их инвестиционно привлекательными для застройщика. Здесь надежды связаны с РАО «ЕЭС» и «Газпромом» – предполагается, что компании помогут обеспечить участки комплексной застройки сетями, генерирующими мощностями. Поскольку земельные участки без инженерного обеспечения выставляться на аукцион не могут, это закономерно аукнется в ближайшем будущем нехваткой площадок под застройку. Но кто купит землю, если не ясно, сколько вложений потребуется? Да и сроки сегодня поджимают: по новому Земельному кодексу на проектирование участка отводится вместо трех-пяти лет, как раньше, всего один год. Появились и дополнительные риски, многие из которых не просчитываются. По новому закону об ОЭЗ, например, решение о предоставлении льгот выносит комиссия, которая рассматривает проект застройки. Обращаться в комиссию без полного пакета документов бесполезно.
С одной стороны, застройщики сегодня поставлены в достаточно жесткие рамки – они должны повышать качество строительства и увеличивать темпы возведения квадратных метров. С другой – без развития инженерных сетей и сопутствующей инфраструктуры сделать это весьма проблематично. Все это служит весьма неплохими предпосылками к тому, что строительный рынок региона без особых потрясений вскоре, очевидно, перейдет к другим игрокам. Ведь девелоперы и сегодня с трудом представляют себе, какие средства и какие усилия потребуются от них для полноценного комплексного освоения территорий. Чем это заканчивается? Например, в прошлом году администрация Калининграда выставила на торги сразу 6 земельных участков общей площадью 387 га в границах Большой Окружной – поселка Майский – поселка Западный за 56 млн руб. Торги выиграл Фонд жилищного и социального строительства. Однако впоследствии он отказался подписывать контракт с администрацией Калининграда. Как говорится, посчитали – прослезились: размер инвестиций в инфраструктуру вместо ожидаемых 700 млн вылился в 1,3 млрд руб. Такие вложения делают проект застройки территории жильем нерентабельным.

Что осваивается в Калининграде?

Тем не менее, по словам главы администрации Калининграда Светланы Мухомор, сегодня осуществляется и планируется комплексное освоение следующих основных территорий города с учетом строительства объектов инфраструктуры:

1) Северный жилой район (территория в районе ул. Горького – ул. Ген. Челнокова).Разработана документация по планировке территории. Инвесторами осуществляется строительство объектов жилищного и социального назначения.

2) Восточный жилой район (территория в районе Московского проспекта за путепроводом). Разработана документация по планировке территории. Инвесторами осуществляется строительство объектов жилищного и социального назначения.

3) Восточный жилой район – 2 (территория в районе ул. Ю. Гагарина, Литовского вала и Московского проспекта). Документация по планировке территории не разработана. Строительство объектов жилищного и социального назначения планируется с 2013 г.

4) Восточный жилой район – 2 (территория в районе ул. Ю. Гагарина, Литовского вала и Московского проспекта). Документация по планировке территории разработана. Правительство Калининградской области планирует приступить к строительству объектов жилищного и социального назначения в текущем году.

5) Южный жилой район (территория в районе ул. Н. Карамзина, ул. О. Кошевого, ул. Аллея Смелых, ул. У. Громовой).Разработана документация по планировке территории. Инвесторы планируют приступить к строительству объектов жилищного и социального назначения в 2012-2013 гг.

6) Юго-Западный жилой район (территория в районе ул. А. Суворова, пос. Суворово, пос. Чайковское, пос. Чапаево). Разработана документация по планировке территории, которая подлежит корректировке с целью разработки проекта межмуниципального уровня совместно с МО «Гурьевский муниципальный район». Строительство объектов жилищного и социального назначения планируется после 2015 года.

7) Северо-западный район. Документация по планировке территории не разработана. Строительство объектов промышленного, жилищного и социального назначения планируется с 2013 года при определении инвестора.

8) Северо-Восточный жилой район (территория в районе ул. Ю. Гагарина). Разработана документация по планировке территорий освоения. Инвесторами осуществляется строительство объектов жилищного и социального назначения.

Вот только, по словам Александра Башина, руководителя Агентства по градостроению Калининградской области, стратегия развития Калининграда, доработанная по замечаниям и предложениям, в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области на рассмотрение в полном объеме не была представлена. По информации, направленной администрацией в агентство, замечания и предложения учтены частично. Александр Башин считает, что в части комплексного развития города администрации городского округа «Город Калининград» необходимо определить основные 3-4 территории для комплексного освоения.

Текст: Наталья Будоян

Фото: Ольга Данилова

www.stroyint.ru 

На правах рекламы

Источник: Журнал "Стройнтерьер"

На правах рекламы