«Такая корова нужна самому»: как выгодно продать свою квартиру

Выступая продавцом, мы хотим выручить за свой товар как можно большую сумму, особенно когда на кону стоит квартира и пара-другая миллионов рублей. Но как сделать так, чтобы твоя «двушка» в хрущевке с видом на оживленную трассу не только не потеряла в цене, но еще и набрала лишние 30-50 тысяч рублей? В тонкостях подготовки жилья к продаже, а также особенностях взаимодействия с риелторами и покупателями, разбирался корреспондент «Нового Калининграда.Ru».

На самом деле, продать квартиру очень легко. Как говорят некоторые риелторы, при правильном сочетании цены и времени продается всё. По словам специалиста по работе с клиентами риелторского агентства «Инвент» Татьяны Гилевой, в среднем в Калининграде квартира, если она оценена правильно, находит нового владельца максимум за 2 месяца. Так что первое, что нужно сделать собственнику жилья — это грамотно провести оценку своего недвижимого имущества.

Оценка реальной стоимости 

Конечно, все специалисты советуют обратиться для установления адекватной цены к риелтору, и это логично. При правильном выборе агентства продавец от такого посредничества только выигрывает, потому что за все услуги риелтора платит покупатель. Собственник же избавляется от лишних хлопот и большей части нервотрепки, которая может возникнуть при заключении сделки купли-продажи.

Однако прикинуть стоимость квартиры можно и самому. Но не надо звонить риелтору за консультацией и пытаться узнать примерную стоимость по телефону. Нормальный специалист никогда не сможет оценить объект дистанционно. Куда продуктивнее будет проштудировать объявления и сопоставить цены на аналогичное жилье в своем районе. При этом нужно учитывать не только этажность, состояние дома и его месторасположение, но и инфраструктуру, транспортную доступность, возможные проблемы с соседями и даже вид из окна. Так, по словам одного частнопрактикующего риелтора, если у вас окна выходят на зеленый парк и озеро, это может добавить к стоимости 2-3%. Ну и, соответственно, столько же «скинуть», если под балконом живописно расположилась помойка.

Нужен ли ремонт? 

Главный вопрос, который встает перед собственниками при продаже квартиры не первой свежести, это нужно ли делать в ней ремонт. Универсального ответа, конечно же, нет — все зависит от состояния объекта. Но большинство специалистов сходятся во мнении, что дорогой ремонт в жилье эконом-класса не окупится. «Нередко бывает, что сам дом очень страшный, а дверь открываешь и попадаешь в сказку», — говорит ведущий специалист отдела продаж компании «Огни Кенигсберга» Ольга Жданова. Но такую квартиру, по ее словам, дорого не продашь, так как большую роль в ценообразовании играет дом. «Есть объекты, которые проще продать дешевыми. И дом дешевый, и квартира дешевая», — отмечает она.

В том же случае, если здание хорошее и находится в престижном районе, то ремонт будет иметь смысл. Запросы у покупателей такого жилья значительно выше, чем у среднестатистического калининградца, и, следовательно, качественные обои, паркет и дорогая сантехника вполне окупятся. Только нужно учитывать, что тут большую роль играет вкус, причем как продавца, так и покупателя: розовый унитаз с зеленой плиткой не всем придется по нраву.

Директор агентства «Недвижимое имущество Калининграда» Александр Сюсюкин считает, что иногда свежий ремонт может даже насторожить покупателя: а не закрашена ли плесень и не заклеена ли трещина в стене? «Если вы продаете квартиру, то продавайте ее в том виде, в каком она у вас есть. Если ремонта не было несколько лет, то сразу видно, что там нет подтеков, трещин и щелей», — говорит риелтор.

Подготовка к просмотру

jill_4.jpg

Основное правило — квартира должна быть чистой и ухоженной. То есть никаких баулов посреди комнаты, даже если вы завтра собираетесь съезжать на новое место. Перед показом покупателям вам нужно выгрести из углов весь хлам, спрятать банки с огурцами и выбросить с балкона сломанный велосипед. Окна и шторы, само собой, должны быть чистыми, а краны работающими и отмытыми от мыльных разводов.

