Проблемы оценки земельных участков

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.
Принятие решений по вопросам выкупа земельных участков в собственность мало ориентировано на ее экономическую составляющую и в лучшем случае связано с чисто фискальными последствиями. В обществе, в том числе среди профессиональных консультантов, отсутствует единое мнение о ценности российских земель, а представление о размере земельной ренты носит абстрактный характер. Одни утверждают, что Россия обладает бесценными земельными ресурсами, а другие наоборот, что конкретный участок может ничего не стоить, т. к. в России много пустующих земель. Доходит до того, что профессиональные консультанты уже говорят о том, что и на Западе земельные участки фактически продаются за бесценок, что, очевидно, не соответствует действительности. В целом, система оценки земельных участков (а в большей степени ее отсутствие) стала серьезным тормозом в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов.
Ожидать, что эти проблемы автоматически решатся по мере становления земельного рынка– это самообман.  Без достижения единого мнения  о том, какой  все-таки по размерам собственностью страна наделяет новых землевладельцев, сам институт земельной собственности не будет е легитимным, а земельный рынок – прозрачным. При этом  общество приходит к  осознанию того, что причины возникших сложностей кроются как в неясности целей современной земельной политики, так и в унаследованном от советского  периода принципе бесплатности земли,  лишь подтвержденного в период приватизации
Оценку как процедуру определения стоимости земельных участков условно можно подразделить на государственную и независимую. Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Оценка рыночной стоимости земельных участков является прерогативой оценщиков– юридических лиц и предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности и обладающих квалифицированными трудовыми ресурсами – специалистами, имеющими знания и навыки определения стоимости на основе анализа экономических факторов, земельных отношений и свойств объекта исследования.
Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится с применением как классических подходов (сравнительного, затратного и доходного), так и с использованием техники остатка для земли, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. При этом техника остатка для земли должна является фактически дополнительным методом оценки в условиях ограниченности информации о сравнимых сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если необходимость  совместного использования таких двух подходов вызвана недостатком информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность их применения связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения – от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку и  после сдачи объектов в эксплуатацию. Применение двух подходов для целей оценки застроенного земельного участка дает более корректную информацию, но требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояния земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов).


Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.
Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.
Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило– земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.).
В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.
В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду.
В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.
Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.
Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.
Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.
Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор. Основным преимуществом собственника по сравнению с арендатором является возможность самостоятельно распоряжаться земельным участком в рамках, установленных законодательством. Арендатор скован как законом, так и договором аренды и обязан принимать во внимание волю и законодателя, и собственника.
Таким образом, государство, являясь практически монопольным продавцом и арендодателем земельных участков, выступает в качестве ценопроизводителя, по сути устанавливающего, где будет кривая предложения, и как следствие – какой будет либо цена сделки купли-продажи, либо величина аренды того или иного земельного участка. Именно государство формирует первичный рынок земельных участков.
В этой ситуации сделки с земельными участками совершаются в условиях, когда цена определяется не столько соотношением спроса и предложения, сколько внеэкономическими факторами. Правда, и при разработке методик расчета арендной платы за земельные участки, и при установлении ставок земельного налога государственные органы пытаются разными способами учесть рыночные факторы. Тем не менее, пока доля земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не вырастет до достаточного уровня, необходимого для формирования развитого вторичного рынка земельных участков, цены сделок, а следовательно, и рыночная стоимость земельных участков, обращающихся в настоящее время на вторичном рынке, будут тяготеть к стоимости, установившейся на первичном рынке.
Следовательно, при существующем сегодня порядке формирования земельного рынка затраты на приобретение земельных участков, в основной массе, зависят не от рыночной ситуации, а от административных решений государственных и муниципальных органов власти. Все это в свою очередь определяет сложность оказания услуг по оценке земли независимыми оценщиками до тех пор, пока не будет сформирован полноценный земельный рынок.
Другим следствием неразвитости рынка земельных участков является сложность применения традиционных методов оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, или предназначенных для их размещения. Все методы оценки основаны на общих методологических подходах.
Отсутствие развитого рынка купли-продажи земельных участков определяет и отсутствие конкурентного рынка аренды. Передача в аренду государственных и муниципальных земель осуществляется в соответствии с законодательными актами, устанавливающими основы платного землепользования в России. Поэтому при оценке земельных участков методом капитализации земельной ренты, с определенными допущениями, используются ставки арендной платы за землю, установленные органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
В заключение хочется подчеркнуть, что качественное выполнение оценки земельных участков доходным подходом доступно лишь для оценщиков, чьи стаж работы и портфель заказов позволили создать базы данных о доходности и вариантах функционирования аналогичных объектов.