Цена метра

Цена квадратного метра жилья: из чего она состоит, сколько стоит и как быстро кризис заставит ее сбрасывать вес – вот тема, которая бросает то в жар, то в холод не только строительную отрасль, но и немалую часть общества. Квадратный метр, если рассматривать его не как геометрическую фигуру, а как нечто, влияющее как минимум на бизнес у одних и как максимум на рождаемость у других, стоит пристального внимания профессионалов.

Еще не падение, но…

Валентина Баранова, заместитель директора, начальник отдела мониторинга цен Регионального центра по ценообразованию в строительстве, считает, что пока ежемесячное снижение стоимости квадратного метра колеблется в пределах от 1 до 3 процентов, о кардинальном падении говорить еще рано:
– Цены на жилье в Калининграде и Калининградской области начали снижаться с конца прошлого года. Это произошло из-за сворачивания ипотечных программ многих банков. Вслед за этим стал падать спрос на жилье в новостройках и домах, построенных в советский период, – не потому, что много построили нового жилья, а потому, что мало стало денег у населения. Одни застройщики снижают цены, другие замораживают строительство, не снижая цен, – выжидают…
За четвертый квартал 2008 года рыночные цены на жилье типового качества снизились в среднем на 5,6 процента по отношению к третьему кварталу 2008 года.

Огни Калининграда: за что платим

– Начнем с азов. Стоимость квадратного метра рассчитывается по проектной документации и зависит от многих факторов: этажности, материала стен (панельные, кирпичные, блочные, сборно-монолитные), внутриплощадочных инженерных сетей, объемов благоустройства и т. д., то есть всех затрат по сводному сметному расчету в пределах строительной площадки. Расчетная стоимость квадратного метра по разным типам домов в 4-м квартале 2008 года была в пределах 24-26 тыс. рублей. Это еще очень далеко от рыночной цены, в которую входят затраты на внеплощадочные инженерные сети, всякие обременения, доля города, получение земельного участка, затраты инвесторов, риелторов, плата за подключения к сетям и, конечно, прибыль подрядчиков, инвесторов, риелторов. В свою очередь, в цену подключения входят средства на развитие инфраструктуры, реконструкции, потери… и многое другое.
Рыночная стоимость метра нового жилья по Калининграду в уровне декабрьских цен 2008 года снизилась до 43 000, вторичного – до 52 000 рублей. Падение цен продолжается, но равновесия нет: первичный рынок в январе упал на 3 процента, вторичный – на 1 процент, в декабре же все было наоборот – 1 и 3. И хотя «квадрат», освещенный огнями Калининграда, стоит недешево (в многоквартирных домах этот показатель составляет 1000-1300$), в городах-курортах федерального значения тот же товар еще дороже: нерукотворная «инфраструктура» в виде моря и пляжей в Светлогорске поднимает цену до 1500$.
Надо заметить, что цена вторичного жилья неоправданно завышена по сравнению с первичным, что говорит о непростых играх участников сделки: со вторичным все ясно – его можно пощупать, с первичным часто бывает так, что одни нагрелись, другие обожглись. В других российских регионах вторичный рынок дешевле…

«Две большие разницы»

Разница между рыночной и расчетной ценой составляет ни много ни мало около 70 процентов, КОТОРЫЕ, СОБСТВЕННО, И ПАДАЮТ! В других регионах кризис рисует даже более жесткую картину. Половина этих 70 процентов, считает Валентина Баранова, ОБЪЕКТИВНО НЕОБОСНОВАНА. По ее мнению, кризис покажет истинную цену метра.
Падение спроса на квадратный метр сегодня происходит вовсе не оттого, что людям не нужны квартиры. «Доступное и комфортное жилье» – не самое удачное название для государственной социальной программы: «доступное» жилье нам доступно так же, как и большинство прочих пунктов: на труд, на медицинское обслуживание, образование и многое другое из Декларации прав человека. Горькая правда такова, что доступность может быть чисто юридической, оставаясь при этом виртуальной.
С потерей былых высот, скорее всего, строительную отрасль покинут те, кто, собственно, за этими 70 процентами в нее и пришел – непрофессионалы и недобросовестные подрядчики.

Цена высокого полета

Цена метра падает синхронно с падением цен на стройматериалы: ощутимые ценовые потери несут металл, цемент, бетон, сборный железобетон – то есть основные составляющие, с которых начинается любое строительство. Особняком стоят материалы отделочные, которые в регионе практически все привозные из-за границы и благодаря оторванности от России прочно привязаны к доллару и евро. Да, поле для отделочников позволяет поддерживать угасающий временами оптимизм: «серый ключ» оказался тем куском хлеба, который остался отрасли на черный день. Но в целом картина строительства в регионе выглядит печально – отрасль подошла к состоянию, называемому ЗАСТОЙ. Профессионалы указывают на главный его симптом – уже в начале последнего квартала прошлого года стало меньше задела. Чтобы обеспечить нормальный темпоритм отрасли, необходим задел в 30 процентов. Если его нет или цифра существенно снижается – это значит, что инвесторы перестали рассматривать строительство как выгодное помещение капиталов и уходят… с деньгами…
Нельзя не заметить, что падение цен вполне объективно: они и так были задраны на рекордную высоту. Какая часть из 70 процентов, составляющих разницу между себестоимостью метра и рыночной ценой, являлась реальными затратами, сказать невозможно (Путин назвал затраты по умолчанию «безобразиями»). Причины падения метра многочисленны, и одна из самых весомых – что нельзя постоянно иметь сверхприбыль. Но и в высоких цифрах «докризисных доходов» не так все однозначно – сверхвысокие налоги значительно приглушают сияние многозначных цифр.

Прерванный полет

Сколько простаивает нынче сданных в эксплуатацию домов, на которые не посягнул еще свой покупатель? На этот счет есть разные точки зрения: в госстатистике одни, в офисе инвестора – другие. Средняя «примиряющая» – около 40 процентов. Но эту же цифру называли и до начала кризиса – с той разницей, что ожидающие жильцов дома тогда работали на повышение цен. В ожидании повышения они, конечно, теряли свой товарный вид, так как жилье и машины должны эксплуатироваться, чтобы не разрушаться, но инвесторы надеялись наверстать свое. Увы, теперь былого не вернуть – с учетом упущенной выгоды и понижения рыночных цен инвесторы несут огромные потери. Деньги, вложенные в дело, должны работать, и за те 2-3 года, что дома простаивали пустыми, можно было бы получить реально больше, чем за повышенную цену в последующий год-другой. Но… типовое инвесторское мышление дало сбой – пока они проиграли раунд-другой. Прозрение и новый этап начнутся после «очищения кризисом».

До дна?

Пока падают те самые 70 процентов, строители еще надеются, что кривая вывезет. Ну, по крайней мере, придется сбросить балласт в виде маленьких подрядных фирм. Но когда процесс коснется реальной, объективной цены метра, туго придется и большим организациям: строительство – самая ранимая отрасль, как и всякое созидание. Страдают в первую голову всегда именно созидатели. А если не созидание – значит, упадок и застой, и тогда плохо всем. Но пока есть капитальное строительство, обещанная поддержка государства и пресловутый «серый ключ», который надо сделать «белым», до дна еще есть какое-то время.
И все же в стране сильно пахнет горелой резиной: торможение, однако.

Елена Чиркова
Фото Ольги Даниловой

Источник: журнал "СтройИнтерьер"

На правах рекламы