Кредитные миражи

Почти год назад, в начале кризиса, в строительной отрасли пронеслась благая весть: власти своим вниманием не оставили строительную отрасль – на поддержку система выделила 2,1 миллиарда. Становитесь в очередь. Известию порадовались все: комитет архитектуры и строительства мэрии, Фонд жилищного и социального строительства, большие и маленькие строительные компании. Директор фонда Борис Бабаянц с облегчением доложил коллегам, что вопрос о выделении банком ВТБ под гарантии областного правительства кредитных средств уже решен и 2,1 миллиарда рублей прежде всего будут направлены на кредитование достройки вводных жилых домов. Был составлен уже и список претендентов. Список тот проверили в КРУ и согласовали с профильными министерствами.

Радужная виртуальность и суровая действительность
Но радость была преждевременной, с надеждами поспешили – по сей день миллиарды так и остались далеким и манящим миражом, никого они не согрели, никому (из строителей) не послужили подспорьем в черный день.
Руководство банка ВТБ 24 до сих пор не решило, кредитовать ли избранных, как было обещано, или по сложившемуся в кризис обычаю отказать. В ведомстве Павла Саркисова приуныли: кредит необходим для достройки жилых домов по ипотечному строительству и по договорам долевого строительства домов со степенью готовности более 70 процентов, сроки сдачи которых были перенесены с 2008 на 2009 год.
Итак, обещания кредита на сумму 2,1 млрд рублей, продекларированные правительством области, оказались не такими уж и надежными. По всей видимости, для банков гарантии правительства недостаточно – красноречивая иллюстрация к картинке «Кто в доме хозяин». Во всяком случае проверка благонадежности членов «белого списка» проводится с таким тщанием и с такой глубиной, на которой некоторые кандидаты на получение кредита попросту утонули. Или поспешили покинуть безнадежную очередь за дефицитом. Нужно заметить, что мы в 39-м регионе по этой части держим рекорд: в России сроки рассмотрения банками заявок на кредиты от строительных компаний выросли примерно в 6 раз, у нас – в 16 (где там Книга Гиннесса?).

Еще один дефицит – грядущий
Возможно, кто-то может позволить себе строить за свой счет, обходясь без обещанной правительством поддержки. Но таких монстров в регионе – раз-два и обчелся, во всяком случае, о закладке новых объектов ничего не слышно. Но и в лучшие времена объем жилищного строительства «за свои» составлял самое большее процентов 25 от всего, что строилось в регионе. То есть около 250-300 тысяч квадратных метров в год. Без обеспечения стройиндустрии оборотными средствами жилье снова становится главным дефицитом. И даже то, что пока продается лишь каждая вторая квартира из построенных, явление временное: у населения пока нет на это денег. В перспективе не будет и квартир – причем ни за какие деньги.
Вместе с банковскими кредитами иссякло и доверие населения к долевому строительству – опасаясь войти в «клуб обманутых дольщиков» и не рискуя вкладывать средства в стройку, люди предпочитают покупать готовое жилье.
По мнению Кирилла Лило, заместителя директора Фонда жилищного и социального строительства, круг замкнулся: банки отказываются кредитовать по причине отсутствия гарантий реализации квартир, а граждане отказываются вкладывать средства в строящиеся объекты, так как сомневаются в финансовой устойчивости застройщиков, не имеющих доступа к кредитным ресурсам.
Вариантов решения проблемы не много – это либо помощь правительства в виде гарантийного фонда, либо финансирование объектов, близких к готовности, но незавершенных.
Но рассчитывать на скорое решение проблемы кредитования строительных компаний-застройщиков не приходится – слишком велики риски незавершения строительства, так как банки должны обеспечивать возвраты средств, а обеспечение кредитов «конечным продуктом», то есть квадратными метрами, их не устраивает.
И ниже цены уже опускаться не будут, наоборот – поскольку новые объекты не закладываются, возможно повторение ситуации 1998 года. Тогда кризис спровоцировал дефицит жилья и взлет цен на него в разы. Дефицит доступного жилья мы видим и сегодня – хотя бы по анализу данных Министерства обороны: в области сегодня нужно более 4000 квартир, в то же время, по данным Министерства ЖКХ и строительства, количество готового к реализации жилья недотягивает и до одной тысячи. То есть потребность рынка сейчас велика и рост цен неизбежен.

