Вплоть до прошлого года калининградский рынок недвижимости развивался относительно спокойно. Среднегодовой рост цен составлял здесь порядка 25 - 30 %. Ситуация начала меняться в конце 2005 года. А с началом весенне-летнего сезона 2006 года рынок жилья сделал поистине спринтерский рывок. Начался скачкообразный рост цен практически на все категории жилой недвижимости. В условиях всеобщего ажиотажа темпы подорожания квартир в самый «горячий» период достигали 12 % в месяц, и по итогам года выросли почти в два раза, что является абсолютным рекордом за всю историю регионального рынка. В результате, вместо ожидаемой реализации национального проекта «Доступное жилье», большинство калининградцев оказалось перед фактом полной его недоступности. Весьма либеральные расчеты показывают, что на обычную однокомнатную квартиру рядовая семья должна зарабатывать примерно десять (!) лет, причем все эти годы ни есть, ни одеваться, а копить деньги. По методике, принятой у банков (следовательно, более строгой, по которой граждане могут пустить на накопления только 30 % дохода), доступность жилья возрастает до 33 лет. В течение прошлого года мы не раз упоминали о роковой роли Федерального закона № 214 «О долевом строительстве», спровоцировавшем рост цен на рынке новостроек. Пока готовились и принимались поправки к этому закону, стройплощадки и в России, и в Калининграде притихли. Строители заняли выжидательную позицию. С другой стороны, под давлением нацпроекта правительство области вынуждено было отчаянно стимулировать строительство жилья, брать на себя повышенные обязательства. В конце концов, областной рынок установил собственный рекорд - столько жилья мы не строили даже в самые благоприятные для строителей годы. Но добиться еще больших объемов сдачи жилья в обозримом будущем вряд ли удастся ввиду слабого развития производственной базы стройматериалов. Тем более, что даже установленный рекорд, на повышение цен, увы, не повлиял. Очевидно, тому имеется целый ряд причин, как очевидных, так и опосредованных. К числу последних можно отнести мощный приток валютных доходов от продажи энергоносителей, создающий ситуацию, при которой эти доходы должны быть где-то размещены. В стране обозначился достаточно многочисленный средний класс потребителей, имеющих довольно высокие доходы и сбережения, которые надо куда-то инвестировать. Поскольку традиционные инструменты – валюта, депозиты и ценные бумаги – стали не слишком привлекательными из-за низкой доходности, почти единственной сферой приложения свободных средств оказалась недвижимость. Низкие объемы вводимых новостроек и дефицит квартир на вторичном рынке (особенно малогабаритных) совпали с общим экономическим ростом, повышением уровня жизни и, особенно, развитием доступного кредитования. Инструмент, который должен был стать главным в обеспечении доступности жилья, создал прямо противоположный результат. Повсеместное развитие получило ипотечное кредитование (их берут в основном покупатели на вторичном рынке жилья). Для приобретения новостроя народ приспособился пользоваться потребительскими кредитами. Получить их значительно проще и быстрее, а размеры потребительских кредитов уже доходят до 50-100 тысяч евро. Не случайно вице-премьер Дмитрий Медведев на днях сформулировал для правительства России задачу сбить цены на жилье к февралю, включив для этого все механизмы – от выделения земельных участков до оформления необходимой документации. Ведь если в начале года на первичном рынке Калининграда еще можно было найти предложения, начинающиеся от 600 долларов за кв.м, то сегодня речь идет уже о 1000 у.е. (цена у.е. – 30 рублей) или о 1000 евро за «квадрат». Причем география новостроек существенной роли теперь не играет. Покупатели, которые совсем недавно не видели для себя жилья вне Центрального или Октябрьского районов, сегодня соглашаются и на район Куйбышева-Гагарина, и на «Сельму». А в перспективе тем, кто откладывал покупку новой квартиры, придется выбирать местожительство еще дальше от центра – где-нибудь в микрорайоне «Южный» и в Октябрьском поселке. Тем не менее, на ценовые параметры местоположение не влияет – спрос на новостройки высок по всем направлениям. Как прогнозируют некоторые специалисты, отката цен ожидать пока не приходится. Наоборот, они могут вырасти в 2007 году процентов на 30-40. Вопрос в том, насколько сложившийся уровень цен будет соответствовать платежеспособному спросу населения. Как известно, в Москве ценовая планка остановилась на уровне 4000 долларов за кв.м. При таких ценах резерв спроса среди среднего класса с ежемесячными подушевыми доходами в 2000 долларов оказались полностью исчерпаны. Региональная ситуация может также измениться, если стройиндустрия развернется на полную мощь и выполнит все, возложенные на нее обязательства. А также, если на рынок жилья перестанет давить избыточный спекулятивный спрос за счет внедрения иных доходных инструментов для инвесторов, например, выгодных акций и облигаций, погашение которых будет надежно гарантировано.
Источник: Калининград-СитиНа правах рекламы
© 2003-2024