«Не завидую»: снос незаконных ИЖД без суда и другие новеллы градостроительства

С начала августа процесс строительства ИЖД и домов в садовых обществах в России существенно изменился. Точнее, процедура оформления нужных документов. Главное — теперь не нужно получать разрешение на постройку индивидуального дома, достаточно направить уведомление. Но при этом у муниципалитетов появилось право без решения суда сносить незаконно построенные ИЖД. Об этих и других новшествах — в комментарии главы комитета архитектуры и строительства Калининграда Артура Крупина.

Слово «разрешение» в отношении индивидуального жилищного строительства больше не применяется. Теперь возведение индивидуального жилого дома или садового дома допускается при наличии уведомления, отправленного в «уполномоченный орган» - то есть, в муниципальный комитет архитектуры и строительства Это значит, что разрешительная система отменяется, теперь процесс носит уведомительный характер. Получить бланк уведомления можно через МФЦ.

В законодательстве появилась четкая норма, говорящая, что объект, построенный как индивидуальный жилой дом, не подлежит разделу. «У нас, к сожалению, была такая негативная практика, когда на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, застройщик получал разрешение на индивидуальный жилой дом, и под видом такого объекта возводил многоквартирный жилой дом, делил его на доли, осуществлял регистрацию. Какие негативные последствия после таких действий? Конечно, площадь земельного участка не предназначена для проживания нескольких семей, отсутствуют парковочные места, отсутствует озеленение, отсутствуют детские площадки». До сих пор пробелы в законодательстве помогали эти острые моменты обойти.

Разрешение заменено на уведомление, но срок действия этого уведомления остался таким же — 10 лет. При этом, если дом за этот период построен не будет, «продлить» уведомление нельзя. Придется уведомлять заново.

Но одновременно появилась возможность вносить изменения в проект в ходе строительства. Изменения, естественно, тоже должны «вписываться» в градостроительные нормы. Владелец участка, на котором строится ИЖД, опять же должен уведомить о вносимых изменениях муниципалитет — тогда у него не будет проблем после завершения работ.

Процесс оформления документов теперь носит не только уведомительный, но и «доверительный» характер. Будущий застройщик декларирует, что построит такой-то и такой-то дом в соответствии со всеми нормами градостроительного, жилищного и земельного законодательства. Уполномоченный орган, определенный муниципалитетом, проверяет эту декларацию — соответствуют ли заявленные требования Правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, жилищному законодательству. Если не соответствуют, дом в эксплуатацию введен потом не будет: по завершении строительства владелец должен вновь направить уведомление в муниципалитет — уже о том, что работы окончены.

Если уведомление о завершении строительства не поступит? После того, как истечет срок действия первого уведомления, муниципалитет проведет проверку. «Хочу сказать, что калининградцы не особо грешат такими моментами. Мы по поручению главы города проводили проверку ранее выданных разрешений на строительство за предыдущий 10-летний срок, и с 2008 года по ранее выданным разрешениям на строительство индивидуальных жилых домов только 11 объектов из тысячи, грубо говоря, построены, эксплуатируются, но не зарегистрированы. Очень маленький процент в сравнении с другими муниципальными образованиями и субъектами Российской Федерации».

Регистрировать ИЖД или «садовый» дом в Росреестре после получения уведомления о завершении строительства будет не владелец, а муниципалитет. Схема такая: владелец направляет уведомление о завершении строительства, муниципалитет в течение 7 дней рассматривает это уведомление — если все соответствует Правилам землепользования и застройки и т. д., то еще в течение 7 дней он направляет документы на регистрацию в Росреестр. «То есть раньше что мог сделать гражданин? Построить объект, ввести в эксплуатацию, но не ставить на государственный кадастровый учет — соответственно, это уход от налогов. Маленькая налогооблагаемая база и недопоступления в бюджет». Сейчас такой возможности не будет.

Появляются жесткие санкции в отношении недобросовестных индивидуальных застройщиков. К уведомлению о завершении строительства или реконструкции индивидуальный застройщик в обязательном порядке должен приложить техплан. Если при проверке выяснится, что построенный объект не соответствует техплану, то ситуация подпадает под действие 222-й статьи Гражданского кодекса «Самовольная постройка». И в течение 20 рабочих дней уполномоченный муниципальный орган (пока он не определен) должен будет принять решение либо о сносе, либо о том, что владелец должен привести построенное здание в соответствие с нормами — если это возможно. «Граждане, которые планируют возводить индивидуальные жилые дома, в том числе на территории СНТ, должны 10 раз подумать, стоит им с нарушением строить или нет, потому что последствия достаточно серьезные — снос объекта». Решение суда для этого больше не нужно. «Это очень, конечно, ответственное решение, поскольку за этим стоят судьбы людей […]. Решение очень тяжелое, я, если честно, не завидую руководителю этого органа». Возможно, говорит Артур Крупин, в каких-то случаях будет выдаваться разрешение на эксплуатацию части построенного ИЖД или садового дома — например, если незаконно построена мансарда, то без нее.

Подпадают ли под это все уже построенные дома? Если индивидуальный жилой дом (дом в садовом обществе) уже построен, но не введен в эксплуатацию — подпадает. «То есть если вы получили ранее, в предыдущие годы, разрешение на строительство по нормам того времени, то все равно при вводе в эксплуатацию вы уже попадаете под действие новых норм. Соответственно, вы придете с уведомлением, с техническим планом, и уполномоченный орган, рассматривая уведомление и технический план, будет проверять соответствие фактически построенного объекта градостроительным регламентам, установленным действующим правилам. Также и дома в СНТ подпадают под действие новых норм». Уже введенных в эксплуатацию домов они не касаются.

По словам Артура Крупина, за месяц действия новых норм в горадминистрации получили 12 уведомлений как о начале, так и о завершении строительства индивидуальных жилых домов и домов в СНТ.