Долевое строительство

Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
Как особый вид правоотношения, долевое участие в строительстве  сравнительно недавно появилось и стало активно использоваться  хозяйствующими субъектами в строительном бизнесе  Калининграда и России в целом.  Юридическая природа  данных правоотношений трактовалась весьма неоднозначно не только самими строительными организациями, но и зачастую органами государственной власти и даже судебными органами. В связи с этим, интересы обычных граждан, вступающих в данные правоотношения, то есть, иначе говоря, вкладывающих свои личные средства в строительство многоквартирного дома, были ничем не защищены.
В настоящее время в целях урегулирования данных правоотношений принят и вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В целом закон направлен на установление юридических гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также на реализацию механизма правового регулирования данных отношений.
По закону объект долевого строительства- жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании закона, предметом договора участия в долевом строительстве являются обязательства застройщика в предусмотренный в договоре срок построить (создать) объект недвижимости. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Закон перечислил такие существенные условия договора участия в долевом строительстве как:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным.
Эти условия данного вида договора являются обязательными. Вместе с тем, необходимо самым тщательным образом юридически оценивать и дополнительные условия, изложенные, как правило, в форме пояснений и оговорок.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования (квартиры, квартир) относительно определенной договором. В связи с этим в договоре целесообразно установить, что окончательная стоимость 1 кв.м. жилья будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. Участник долевого строительства вправе потребовать предъявления ему технико-экономического обоснования, документального подтверждения данного обстоятельства.
Необходимо обратить внимание, что  частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
После ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик должен передать дольщику объект недвижимости (квартиру) по передаточному акту, где определенно указываются следующие данные: адрес дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры, состояние расчетов по договору, отсутствие (наличие) взаимных претензий. К Акту должны прилагаться документы БТИ (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план).
Важное изменение в полномочиях застройщика– это его право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации– нового документа и государственной регистрации права застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
Градостроительный кодекс РФ в п.12 ст.48 Архитектурно-строительное проектирование определяет, что входит в состав проектной документации объектов капитального строительства. Объем сведений, включенных в проектную декларацию, превышает объем состав документов, входящих в проектную документацию. При этом застройщик должен будет нести дополнительные обязательства по опубликованию проектной декларации, по рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Однако, несмотря на то, что законодателем были предприняты существенные меры по урегулированию вопроса о долевом участии в строительстве, немало людей попало под влияние мошенников.
Таким образом, участникам долевого строительства, помимо изучения существенных условий договора участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на следующие основные документы, которые подтверждают возникновение гражданско-правовых отношений по строительству конкретного дома:
-    Постановление Мэра г. Калининграда (либо главы органа местного самоуправления), устанавливающее право застройщика осуществить строительство дома на определенном земельном участке (строительной площадке) с присвоением строительного адреса (номер домовладения). В постановлении также определяются заказчик, генподрядчик, порядок проведения проектно-изыскательских работ, оформления земельного участка, который до издания постановления подлежит резервированию, устанавливается распределение долей в будущем объекте недвижимости (жилом доме);
-    Договор аренды земельного участка под застройку (для строительства дома) и последующую эксплуатацию дома;
-    Договоры генерального подряда, подряда, субподряда.
Также желательно убедиться в наличии утвержденной проектно-сметной документации по строительству.
Эти документы являются достаточной правовой предпосылкой для участия дольщика (инвестора- будущего собственника квартиры) в инвестиционном процессе по строительству дома (созданию нового объекта недвижимости) на основании договора на долевое участие в строительстве жилья.
Как видно из вышеизложенного участник долевого строительства должен обратиться к специалисту до заключения договора на долевое участие. Только в этом случае помощь (консультации, юридическое заключение) может быть эффективной. Хотя обращение за юридической помощью даже после заключения договора может принести положительный результат, поскольку существует возможность инициировать внесение изменений (дополнений) в договор, так как платежи по строительству, как правило, предусматривают этапность и застройщик может пойти на принятие этих изменений (дополнений).
Следует отметить, что заключение договора на долевое участие в строительстве жилья возможно только до государственной приемки жилого дома и ввода его в эксплуатацию. Поэтому, если эти акты утверждены договор долевого участия не может быть заключен.