В феврале областное агентство по архитектуре и градостроению разработало проект внесения изменений в Генеральный план Калининграда, который, как полагается по закону, предложили обсудить жителям города. Правда, в чём конкретно состоят изменения, чиновники решили не уточнять, опубликовав лишь новую версию документа. Чтобы разобраться, необходимо сравнивать две версии Генерального плана — действующую и с обновлениями. Так журналистам удалось выяснить, что стадион «Балтика» вместе с прилегающими скверами переводится из зоны «озелененных территорий общего пользования» в зону специализированной общественной застройки, а практически вся территория острова Октябрьского между эстакадами переводится в многофункциональную общественно-деловую зону. В пятницу, 26 февраля, калининградские активисты из проекта «Парковое кольцо» провели онлайн-встречу с председателем областного Союза архитекторов Петром Черненко, чтобы обсудить внесение изменений в Генплан. «Новый Калининград» кратко публикует пояснения архитектора о Генеральном плане и сути вносимых изменений.
Почему меняют Генплан
В нашем сегодняшнем состоянии время от времени требуется вносить изменения в Генеральный план. Возникают какие-то территории, подлежащие развитию, поступают заявления граждан и юрлиц. Администрация принимает эти заявления и запускает процедуру внесения изменений в Генеральный план.
На мой взгляд, это всё происходит по причине того, что Генеральный план той функции, которая у нас была определена для него разработчиками Градостроительного кодекса, не выполняет. То есть на сегодняшний день по ряду причин Генеральный план не является документом долгосрочного стратегического планирования. В причинах разбираются специалисты, готовится внесение изменений в градостроительное законодательство в том числе, потому что ситуация эта не совсем нормальная, она не может устраивать. По сути дела, у нас нет сейчас документа, который стратегически, на длительный срок планирует развитие территорий муниципального образования. С учётом того, какое количество изменений и с какой частотой (раз в полгода-год) вносится в Генеральный план, нельзя считать его всерьёз таким документом.
Сейчас внесение изменений большей частью связано с тем, что документация по территориальному планированию приводится в соответствие с требованиями к отображению элементов в этой документации. В 2018 году был выпущен приказ № 10 Минэкономразвития, который определяет требования к отображению элементов — каким цветом, какой штриховкой, какими значками отображаются объекты местного значения, подлежащие размещению на территории города.
Почему предыдущие изменения в Генеральный план вносились не в соответствии с этим приказом, я не знаю. Наверное, были какие-то причины. Сейчас в проекте карта функционального зонирования соответствует требованиям приказа. Думаю, это и есть основная причина внесения изменений. Кроме этого, наверняка есть и изменение назначений каких-то территорий.
Что определяет Генеральный план
В Генеральном плане не указывается, где будут сносить здания или вырубать деревья. Генплан определяет границы функциональных зон, в том числе параметры планируемого развития функциональных зон, а также места размещения объектов местного значения — образования, здравоохранения, спорта и так далее. Это две задачи, которые решает Генеральный план. Снос зданий и вырубка деревьев — это уже следующий этап градостроительной документации, как правило, это решается на этапе разработки проекта планировки территории. Там точно такая же процедура — приказ, публичные слушания, общественные обсуждения и так далее.
Пётр Черненко
Об изменении функциональных зон
Думаю, что здесь даже специалисту разобраться сложно. Разбираться можно только так: сопоставить две карты — утверждённый Генплан и проект внесения изменений. Положите рядом две картинки и найдите 12 отличий. Тяжело, потому что территория большая и достаточно сложная. Проще всего определить изменения на своей территории — где вы живёте, работаете или часто бываете. Анализировать всю карту профессионалам по силам, но это займёт очень много времени, потому что по каждому кейсу надо разбираться отдельно. Месяца, отведённого на обсуждение Генплана, просто не хватит. Вариант, когда мы знаем свою территорию, знаем ту часть города, в которой мы часто бываем, и можем по ней внести свои замечания и пожелания — это проще и эффективней.
Действующий Генеральный план был утверждён в 2017 году и уже на старте карта функциональных зон была сильно фрагментирован. То есть функциональные зоны были раздроблены вплоть до того, что каким-то отдельным участкам, например, под детские сады и школы, было назначено функциональное зонирование. На мой взгляд, и тогда и сейчас, это не совсем правильно, потому что дальше на основании Генерального плана делаются Правила землепользования и застройки, а про Правила землепользования и застройки в Градостроительном кодексе написано, что, как правило, не допускается образование одной территориальной зоны для одного земельного участка.
