Покупка квартиры: сколько платим и за что

Просматривая объявления о продаже недвижимости, легко прийти к выводу, что никакой закономерности в формировании цен на квартиры не существует. Иногда «двушка» в хрущевке может обойтись дешевле 2 млн рублей, а порой такие же квартиры предлагаются в полтора раза дороже. Риелторы успокаивают: цена, указанная в объявлениях, чаще всего отличается от той, за которую квартира продается в итоге. Что влияет на цену на квартиру, какие закономерности существуют на рынке недвижимости и на что надо обратить внимание при покупке жилья — в материале «Нового Калининграда. Ru».

На что смотрим?

Если обывателю с ходу на ум приходит лишь несколько критериев оценки квартиры как то: расположение, этаж, наличие или отсутствие ремонта и банальные «магазин-остановка-школа рядом», то в риелторской среде количество показателей, влияющих на стоимость жилья, переваливает за два десятка.

По словам замруководителя риелторского агентства «Клипер-Недвижимость» Татьяны Таранцовой, на стоимость жилья влияют баланс спроса и предложения, месторасположение квартиры, состояние дома, обслуживание жилья, благоустроенность как квартиры, так и прилегающей территории, планировка, подключение к различным коммунальным услугам, телефонизация, подключение к интернету, близость магазинов и социальной инфраструктуры, транспортная доступность, близость остановки и прогулочных зон, дружелюбие соседей и чистота подъездов, а также ряд других факторов, которые способны скорректировать на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей сумму вашей сделки.

Месторасположение

Наиболее серьезным критерием, влияющим на стоимость жилья, является его расположение. Особенно ощутимо различие на рынке новостроек: если в пос. А. Космодемьянского квартиру в строящемся кирпичном доме с автономным отоплением можно приобрести по цене 33-35 тыс рублей за квадратный метр, то «квадрат» в элитном доме стоит от 55 тыс рублей — то есть, разница в цене может достигать 100%.

Как отмечают риелторы, менее заметна разница в стоимости «хрущевок» и квартир в панельных домах: здесь разница в цене между окраиной и центром составляет около 30%. Если панельная хрущевка-двушка в Чкаловске или, скажем, в районе улицы Дзержинского в цене с трудом дотягивает до 2 млн рублей, то такая же квартира на улице Соммера или Минской с хорошим ремонтом может стоить и 2,4 млн рублей.

Крайне существенно колеблется стоимость квадрата в немецких домах: чем ближе к центру, тем дороже. Как и в «новострое», от окраины до центра распределилась половина стоимости такого жилья.

Для того чтобы помочь читателям сориентироваться, «Новый Калининград. Ru» совместно с риелторами, участвовавшими в подготовке материала, составил своеобразный рейтинг жилых районов Калининграда по стоимости недвижимости в них.

Категория жилья	сегменты	Районы	Примерная стоимость, кв. м.
Элитное жилье		территории у 1-ой гимназии, 49-лицея и Верхнего озера (новострой), ул. Дмитрия Донского, пр. Мира, ул. Колоскова,	55-110 тыс рублей в квартирах с отделкой
Средний класс	комфорт-класс	ул. Соммера, Пролетарская, Буткова, Мариупольская, Ленинский проспект, начало Куйбышева (новострой), А. Невского (новострой), Майская (новострой), Эпроновская, Эльблонгская, ул. Гагарина, Фортовая дорога (новострой), ЖК «Манхэттен-парк», «Парковая аллея»	47 тыс рублей (серый ключ, новострой) — 50 тыс рублей (с ремонтом)
	средний класс	Сельма (новострой), Горького, Северная гора (новострой)	45-48 тыс рублей
	средний класс -	Сельма (дома для военных)	42-44 тыс рублей
Эконом-класс	эконом-класс +	Чкаловск (новострой), конец Московского проспекта (Аксакова, Белибейская, Краснопрудная), новострой Московского района, старый фонд на улицах Куйбышева, Невского, Фрунзе, 9 апреля, Остров	40-42 тыс рублей (серый ключ)
	эконом-класс	бывш. Балтийский район, Московский район (старый жилой фонд),	36-40 тыс рублей (квартиры без ремонта)
	эконом-класс -	пос. Прибрежный, пос. А. Космодемьянского, «Шпандин», Дзержинского (конец улицы, прилегающие территории)	33-36 тыс рублей (квартиры без ремонта)

Усредненная таблица по районам (для вторичного жилья, построенного до 2000 года, данные предоставлены агентством «Клипер-Недвижимость»):

Кол-во комнат/район	Центральный	Московский	Ленинградский
1-комн.	48-50 тыс рублей	43-45 тыс рублей	46-48 тыс рублей
2-комн.	46-48 тыс рублей	42-43 тыс рублей	45-47 тыс рублей
3-комн.	44-47 тыс рублей	40-42 тыс рублей	44-45 тыс рублей

На стоимость оказывает влияние и близость к так называемым элитным школам, детсадам, медучреждениям, торговым точкам, кафе, кинотеатрам. Чем дальше квартира от этих инфраструктурных объектов, тем ниже цена.

Транспорт

По данным риелторов, удобная транспортная развязка поблизости от дома добавляет 5% к цене. Таков был рост стоимости жилья на Сельме после открытия кольцевой дороги, квартир, выстроенных у съезда со второй «эстакады». Именно транспортные сложности, по мнению риелторов, сказываются на том, что квартиры на территории бывшего Балтийского района на 6% дешевле жилья на остальных участках города.

Место под «стихийную» парковку прибавляет к стоимости квартиры до 50 тыс рублей, организованное парковочное место под открытым небом (крытая парковка) — от 240 до 500 тыс, гаражи — от 600 до 1 млн рублей.

