Бабаянц: «На рынке "застряли" квартиры, которые строились перед кризисом»

Борис Бабаянц. Фото «Новый Калининград.Ru».
Руководитель Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Борис Бабаянц рассказал корреспонденту «Нового Калининграда.Ru», какие квартиры востребованы на рынке, объяснил, почему бизнесменам выгодно падение объемов строительства и попытался доказать, что ипотека выгоднее аренды.

— В Калининградской области изучена структура спроса? Сколько семей региона нуждаются в жилье, а сколько — в улучшении существующих жилищных условий?

— Я могу дать вам справку, которую мы собрали по данным правительства и данным администрации Калининграда. Общий объем жилого фонда составляет 21,6 млн кв. метров. При этом 401 многоквартирный дом (1,3% от общего количества) признан аварийным и подлежащим сносу. Объем ветхого и аварийного жилья составляет 2% от количества домов — 490 тыс кв. метров, и в этих квартирах проживает 22,8 тыс человек.

С одной стороны, в среднем на одного жителя региона приходится 23 кв. м, что выше среднероссийского уровня в 22,4 кв. м. С другой стороны, в соседних государствах Европы уровень обеспеченности жилой площадью выше почти в 2 раза.

Официально признаны нуждающимся в жилье 28,9 тыс семей. Среди них на учете состоят 4302 семьи, члены которых приравнены к льготным категориям граждан.

— А есть данные о том, сколько людей в области в состоянии приобрести квартиры?

— Такой оценки нет, и вряд ли кто-либо располагает подобными цифрами. В свое время мы предлагали провести подобный мониторинг. В августе 2011 года мы разработали проект стратегии развития ипотечного жилищного кредитования и формирования рынка доступного жилья в Калининградской области до 2015 года. Целью стратегии было создание таких условий, при которых 30% семей могли бы приобрести новое жилье эконом-класса с помощью ипотечного кредитования.

Поручение по разработке такой стратегии поступило в фонд из правительства Калининградской области в начале 2010 года. Аналогичную рекомендацию по подготовке данного документа мы получили из федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Свои разработки мы направили в органы власти области и города.

В октябре 2011 года наши предложения были поддержаны на заседании профильного комитета Калининградской областной Думы, окружного Совета депутатов Калининграда, а также в Калининградской торгово-промышленной палате. Однако согласование и утверждение стратегии находится в ведении регионального правительства, которое пока еще изучает данный документ.

Отмечу, мы не планировали брать составленную нами стратегию за догму. Мы просили создать рабочую группу, которая бы доработала подготовленный документ, используя наши предложения.

И вот в этой стратегии мы предусмотрели возможность провести анкетирование среди людей, желающих купить квартиру или улучшить свои жилищные условия. В этой анкете были вопросы, которые помогли бы нам узнать, что именно востребовано на рынке жилья, какие кредиты могут взять наши жители, сколько они способны платить за квартиру. К сожалению, пока это все остается лишь в планах.

— То есть, рынок жилья сейчас сравним со слоном из притчи, которого каждый видит со своей стороны и судит исключительно по той части, которая ему видна.

— Думаю, вы правы в том, что сегодня каждый подходит интуитивно к этому рынку. Сейчас мы наблюдаем уменьшение количества застройщиков — остаются только те, кто имеет достаточно средств, чтобы сначала достраивать дом, а потом уже продавать квартиры. Для них вопрос, смогут ли они как и прежде продать абсолютно все квартиры в построенном доме, стоит не так остро.

Ведь почему появились обманутые дольщики? Своих денег у застройщиков не было, полученные от дольщиков средства они уводили — что-то воровалось, что-то уходило на строительство, что-то — на поддержание жизнедеятельности компании, поэтому были и брошенные, недостроенные дома. Сейчас многие серьезные застройщики могут себе позволить не продать все квартиры. Однако и сильного всплеска строительства жилья тоже нет.

К примеру, если в 2008 году, перед кризисом, было введено в строй 750 тыс кв. метров жилья, то в прошлом году — лишь 550 тыс кв. метров.

— Вы приводите данные о строительстве по всей области?