Выходы: «парадный» и запасной
Итак, остаются два выхода – «парадный» и запасной. Если те самые два миллиарда («парадный» вариант) так и будут висеть подобно миражу, остаются еще деньги населения. И тут, по словам Кирилла Лило, государство может поддержать граждан, приобретающих жилье: «Областным правительством принят ряд мер по выходу из сложившейся ситуации строительной отрасли нашего региона. Одной из таких мер, стимулирующих спрос на приобретение нового жилья, является предоставление бюджетных субсидий гражданам на оплату части процентной ставки по ипотечному кредиту, полученному в уполномоченной организации на приобретение нового построенного или строящегося жилья. Суммы эти, возможно, не так велики, как при реализации госпрограммы «Молодая семья», но все же существенны.
Фонд помимо того, что является региональным оператором федеральной программы, выступает также и в качестве заказчика и застройщика различных объектов, например жилого комплекса на улицах Автомобильная – Летняя. Используя ипотеку, фонд имеет право предоставлять целевые ипотечные займы и кредитует тех, кто покупает жилье на его объектах. Причем ипотека, по словам Кирилла Лило, действительно становится доступной: «Многие не знают, что она не только вернулась на докризисный период, но стала еще доступнее на 1-2 пункта. Процентная ставка – менее 11 процентов в рублях. Средняя – от 10,5 до 12 (очень неплохо, учитывая то, что стоимость жилья снизилась на 30-40 процентов). То есть сейчас самый благоприятный момент для его приобретения. Сегодня средний кредит на жилье оценивается в 700-800 тысяч рублей, хотя еще недавно составлял 1,5 миллиона. Ежемесячный платеж в таких условиях – всего 6-7 тысяч рублей, вполне посильная сумма для средней семьи. Причем есть возможность беспроцентного погашения всей суммы через 6 месяцев».

Банки: неправильное использование приводит к инсульту
По мнению многих строителей, экономика не сможет развиваться нормально, если правительство делает все, чтобы сохранить то монопольное положение, в котором в настоящий момент находятся российские банки. Так и напрашивается простое решение – использовать импортный финансовый инструмент, если свой умеет пока только стричь.
И все же банки – не единственный такой инструмент. Почти 30 лет во всем мире большинство инвестиционных проектов финансируются с использованием новейших финансовых механизмов, как деньгами налогоплательщиков, так и частными деньгами. Все было бы лучше, чем вывозить их из страны. С развитием международного финансового рынка (рынка акционерного капитала и акций) частные сбережения были инвестированы в проекты по всему миру. В России этот процесс пока не очень-то затрагивает сферу строительства, а мог бы реально поправить пошатнувшееся положение в отрасли. Так, в развивающихся странах сегодня на финансирование строительства и реконструкции инфраструктуры в год тратится около 200 млрд долларов, из которых 70 процентов и более идут из государственных налогов или обеспечиваются правительством, остальные 30 процентов приходятся на частных инвесторов и долгосрочные инвестиции учреждений. Так что есть над чем подумать нашим властям.

Экспертный совет
– Как вы оцениваете кредитную политику банков?
Валерий Макаров,
генеральный директор ЗАО «Калининградстрой инвест»:
– Банки сегодня практически ушли от кредитования строительства. Не хотят быть участниками на стадии возведения и дольщики, предпочитая покупать готовое жилье. Соотношение собственных средств застройщиков и привлеченных средств – кредиты и деньги дольщиков – в среднем по России составляет 1:5. Если мы не решим проблему оборотных средств или финансирования строящихся объектов, то нас ожидает резкое, кризисное снижение объемов строительства. Картину усугубляет то, что мы, застройщики, сегодня вынуждены брать на себя функции банков, продавая квартиры в рассрочку. Мы вынуждены на это идти, пусть это небольшие рассрочки, на год, на два – но мы тоже замораживаем собственные заработанные оборотные средства, тем самым опять-таки снижая возможности финансирования нового строительства.