Состояние дома

Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то квартиры в недавно отремонтированных домах продаются на 10-15% дороже, чем в тех, где реновации не проводились. При этом, по словам риелторов, покупатели редко обращают внимание на показатели износа жилья, которые указаны в документах на недвижимость. Однако, уверяют продавцы недвижимости, этот аргумент может быть использован для того, чтобы повлиять на оценку квартиры.

«Как правило, на степень износа жилья обращают внимание те, кто берет квартиру в ипотеку. Эти данные учитываются и банковскими оценщиками», - отмечает Татьяна Таранцова.

Этаж

150-200 тыс рублей от средней стоимости по дому придется сбавить владельцам тех квартир, которые расположены на первых или последних этажах здания. Правда, эта сумма может быть менее существенной в тех домах, где, к примеру, высокий первый этаж или недавно была отремонтирована кровля, если речь идет о вторичном жилье.

Ремонт

Если в элитном жилье при продаже квартиры с дизайнерским ремонтом можно окупить полную стоимость, потраченную на обустройство жилья, то на остальных сегментах рынка окупается лишь до 30% -40% средств, затраченных на ремонт жилья. При этом порядка 100-150 тыс рублей придется сбросить собственникам так называемых «убитых» квартир.

ЖКХ

300 тыс рублей придется добавить к стоимости жилья тем, кто рассчитывает на автономное отопление в собственной квартире.

Метры: оптом дешевле

Еще одна закономерность в покупке-продаже недвижимости — это количество метров в приобретаемом жилье. Чем меньше «квадратов» в квартире, тем они дороже. Например, за один «квадрат» коммуналки придется платить до 65 тыс рублей, тогда как стоимость метра в трехкомнатной квартире в том же районе может составлять порядка 45 тыс рублей. В пределах одного дома разница в метре в однокомнатной и трехкомнатной квартирах составляет до 7 тыс рублей.

Пора менять

В среднем, на поиск покупателя или подходящей квартиры у участников рынка уходит 2 месяца, на поиск комнаты — месяц. Если же поиски квартиры или клиента затянулись на более длительный срок, значит, цена не соответствует рынку. Как отмечают риелторы, разница между той стоимостью, которую продавец изначально заявляет как желаемую сумму сделки, и теми деньгами, за которые фактически продается квартира, достигает 20%.

При этом существуют и такие ситуации, когда продавец не двигается в цене, или покупатель не желает снижать требования к будущей квартире. Здесь, по мнению опытных риелторов, стоит рассчитывать только на везение: например, срочная продажа (как правило, такие квартиры уходят дешевле), потребность в наличных у застройщика (в таких случаях порой квартиры в новых домах уходят со скидкой при наличном расчете), срочная покупка (как правило, на такие сделки идут переселенцы из других регионов).

На что рассчитывать?

Для тех, кто в ближайшее время готовится к продаже или покупке недвижимости, корреспондент «Нового Калининграда.Ru» при помощи Татьяны Таранцовой составил так называемую «таблицу ожиданий».

Цена/Дом	комнаты	нем. дома	«хрущевки»	дома 80-х-2000-х г. постройки	новострой
До 500 тыс рублей	в коммуналке на окраине	-	-	-	-
500-1 млн руб	в коммуналке, в общежитии в Центральном районе	-	-	-	-
1 млн— 1,5 млн руб	«гостинка» в центре с ремонтом	-	1-комн. кв. в панельной многоэтажке без ремонта	-	-
1,5 — 1,7 млн	-	1-комн. квартира в так называемых «домах рабочих»	1-комн. кв. в «брежневке» или «хрущевке» в среднем состоянии не в центре	-	1-комн. квартира в строящемся доме эконом-класса
1,7 — 2 млн	-	2-комн. «малосемейка» в хорошем состоянии, 2-комн. в центре в плохом состоянии	2-комн. квартира в доме эконом-класса, 1-комн. кв. в центре	1-комн квартира в доме эконом-класса с ремонтом, 2-комн. без ремонта	1-комн. квартира в новостройке эконом-класса
2 — 2,25 млн	-	2-комн. в среднем состоянии,	2-комн. квартиры: верхний предел — в хорошем состоянии или в центре,	2-комн. квартиры без ремонта	1-комн. квартиры в домах «среднего класса»
2,25 — 2,5 млн		2-комн. в хорошем состоянии в центре	2-комн. в центре в хорошем состоянии, 3-комн. квартиры в «эконом-сегменте»	3-комн. квартиры в «эконом-сегменте» и среднем классе в плохом или среднем состоянии	1-ком квартиры в новостройках в центре и элитных районах
2,5 — 3 млн		3-комн. квартира в хорошем состоянии не в центре	3-комн. квартира в центре в хорошем состоянии	2-комн. квартира с хорошим ремонтом и планировкой, 3-комн. квартиры по «литовскому проекту», в т.ч. в центре	2-комн. Квартира «эконом-класса» в сером ключе и в «военных домах» на Сельме
3 — 3,5 млн	-	3-комн. квартира в хорошем состоянии и/или в центре	-	3-комн. квартиры в центре в хорошем состоянии	3-комн. квартира в домах «эконом-класса», 2-комн. квартира в «среднем сегменте» в сером ключе, 3-комн. в «домах военных» на Сельме
3,5 — 4 млн		3-комн. квартира в хорошем состоянии и в центре с автономным отоплением			3-комн. квартира с ремонтом в «эконом-классе», 3-комн. в «среднем сегменте» в сером ключе (за исключением комфорт-класса)
более 4 млн	Жилье в сегменте «комфорт-класса», элитное жилье

Текст — Ирина САТТАРОВА