— Да. И падение почти на 27% — довольно существенно. Если смотреть на эту ситуацию с точки зрения коммерческих застройщиков — это выгодно: чем меньше строят — тем легче продавать. С точки зрения государства эта ситуация не очень радужная, надо увеличивать объемы строительства. Тем более, что механизм реализации уже достаточно проработан, мы видим, что каждый год идет увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Понятно, что альтернативы ипотеке нет, и не будет. Бесплатного жилья больше не появится, если оно и будет выделяться-то в незначительных объемах. Накопить деньги на квартиру или дом в наше время довольно-таки сложно. Поэтому нужно создать условия, которые помогут людям воспользоваться механизмом ипотечного кредитования. При этом надо предоставить гражданам как можно больший выбор на рынке готового жилья, чтобы они могли уходить от участия в долевом строительстве.

Сегодня, к сожалению, предложения на рынке начали сокращаться. То свободное жилье, что было у застройщиков, постепенно уходит, темпы строительства упали и, в основном, мы снова возвращаемся к долевому строительству.

— Есть подсчеты, сколько сейчас на рынке свободных квартир?

— Если говорить о новом жилье, то это порядка 1000 квартир в уже построенных домах.

baba_3.jpg— Если говорить о структуре предложения: какое жилье сейчас преобладает на рынке — эконом-класса, элитное жилье? Какой вид жилья пользуется наибольшим спросом?

— Сейчас больше строится домов эконом-класса с небольшими площадями квартир. Именно такое жилье сейчас наиболее востребовано. На рынке «застряли» квартиры, которые строились перед кризисом, когда был спрос на более просторное жилье. Сейчас же покупатели смотрят и на квартплату — чем больше квартира, тем дороже за нее платить, тем выше стоимость ее содержания. Да и есть разница в цене: одно дело двухкомнатная квартира в 50 «квадратов», а другое — площадью под 70 кв. м. Правда и дорогое жилье тоже берут. Есть клиенты, которые готовы купить квартиры по 2 тыс долларов за кв. метр, но большая часть покупателей хотят все же приобрести жилье эконом-класса.

— Возвращаясь к объему спроса — вы отслеживаете каким-то образом рынок ипотечного кредитования?

— В прошлом году мы выдали почти 500 кредитов на 700 млн рублей, еще 230 человек получили от нас положительное решение и сейчас занимаются поиском квартиры или ждут достройки дома. И спрос на ипотечные кредиты только увеличивается.

Если смотреть в целом по рынку, то каждый пятый кредит в области был выдан нами. Поэтому если сегодня у нас свыше 200 заемщиков имеют на руках положительное решение о предоставлении ипотеки, то, значит, в целом по области мы имеем более 1000 потенциальных покупателей. 90% заемщиков приходится на Калининград.

Есть, конечно, и граждане, которые покупают жилье за 100-процентный наличный расчет. У нас примерно две трети покупателей сейчас берут квартиры по ипотеке, остальные — рассчитываются самостоятельно. В их числе немало приезжих из других регионов.

— Летом федеральные СМИ сообщали о том, что в России рынок ипотеки вернулся к докризисным объемам. Можно ли говорить о том, что в Калининграде этот рынок восстановился, и почему это произошло?

— Да, во многом благодаря снижению процентных ставок и появлению большого разнообразия кредитных программ.

Перед кризисом банки, оставляя процентную ставку достаточно высокой, шли на снижение размера первоначального взноса. Это дало возможность многим людям купить дорогое жилье в ипотеку, взяв в кредит до 90% от стоимости приобретаемой квартиры. В кризис многие таких расходов просто не потянули — отсюда и возникли просрочки по кредитам.

Сегодня тенденция другая: первоначальный взнос в размере 20–30%, и цены на жилье ниже, чем были до кризиса. С учетом более доступных ставок по ипотечным программам сейчас для покупателей складывается хорошая ситуация. Кроме того, за два года после кризиса ситуация на рынке труда стала лучше.

— По вашим прогнозам, сколько такой покупательский рай продлится?

— Трудно сказать. На фоне тех процессов, что сегодня происходят в мировой экономике, и, в частности, в Евросоюзе, а также учитывая вовлеченность нашей экономики в мировую, я бы не стал делать долгосрочных прогнозов. Сегодня мы можем лишь предполагать, что действие текущих процентных ставок по нашим ипотечным программам сохранится до конца текущего года.