О проведении публичных слушаний
Основная задача публичных слушаний — это не допустить нарушений прав граждан и юридических лиц, которые могут быть допущены при подготовке градостроительной документации. Дело в том, что градостроительная документация — штука сложная. Для того, чтобы грамотно подготовить этот документ, нужно неплохо владеть разными видами законодательства РФ. Это не только Градостроительный кодекс, но и Земельный, Лесной, и далее вплоть до Гражданского, а также закон об объектах культурного наследия, разнообразные подзаконные акты — это всё надо знать. Сложность задач и попытки учесть все требования могут привести к тому, что возникнет такая ситуация, когда решения Генерального плана будут нарушать конкретно чьи-то права. Имущественные или, как написано в статье 5.1 Градостроительного кодекса, права на благоприятные условия жизнедеятельности.
Вот это то, от чего должны защищать публичные слушания. Если граждане считают, что какими-то решениями Генерального плана нарушены их права на благоприятные условия жизнедеятельности, нарушены их права по отношению к их земельному участку или их объекту капитального строительства, они вправе делать замечания по этому Генеральному плану.
Исчерпывающе описан порядок проведения всех этих процедур и порядок внесения замечаний в статье 5.1 Градостроительного кодекса. Там написано, что при проведении публичных слушаний или общественных обсуждений администрация всё это публикует на своём сайте. Там же она публикует порядок и форму обращений. На сайте администрации Калининграда это всё опубликовано в соответствии с Градостроительным кодексом.
Мы говорили о том, нужно или нет публиковать суть вносимых изменений, нужно или нет публиковать перечень лиц, которые вносят эти изменения. Закон сейчас этого не требует.
При утверждении изменений в Генплан администрация Калининграда вместе с протоколом публичных слушаний на утверждение в правительство передаёт список лиц, которые предлагали изменения и перечень этих изменений. Ваши замечания по Генеральному плану, которые будут касаться нарушения либо ваших прав на благоприятные условия, либо ваших имущественных прав, должны быть рассмотрены администрацией. Всё остальное — чисто пожелания. В случае нарушения ваших прав Градостроительный кодекс допускает судебную защиту. Но если ваше заявление не касается близкой вам территории, вы с большой степенью вероятности не сможете его защитить в суде.
Что касается территории «Балтики», её перекрасили из одного цвета в другой по требованию приказа № 10. Всё, что было в рекреации, включая скверы, теперь зона специализированной застройки.
Стадион «Балтика» с конца прошлого года является объектом культурного наследия, у которого установлены зоны охраны, то есть строить там нельзя. Почему территория сквера с фонтаном не вошла в зону охраны, для меня загадка. Однако эту территорию тоже нельзя застроить, потому что вид разрешённого использования земельного участка там — под городской сквер и фонтан. И это защищает сквер гораздо больше, чем если бы он находился в зоне охраны объекта культурного наследия.
Эта штука, территория общего пользования, она контролируется муниципалитетом Калининграда, и передавать её в частную собственность запрещает закон. Также Земельный кодекс говорит, что территории скверов могут входить в состав различных территориальных зон, и точно так же Земельный кодекс запрещает менять вид разрешённого использования, приватизировать и застраивать такие территории.
В принципе каких-то проблем по «Балтике» я не вижу на сегодняшний день. Скверы защищены, скверам там не грозит ровным счётом ничего. Ровно так же, как и остальной части территории «Балтики», потому что это памятник.
Градостроительство — сложная штука. Здесь огромное количество разных законов и подзаконных актов. Чтобы представить полную ситуацию, надо собрать их все в кучу. По одной картинке ничего не понять, пока не начнёшь вникать в кадастровый учёт, виды разрешенного использования, требования земельного законодательства конкретно к этому виду разрешённого использования.
Для меня тоже загадка, почему бы не оставить сквер в рекреационной зоне. Я этого не понимаю по причине того, что изменение вида разрешенного использования всё равно запрещено законодательством, к какой бы зоне он ни относился. Всё равно, в какой цвет его красить, хоть в среднеэтажную жилую застройку. Невозможно изменить вид разрешённого использования сквера, не нарушив закон. Почему при разработке Генерального плана не оставить сквер зелёным, не вызывать на ровном месте возмущение людей, я не понимаю.
На острове Октябрьском другая ситуация. В действующем Генеральном плане отображена старая планировочная структура, которая была до того, как КБ «Стрелка» разработало свою концепцию. Новый проект планировки у меня сейчас в работе по заказу Корпорации развития, комментировать работу по проекту я по ряду оснований не могу и не буду.
Но зная ситуацию, могу сказать, что зелёные зоны никуда не делись, там и остались. Чтобы понять, как будет выглядеть Остров, можно обратиться к концепции Стрелки — них было предусмотрено сохранение пешеходной связи с Поясом Шнайдера, выход в Южный парк и так далее. Это всё остаётся на месте. По заданию Корпорации развития и правительства новый проект планировки должен максимально соответствовать концепции Стрелки. Если вы посмотрите концепцию, то увидите, что практически везде, за исключением территории, которая примыкает к культурному кластеру, зелёные зоны сохранены так или иначе.
Записала Татьяна Зиберова, фото: Виталий Невар, скриншоты Генерального плана и проекта Генерального плана / Новый Калининград
© 2003-2024