Александр Ильин,
генеральный директор ООО «Калининградстрой-Холдинг»:
– Изменений с получением кредитов нет. Конечно, можно понять и банки: они такие же коммерческие фирмы, которые продают деньги, и брать на себя риск, причем риск реальный и практически неизбежный, они не хотят. Что подрядчик может предложить банку в качестве обеспечения? Квартиры, которые сегодня не продаются? Другими словами, строители не могут предоставить гарантий по погашению кредитов. А вот что «преступно», по моему мнению, со стороны банков, так это одностороннее изменение кредитных ставок. Это еще больше ударяет по заемщикам. Обещанные государством 2,1 миллиарда пока до подрядчиков не дошли. И если банки относятся с такой осторожностью к государственным инвестициям, то что уж говорить о тех строительных компаниях, которые по определению не попадут в список на очередь к этим миллиардам. Стоит стройка – новые объекты не закладываются, и если у строителей прерывается технологический цикл из-за отсутствия задела, через год сдавать будет нечего. И что тогда будет с ценами… можно только предполагать.

Ваня Хачатрян,
генеральный директор ООО «Вивагс»:
– Банковская кредитная политика направлена на разрушение строительной отрасли. Имущества подрядчика никоим образом не хватит на обеспечение кредита, а под залог будущего объекта банки денег не дают. И это при том, что в стране наводнение денег! Получается замкнутый круг, выход из которого – разве что оперативность компании в установке личных отношений с кредитором. Что до обещанных правительством двух миллиардов, то слишком уж долго они идут до тех, кому предназначены. Что случилось с этими миллиардами по дороге к строителям, можно только догадываться.

Геннадий Говашелишвили,
генеральный директор ООО «МонтажТехСтрой»:
– Никакой поддержки правительством малого и среднего бизнеса у нас нет. Я обращался к ряду банков (Центральный офис Сбербанка России, Внешторгбанк, РусьБанк, Морской банк), которые рекламируют кредиты для малых и средних предпринимателей, однако во всех получил отказ: нужен залог. И ведь просил не кредит, а кредитную линию – только для оплаты стройматериалов. И договоры-то заключены под бюджетные программы, но нет – ничего не получил.

Сергей Сердюк,
директор ООО «Панорама-Люкс РСУ»:
– Бешеный банковский процент непосилен для компаний, которые занимаются честным бизнесом. До кризиса у нас была хорошая кредитная история в «БалтКредоБанке», но в экономический спад этот банк, к сожалению, прекратил свое существование. В настоящее время наше предприятие держится за счет подрядов на остекление – и пока мы заняты на достаточно крупных объектах. Но, поскольку и крупные строительные компании не закладывают новых объектов из-за отсутствия финансовых ресурсов, то в будущем и с этими подрядами будут проблемы. Таким образом, чрезмерная осторожность банков только провоцирует еще больший застой в строительной отрасли. Ситуацию можно было бы исправить, если бы в регион пустили пару-тройку крепких европейских банков: они бы создали здоровую конкуренцию, и кредиты стали бы доступнее.

Кирилл Лило,
замдиректора Фонда жилищного и социального строительства:
– Строительная отрасль находится в тяжелом финансовом положении, вызванном прежде всего тем, что за годы бурного развития и роста строительные компании работали в основном за счет участников долевого строительства и банковских кредитов, проценты по которым с лихвой окупались доходами. Сегодня ситуация кардинально изменилась: банки оценивают риски по максимальным показателям, так как основные источники погашения кредитных обязательств – реализация объектов.
Сейчас в реализации находится проект по привлечению Фондом кредитных средств для финансирования строительства жилых объектов. Обеспечением кредитной линии является бюджетная гарантия Калининградской области в размере 2,1 млрд рублей. Реализация проекта позволит снять социальную напряженность и обеспечить дальнейшую деятельность строительной отрасли региона. Список соискателей определяется правлением Фонда, учитывающим финансовое состояние застройщиков, объем неисполненных ими обязательств. И процесс этот подвижен – обращения компаний происходят постоянно, но многие ищут и находят другие варианты решения проблем.

Елена Чиркова
Фото Ольги Даниловой

Источник: СтройИнтерьер

На правах рекламы