— Вернемся к ситуации на рынке жилья. В Калининграде существуют районы массовой застройки — Сельма, Московский район, Чкаловск, восток города. Возникают ли на этих участках проблемы с инфраструктурой? Можно ли говорить о том, что застройка происходит комплексно — с учетом парковок, магазинов, социнфраструктуры или пока жилищное строительство далеко от этого?

 — Сейчас, в основном, строят с инфраструктурой. Возьмите Сельму — детский сад построили, второй детсад строят, есть проект на две школы. Сегодня, конечно, подход таков, что инфраструктура учитывается. При точечной застройке на это, к сожалению, никто не смотрел.

baba_4.jpg— А парковки?

— Есть, конечно, в отдельных районах проблемы. Вообще в Калининграде надо переходить на норматив как минимум 0,7: на одну квартиру — 0,7 машины. В новых, больших микрорайонах надо переходить на коэффициент «одна машина на одну квартиру». Сейчас мы реализуем проект на улице Орудийной и там мы идем к этому нормативу.

В настоящее время средний коэффициент по городу — 0,3, максимум — 0,5. Но при экспертизе чертежей городские власти уже не рассматривают проекты с коэффициентом ниже 0,5. Я знаю, что окружной Совет занимается вопросом по увеличению этого норматива.

Поймите, нельзя прямо сейчас объявить новый коэффициент. Если строится новый микрорайон — да, возможно предусмотреть большее число парковочных мест. А если строительство идет внутри уже существующей застройки?

К примеру, сносится старый дом. Вместо него решили строить новый, но там территория уже не позволяет обеспечить большой коэффициент для парковки. Если проект предполагает лишь снос старого дома, и возведение на его месте нового, с такой же жилой площадью, то за него никто браться не будет. Ведь застройщик хочет, отдав жителям полагающиеся квартиры, заработать что-то на продаже оставшегося жилья. В таких случаях на месте 20-квартирного дома строится, например, 60-квартирный дом.

— Но ведь появление этого 60-квартирного дома резко ухудшает условия тех, кто живет по соседству, увеличивается нагрузка на сопредельные территории.

— Да, поэтому и проводятся общественные слушания. Этот вопрос возникает постоянно, именно это и становится причиной недовольства людей существующей застройкой. Бывают отрицательные примеры: строят дома, а вокруг них только велосипеды поставить можно.

— Может быть, строить только комплексно?

— Новые микрорайоны — я согласен. Но Калининград-то город со старой историей. Это только официально 2% ветхого жилья, фактически эта цифра, как мне кажется, раза в два больше. Сколько домов стоят немецких, с которыми уже надо что-то решать?

— Какова среднерыночная стоимость жилья?

— Сегодня на первичном рынке жилья в эконом-классе цена колеблется от 36 до 40 тыс рублей за квадратный метр в сером ключе, жилье бизнес-класса — от 45 до 55 тыс. На Сельме — от 40 до 45 тыс рублей, в Чкаловске, насколько я знаю, цена колеблется от 36 до 40 тыс рублей. Есть и элитные квартиры — до 60 тыс рублей.
Жилье на вторичном рынке находится примерно в той же ценовой категории, может быть где-то процентов на 5 дешевле — в зависимости от состояния дома.

— В зависимости от района эти цифры меняются?

— Квартиры по цене 36–40 тысяч рублей за квадратный метр предлагаются в Московском районе, а по 40–50 тысяч рублей — в Ленинградском и Центральном районах. Кстати, в Центральном районе цены на жилье могут быть еще выше.

— Если бы вам пришлось выступать в качестве консультанта по подбору квартиры, на что бы вы посоветовали обратить внимание?

— Во-первых, все зависит от финансовых возможностей покупателя и его пожеланий. Если человек хочет купить квартиру и сразу въехать в нее, то тогда нужно подбирать готовое жилье, обустроиться в нем, встать на ноги, а после этого, используя квартиру как базовый капитал, пойти на улучшение жилищных условий.
Если у человека есть возможность где-то жить, и он располагает определенными средствами, естественно, надо покупать новую квартиру. И здесь уже можно подбирать жилье, рассматривая район, инфраструктуру, такие нюансы как индивидуальное или центральное отопление.

