«Самый долгий кредит»: ситуация на рынке ипотеки

Главных правил ипотечного кредитования три: возраст, место проживания и источник дохода. Рассмотрим эти аспекты подробней.

Каждый банк устанавливает свои критерии по срокам погашения кредита и возрасту заемщика. Как правило, тот, кто берет ипотечный кредит, должен быть старше 22 лет, а на момент погашения займа — в трудоспособном возрасте. Возможны и исключения, но, как в неофициальных беседах признаются сотрудники банка, случаев выдачи кредитов 50-летним заемщикам на 25 лет они припомнить не могут.

Банки выдают свои кредиты в тех регионах, где присутствуют их филиалы или отделения. Для того чтобы получить кредит, вы должны быть гражданином РФ, зарегистрированным в регионе присутствия банка. В крупных финансовых организациях предусмотрена опция покупки жилья в других регионах. То есть, работая в Калининграде, можно взять кредит под квартиру в Перми, но только в том случае, если и в Перми, и в Калининграде есть офис банка, в который вы обратились.

Самый болезненный и коварный вопрос ипотечного кредитования — подтверждение доходов. Во-первых, размер дохода: ежемесячно вы должны получать примерно вдвое больше той суммы, которую собираетесь платить по кредиту. То есть, если вы намерены отдавать 20 тыс рублей на погашение кредита, то должны получать порядка 40 тыс рублей в месяц. Хорошо, если сумма заработка не на 100, а на 120–130% превышает выплаты по займу. Во-вторых: способ подтверждения дохода. Если вы работаете в тех структурах, которые платят «белую» зарплату, то количество проблем с кредитом — минимально. В таких случаях и процентная ставка на 0,25–0,5% ниже, и вероятность отказа банка невысока.

Если же у вас зарплата «серая», то доход придется подтверждать по форме банка. Повсеместная практика такова, что вам необходимо представить справку 2-НДФЛ части «белого» оклада и в справке по форме банка указать истинный размер своего дохода. Правда, в этом случае будьте готовы к более высоким процентным ставкам и более тщательным проверкам подлинности представленных бумаг. Некоторые банки устанавливают также предельный размер так называемой «серой» части. Например, в банке «Возрождение» корреспонденту «Нового Калининграда. Ru», представившемуся потенциальным заемщиком, объяснили, что «серая» часть не может более, чем вдвое превышать официальный оклад. То есть, если налоги уплачиваются с 8 тыс рублей, то максимальный доход, который будет учитывать банк — 24 тыс рублей.

«Черная» зарплата не легализуется вовсе. Получить ипотеку под зарплату, с которой не платится никаких налогов, невозможно.

Отдельно следует рассмотреть тех, кто является совладельцем предприятий. Эти лица смогут получить ипотеку, представив бухгалтерские отчеты в банк в качестве подтверждения доходов. В банках отмечают, что объем прибыли в данных случаях не играет существенной роли. Достаточно доказать, что предприятие действительно работает и имеет финансовые обороты.

«Когда вы берете ипотеку, вы переплачиваете в 2–3 раза», — таково, пожалуй, самое распространенное мнение относительно ипотеки. Действительно, если посчитать все выплаты по ипотечному кредиту, то набежит сумма, кратно превышающая ту, что вы брали в кредит.

Однако есть и другая точка зрения на эти переплаты. «Ну, вот человек снимает квартиру сколько лет? Сколько лет он собирается на съемной жить? Собирается жить 30 лет — платит 12 или 15 тысяч рублей. Здесь он приходит к нам, платя те же 15 тысяч, он берет 1,5 млн рублей. Единственное, ему нужен первоначальный взнос. Если сегодня двухкомнатная квартира стоит 2 млн рублей, ему надо найти первоначальный взнос в 500 тыс рублей, потом он берет кредит в 1,5 млн рублей и живет в ней совершенно спокойно. И он платит те же деньги, что отдавал бы за съем хозяину квартиры, но в данном случае он платит за свою собственность», — убеждает потенциальных ипотечных клиентов руководитель регионального Фонда жилищного и социального строительства Борис Бабаянц.

Риелторы, которым приходится заниматься и продажей жилья, и сдачей его в наем, отмечают, что, в отличие от ипотечных выплат, которые фиксируются договором наперед, аренда растет ежегодно. «Ипотека — это та же самая аренда. Только арендуете не квартиру, а деньги. Вы же платите процент за пользование чужой квартирой, а здесь платите процент за пользование деньгами, на которые приобрели квартиру плюс выплачиваете постепенно долг», — отмечает риелтор Ирина.

Если вы все же решились брать ипотеку, то каков должен быть алгоритм действий? Во-первых, нужно определиться, собираетесь ли вы покупать квартиру в строящемся доме или хотите приобрести уже готовое жилье. Почему это важно? Дело в том, что кредиты на участие в долевом строительстве дают лишь банки, у которых строители аккредитовали свой объект. Это существенно сужает выбор потенциального покупателя, впрочем, вряд ли стоит всерьез расстраиваться: существенных отличий в плане процентных ставок и условий кредитования в калининградских филиалах банков нет.

Если же вы намерены брать квартиру на вторичном рынке, то стоит для начала получить кредитное одобрение. Сбор справок и принятие кредитного решения занимает порядка двух недель. Большинство банков при первой же консультации говорят о максимальном размере кредита, на который вы можете рассчитывать. Однако в анкете на получение кредита предстоит указать точную сумму запрашиваемых средств.

После одобрения кредитной заявки заемщику дается порядка 30–90 дней (этот срок банки устанавливают самостоятельно) на выбор жилья. Вы можете найти квартиру, которая окажется дешевле банковского лимита, однако увеличить сумму кредита после одобрения заявки не получится.

После того, как квартира выбрана, на потенциальную покупку также нужно будет подготовить ряд документов: провести независимую оценку товара, собрать справки, требуемые банком. Только если кредитное учреждение одобрит квартиру как предмет залога, ипотечный кредит будет выдан.

Рассрочка. Механизм таков: вы платите застройщику от 30% стоимости жилья, подписываете договор и до конца строительства вносите остаток средств: обычно этот срок составляет от полугода до полутора лет. Чем выше первый взнос, тем больше строители предоставляют скидки на приобретаемую квартиру.

Потребительский кредит. Ставки по потребительским кредитам достаточно высоки, да и сроки кредитования ниже, чем по ипотеке. Но если собран достаточно большой первый взнос, а уровень зарплаты не позволяет приобрести недвижимость в рассрочку, то тогда потребительский кредит может стать удобным инструментом для решения жилищного вопроса. «Мы продали квартиру, в которой жили раньше: после рождения второго ребенка в однокомнатной квартире стало тесно. Но в ипотечном кредите нам отказали. Пришлось брать потребительский на расширение жилплощади. Платить было тяжелее, зато уверенности больше: даже если не сможешь выплатить, квартиры не лишишься», — рассказал калининградец Павел.

Арендное жилье. Такой вариант у калининградцев может появиться в будущем: в правительстве области утверждают, что уже в 2012 году будет построен первый дом, где малообеспеченные и работники бюджетной сферы смогут снимать жилье по фиксированным ценам. Часть этой арендной платы пойдем в счет накопления первого взноса. Когда первый взнос будет накоплен, постояльцы смогут оформить ипотеку. Оценить эту идею на практике пока невозможно: арендное жилье в регионе еще не построено.