Если есть возможность, то лучше освободить комнаты от мебели, по крайней мере, от крупногабаритной. Квартира станет просторнее и светлее, а умеренная пустота будет располагать покупателей к фантазиям о будущем интерьере. Стоит уделить внимание подъезду и входной двери: грязные и дурно пахнущие лестничные пролеты с пустыми бутылками да обшарпанная дверь стоимости квартире не добавят. Поэтому лучше найти время и убраться в подъезде, заменив входной коврик.

Не забывайте и про дорогу к дому: заранее выберите место для парковки автомобиля покупателя и продумайте рассказ об удобствах района. Пока ведете человека «на показ», обратите его внимание на супермаркеты, удачную планировку двора, близлежащие социальные объекты и транспортную доступность. Описывайте все приходящие в голову достоинства, чтобы в конце, как в старом мультике, захотелось воскликнуть: «такая корова нужна самому!».

В случае, если в продаваемом объекте живут квартиранты, лучше организовать просмотр, пока их нет дома. «Как правило, если квартира хорошая, квартирант не хочет оттуда съезжать, он может сделать все, чтобы вы как можно дольше ее не продали. И тогда квартиранты начинают рассказывать, что здесь зимой холодно, что соседи шумные и что район неблагополучный», — советует Александр Сюсюкин.

Кстати, о соседях. Эта категория людей не всегда отличается доброжелательностью, поэтому лучше никому не рассказывать о намерениях продать жилье. Не вовремя выглянувшая из соседней квартиры бабушка может своими жалобами и рассказами испортить практически состоявшуюся сделку.

Правильный торг

И снова здесь риелторы вставляют свое слово. Как заметила Татьяна Гилева, при торге лучше отдать роль первой скрипки специалистам. По ее словам, существуют два типа собственников: одни закладывают в цену лишнюю сумму, которую готовы скинуть, другие выставляют жилье по себестоимости, не отступая при продаже ни на рубль. При этом в большинстве случаев, нежелание торговаться, как уверяет Ольга Жданова, может стать камнем преткновения. «Для некоторых это дело принципа — добиться снижения цены на 5-10 тыс рублей. И если продавец цену не снижает, покупатели могут отказаться от сделки», — поясняет она.

По мнению некоторых специалистов, оптимальным шагом при торге является 20 тыс рублей. Но не стоит сбрасывать слишком много, даже если вы продаете дорогой объект. Психология многих покупателей такова: если собственник с легкостью снизил цену на «сотку», значит, он и еще тысяч сто может скинуть. При торге нужно быть спокойным, всегда аргументировать свою позицию и находить различные нюансы. Например, отметить, что вместе с квартирой передается право пользования подвалом, или, в случае снижения цены, вы забираете с собой дорогую встроенную кухню.

Маленькие «хитрости»

1. При дневном освещении маленькие недочеты в виде отходящего плинтуса видны сильнее, так что нужно либо устранить недостатки, либо показывать квартиру вечером при искусственном свете.
2. Обратите внимание на то, в какое время года и суток вид из вашего окна приятнее. Если окна выходят на парк, то его стоит показывать солнечным днем, если на дорогу — то лучше дождаться выходных, когда движение не столь интенсивное.
3. К покупке располагает приятная атмосфера и хороший запах, так что перед приходом покупателя лучше не жарить рыбу и курицу, а заварить чашечку кофе и расставить цветы. Только не переусердствуйте с искусственными ароматизаторами, чтобы не спровоцировать побег покупателя.
4. Опишите преимущества, которых сейчас, может, и нет, но они обязательно появятся в ближайшей перспективе. Например, расскажите, что соседние квартиры купили уважаемые люди, в следующем году начнется ремонт фасада, а через 5 лет на вашей улице запланировано строительство школы.

Текст — Мария Бочко, фото — из архива «Нового Калининграда.Ru»