В «долевку» идти? Но здесь уже надо использовать другие критерии оценки. Если, выбирая квартиру в готовом доме, в первую очередь смотришь на то, понравился ли тебе дом, то в долевом строительстве нужно и на дом обращать внимание, и на застройщика, чтобы не стать дольщиком лет на десять. Это, конечно, непростой вопрос.

— Я бы сказала, это самый сложный вопрос для обывателя. Может быть, работая в сфере строительства жилья, вам легко оценить надежность застройщика, а как быть покупателю, который весьма далек от этих вопросов?

— Понимаете, 214 федеральный закон (о долевом строительстве — прим. «Нового Калининграда.Ru»), вроде бы, жесткий, строгий. Там, вроде бы, и штрафы до млн рублей прописаны по отношению к застройщику. Но он все равно не в полной мере защищает интересы покупателя.

Если сегодня вы вошли в долевое строительство, но застройщик по какой-то причине приостановил стройку, начинаются проблемы. Дольщики — к нему, а он: «А у меня денег больше нет». Да, после этого вы становитесь собственниками этого жилья, но тогда вам приходится искать деньги на достройку этого дома, хотя, по идее, вы за свою квартиру уже заплатили.

Поэтому, идя на долевую покупку, надо смотреть, что за застройщик. Если застройщик — компания, которая за свою жизнь построила один сарай и теперь отчего-то берется за жилой дом — надо опасаться. Особенно если вы идете в «долевку» на ранней стадии строительства. Бывает так, что у дома только фундамент сделали, а покупатель бежит деньги вкладывать, соблазнившись низкой ценой. Если низкая цена на стадии долевого строительства — это либо обман, либо у застройщика нет своих денег, и он старается обеспечить строительство за счет средств граждан. Таких примеров — масса.

baba_1.jpg— А на какой стадии вступать в долевое строительство безопасно?

— Риск всегда есть. Я знаю дома, которые стоят при 90% готовности и нет денег их достроить.

— О каких домах идет речь?

— Например, дом на Богдана Хмельницкого неподалеку от филармонии. В таком же состоянии 100-квартирный дом в Зеленоградске, в котором жилье успели купить 80 семей. Большой дом на улице Герцена компании «Балт-Олива». Хорошо, что сейчас там поменялись руководители и люди взялись за достройку. «Ясная поляна» — стоят почти готовые дома, а из-за конфликта все остановилось. Люди судятся, а толку-то от этих судов? Таких примеров довольно много.

Да, есть и те застройщики, которые довольно долго и хорошо работают с дольщиками. Взять тот же самый Чкаловск. Ясно, что Ирина Губко (руководитель компании «Ремжилстрой» — прим. «Нового Калининграда.Ru»), наработавшая свой авторитет, никогда в жизни не позволит себе не достроить и бросить дом. Да и зачем ей так поступать, если она выстроила хорошую бизнес-модель? Поэтому, я считаю, что туда можно идти с полной уверенностью. Есть и другие фирмы — например, строительная компания Валерия Макарова. Очевидно, что он не пойдет на то, чтобы обмануть дольщиков. Таких примеров в Калининградской области тоже достаточно — у нас много хороших застройщиков.

Мы в свое время в Союзе строителей обсуждали эту тему. Мы даже предлагали правительству сделать бесплатную консультацию для граждан, желающих принять участие в долевом строительстве. Если человек хочет приобрести квартиру, он мог бы обратиться с вопросом, а мы — дать информацию от Союза строителей и саморегулируемых организаций. Если застройщик благонадежный — мы об этом сообщим, если же есть какие-то проблемы — мы об этом открыто скажем, нам нечего скрывать.

— Сколько сейчас объектов вы достраиваете за недобросовестных застройщиков?

— В прошлом году мы сдали 16 таких домов и сейчас у нас 11 в работе. В некоторых случаях мы лишь помогаем профинансировать достройку дома, выступаем в качестве финансового инструмента. Мы брали на себя кредит и передавали средства застройщикам, чтобы они завершили строительство. Были дома не только в Калининграде, но и в Гусеве, и в Пионерском, и в Гурьевске.

Там, где были непорядочные, мягко говоря, строители, которые уводили деньги со стройки, пришлось менять всех — и генподрядчиков, и заказчиков, привлекать другие строительные организации.

— В каких случаях пришлось пойти на такие изменения?

— Например, Вальдау. Вы помните, что там раньше было? Видите, какие серьезные изменения произошли за год? И, думаю, до лета мы этот жилой комплекс полностью завершим.

— В каких случаях фонд подключается к строительству жилья?

— Когда установлено, что строительство было начато без нарушений действующего законодательства, однако было приостановлено из-за возникновения у застройщика финансовых затруднений по объективным причинам. Кроме того, мы должны быть уверены, что при нашем участии данный строительный проект может быть доведен до завершения, а полагающиеся квартиры — переданы дольщикам.

— Помимо кредитов застройщикам, вы помогаете еще и покупателям: выдаете ипотеку. Каковы ваши условия, существуют ли в вашем фонде льготные программы?

— На сегодняшний день, я считаю, у нас одна из лучших процентных ставок. Если человек покупает квартиру в новостройке (новостройкой считается дом, построенный после 2007 года и купленный от юрлица — прим. Б. Бабаянца), то процентная ставка колеблется от 7,9 до 10,5% годовых. Плюс к этому с 1 марта мы отменили комиссии за рассмотрение кредитной заявки и за выдачу ипотечного кредита. Первоначальный взнос — от 20% при покупке жилья, возведенного при участии Фонда. На сегодняшний день, я считаю, лучших условий нет ни у кого. К тому же, не хочу хвалиться, мы рассматриваем быстрее других, так как решение по каждому заемщику принимается на месте — в Калининграде.

Даем также ипотеку на цели приобретения жилья и на вторичном рынке, но здесь процентная ставка несколько выше — примерно на 1,5 процентных пункта. Такие условия разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с тем, чтобы стимулировать граждан к покупке нового жилья.

baba_2.jpg— А есть портрет среднего клиента по ипотеке?

— Граждане, с совокупным доходом семьи свыше 30 тыс рублей — это уже наши потенциальные заемщики. Смотрите, за съем однокомнатной квартиры сегодня семья платит около 12 тыс. Это соответствует ежемесячному платежку по ипотечному кредиту в размере до 1,2 млн рублей.

— И сколько лет человеку придется вносить такой платеж, чтобы рассчитаться с кредитом?

— Ну, вот человек снимает квартиру сколько лет? Сколько лет он собирается на съемной жить? Собирается жить 30 лет — платит 12 или 15 тыс рублей. Здесь он приходит к нам, платя те же 15 тыс, он берет 1,5 млн рублей. Единственное, ему нужен первоначальный взнос. Если сегодня двухкомнатная квартира стоит 2 млн рублей, ему надо найти первоначальный взнос в 500 тыс рублей, потом он берет кредит в 1,5 млн рублей и живет в ней совершенно спокойно. И он платит те же деньги, что отдавал бы за съем хозяину квартиры, но в данном случае он платит за свою собственность.

— По поводу первоначального взноса — шли разговоры о снижении этого платежа за счет страхования?

— Да, Калининградская область — фонд совместно с правительством области — была первой в России, где была разработана подобная программа. К сожалению, сегодня мы по этой программе так и не начали работать, тогда как в других регионах страны она уже запущена. В настоящее время в региональном правительстве прорабатываются соответствующие нормативные документы, которые позволят внедрить данный механизм.

Суть программы очень проста. Вот вы — потенциальный заемщик. У вас есть 200 тыс рублей — 10% от квартиры стоимостью 2 млн рублей. Предположим, что для получения ипотечного кредита, вам необходимо внести 30% в качестве первоначального взноса. Вы направляетесь в страховую компанию, где риск — эти самые 20% — страхуются. А за страховку вы должны на протяжении некоторого периода времени заплатить определенную сумму средств.

Программа, которую мы разрабатывали совместно с региональным правительством, предусматривала, что расходы на оплату этой страховки гражданину компенсирует государство. Т. е. вы заплатили, затем приходите в уполномоченный орган и подтверждаете это. На основании специального расчета вы получаете компенсацию из бюджета большей части средств, уплаченных за страховку.

По нашим оценкам, это увеличило бы количество покупателей примерно на 20%. Ведь сегодня примерно четверть из тех, кто хотел бы взять ипотечный кредит, но не может этого сделать — граждане, не имеющие первоначального взноса. То есть люди имеют нормальные зарплаты, они живут в съемных квартирах, готовы ежемесячно рассчитываться с ипотекой, но они не могут накопить необходимую сумму средств для первоначального взноса. Если эту проблему решить, если им помочь, то на рынок придет еще несколько тысяч семей, которые готовы будут купить квартиры.

— Какие еще проблемы, помимо сложностей с первым взносом, возникают у потенциальных ипотечных клиентов?

— Еще одна большая проблема — недостаточно высокий уровень финансовой грамотности населения. Вот вы спрашиваете: «Сколько лет платить?». На мой взгляд, этот вопрос не является ключевым. Вы же на улице все равно не живете — вы снимаете квартиру. Да, если у вас есть надежда, что бабушка, которая живет в соседнем доме, оставит в наследство жилье — вы снимаете и не заботитесь о покупке. А если никто тебе квартиру не оставит, то думать о решении жилищного вопроса надо. Ведь не в картонных же коробках на улице жить.

К тому же, нужно учитывать, что платеж в 10 тыс сегодня через 10 лет будет уже куда менее существенным. Ставка-то по кредиту не меняется. Если ты сегодня взял кредит на 20 лет, то в 2030 году ты будешь платить такую же сумму, но к тому времени зарплаты, даже если они будут расти по 5% в год, вырастут уже на 100%.
Одно время даже «Комсомольская правда» организовала полемику. Корреспондент посчитал: «Вот, я за 20 лет, покупая квартиру в ипотеку, переплачиваю два раза». Ну, не покупай. Сними квартиру у кого-то. Ты за двадцать лет отдашь те же деньги, что и за проценты, но ты их отдашь дяде, но он в любое время может прийти и повысить арендную плату. И ты никуда не денешься — будешь платить или съедешь.

Недавно у меня как раз был товарищ, который 10 лет жил на съемной квартире и, наконец, накопил на собственную. Но у него уже дети в школу пошли в этом районе. Ему теперь нужно жилье только там, а в этом районе новостроя нет. Понимаете, человек прирастает к месту. В отличие от ряда стран Запада, мы более оседлый народ. Если там, как показывают в кино, человек сложил вещи в коробку и поехал в другое место работать, то мы так не можем. Они привязаны к работе, а мы больше привязаны к месту жительства, и работу ищем поближе к дому.

— А есть те, кто возвращает ипотеку досрочно?

— Да. Порядка 30%. Средний срок возврата ипотечного кредита — 5 лет, а берут на больший срок, в основном — на 20 лет из-за меньшей процентной ставки и невысокого ежемесячного платежа.

— А есть те, кто не могут погасить?

— Есть, порядка 2%.

— А каков механизм работы с этими клиентами?

— Суд. Мы даем сначала реструктуризацию на один год, потом даем еще на один год — была такая программа во время кризиса. Человек приходил к нам вне зависимости от того, в каком банке брал ипотеку: сначала давалась отсрочка на год, а потом этот срок пролонгировался еще на год. После этого клиенты были обязаны вернуться в график платежей. Многим это помогло, ведь кто-то работу терял, у людей возникали финансовые сложности.

Есть и другая категория — молодые семьи. Они купили квартиру, а потом разошлись. Таких примеров тоже довольно много. Муж ушел, а бедная жена там с ребенком осталась — и должна ипотечный кредит гасить, а он алименты платит «с гулькин нос». У нас же половина зарплат — «серые». Вот, скажем, бывший муж получает тридцать тысяч, а официальная его зарплата — 8 тыс рублей. Он платит 1,5 тысячи — а она ипотеку должна тянуть. При этом он еще и настаивает — давай, мол, квартиру делить. Если она прекращает платить — мы обязаны в суд подавать.

Некоторые приходили добровольно и просили продать квартиру. При продаже квартиры, взятой в ипотеку, часть средств уходит на гашение кредита, а остальное возвращается заемщику. Были даже случаи, когда подбирали недорогое жилье, люди переходили в более дешевую квартиру и продавали взятую в кредит. Но так мы работали с теми, кто добровольно обращался с невыплаченным кредитом. С теми, кто не хочет сотрудничать, приходится работать через суд.

— Какие сейчас существуют программы государственной поддержки для желающих приобрести жилье?

— Только федеральная программа «Молодая семья». Человек, который получает поддержку по программе «Молодая семья», может взять кредит в любом банке. Эта программа финансируется из федерального и местного бюджетов. В прошлом году в регионе получили поддержку около 200 человек. Это немного.

baba_0.jpg— А почему так мало участников программы?

— Денег мало на программу выделяют. Когда была областная программа поддержки, по ней прошло за год 1200 семей, а желающих было порядка 3–4 тысяч. Если кинуть клич сейчас, то будет тысяч 6, я думаю.

Существуют еще различные вычеты по процентным ставкам. Например, если приобретается дешевое жилье, то ставка уменьшается на 0,5%. Есть также вычеты для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми и другие. Минимальный размер ставки может доходить до 6,15% годовых. К тому же, не надо забывать, что за первую купленную квартиру человек получает возврат по подоходному налогу.

— Но ведь возвращается налог лишь по «белой» зарплате. Человек не может получить вычет, превышающий размер выплаченных налогов.

— А вот здесь надо, чтобы человек, получающий «серую» зарплату, решал вопрос со своим работодателем.

— А как быть тем, кто получает «черную» зарплату?

— К сожалению, это еще один из факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в нашем регионе. Поскольку известно, что не все калининградские работодатели выплачивают зарплату своим работникам «по-белому».

В случаях с «черной» зарплатой люди изначально идут на нарушение закона. Да и вообще представьте ситуацию, что человек приносит нам бумагу, в которой его зарплата такова, что с ней только на паперти сидеть. Говорит: «Я на самом деле получаю 35 тыс рублей». Предположим, мы выдали ему ипотеку, а он по какой-то причине не может ее выплатить. Мы подаем в суд. Судья спрашивает: «Как вы могли дать ипотеку человеку с доходом, заведомо ниже необходимого? Вы сами его поставили в такие условия, что он не может платить».
В данном случае, мы должны придерживаться требований к заемщикам, установленным АИЖК — Фонд принимает в работу подтверждение доходов только справкой по форме 2-НДФЛ.

— Я так понимаю, что как раз проблему людей, у которых нет возможности брать ипотеку, и должны были решить доходные дома. Как сейчас развивается эта идея?

— Идея была такая: человек, заселяясь в этот дом, знает о фиксированной стоимости этой квартиры, он платит сумму, не превышающую найм на рынке, и он подписывает договор, что, проживая в данном доме, определенная доля вносимой арендной платы идет в накопительную часть, и после того, как сформирован первоначальный взнос, он может купить квартиру в ипотеку. Если он в течение пяти лет не накопил, то договор либо продлевается, либо ему устанавливается рыночная плата за аренду и он лишается права выкупа. Условия мы разрабатывали в свое время, но сейчас пошли по другому пути — в правительстве разрабатывается программа «Арендное жилье». Как она будет выглядеть — я не знаю.

— Послушайте, не получится ли так, что вы разрабатывали одну программу, новое правительство разрабатывает другую, а придет третий губернатор и вместе с ним начнется разработка третьей, тогда как решение проблемы с места так и не сдвинется?

— Действительно, людям необходимо решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас, поэтому временной фактор крайне важен. Мы сторонники активного развития системы ипотечного кредитования в Калининградской области как наиболее перспективного пути для решения жилищного вопроса для большинства жителей региона. Других возможностей купить квартиру для многих просто нет. Ведь чем доступнее будет ипотека, тем больше людей смогут приобрести жилье. Но, к сожалению, не все и не всегда зависит от нас. Тут необходимы активные усилия всех заинтересованных сторон на основе четкой, всеми принятой стратегии. И лишь составлением хороших программ на бумаге данную проблему не решить. 

На мой взгляд, нужно запускать и развивать механизмы финансовой поддержки тех категорий граждан, которые наиболее остро нуждаются в жилье, и вместе с тем, не имеют возможности самостоятельно взять ипотеку либо из-за недостаточного размера доходов, либо из-за отсутствия средств для первоначального взноса. Это, прежде всего, касается учителей, врачей и других работников бюджетной сферы, молодых семей, граждан, переезжающих в Калининградскую область на постоянное место жительства.