Сдаемся правильно: как отдать квартиру в аренду и не остаться в убытке

Все новости по теме: Недвижимость
Сдавая квартиру в аренду, можно получить не только дополнительный источник дохода, но и множество убытков и даже проблем с законом. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» на своих ошибках узнала, чем чревато отсутствие соглашения, побывала в отделении полиции и подготовила рекомендации для арендаторов и арендодателей, как избежать проблем в случае разногласий.

Плохие новости

Вот представьте себе: сдаете вы квартиру, и вдруг в один прекрасный день управдом или другое ответственное лицо рассказывает, что люди, живущие на принадлежащих вам квадратных метрах, устраивают весьма шумные застолья, а их гости вызывают у соседей желание закрыть дверь на все замки и забрать из подъезда коврик для ног, чтобы не украли. И вдобавок ваши квартиросъемщики напрочь игнорируют слова «порядок», «график уборки» и «соседский покой».

Более того, выясняется, что уже несколько месяцев жильцы не платили по счетам за свет, воду и другие блага, предоставляемые сферой ЖКХ. В моей ситуации произошло именно так. Правда, арендную плату съемщики отдавали почти без задержек, а в моменты встреч были трезвы и опрятно одеты. Говорили, что и «коммуналку» погашают также исправно, только вот квитанции то «забывались» дома, то «терялись».

Кто прав?

Съехать по первому требованию арендаторы отказались, мотивировав это тем, что им нужно время на поиск жилья. Однако подыскивать себе другую квартиру они не то что не спешили, а совсем не собирались. Потом вообще перестали отвечать на звонки и пускать в мою же собственную квартиру. На беду, договора аренды мы заключить не успели. Поэтому никаких законных оснований для их выселения не было. Равно как и у них не было права находиться в чужой квартире. Тогда я попыталась найти решение в нашем законодательстве.

Буква закона

Итак, согласно 674 статье Гражданского кодекса договор найма жилого помещения обязательно заключается в письменной форме. А поскольку такой договор не заключен, то сделка не имеет юридической силы. Отсюда следует, что в не принадлежащей им квартире жильцы находятся незаконно. Поэтому, если следовать закону, то достаточно обратиться в отдел полиции с заявлением, в котором необходимо указать, что люди незаконно занимают принадлежащее вам помещение и отказываются добровольно его освободить, и попросить содействия полиции.

police_dispetcherskaya2.jpg

Но согласно 159 статье все того же Гражданского кодекса сделка может считаться заключенной в устной форме, соответственно срок действия и условия договора будут по умолчанию типовыми из Гражданского кодекса. Если считать сделку заключенной, то следует обратить внимание на следующие статьи ГК:

• Статья 678 — наниматель обязан обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения, своевременно вносить плату за помещение и коммунальные платежи, причем ежемесячно (об этом говорит статья 682). 

• В статье же 679 сказано о том, что вселение лиц, проживающих совместно с нанимателем, допускается только с согласия владельца жилплощади.

• При этом если в договоре не указан срок, а в устной форме, понятное дело, сказать можно что угодно, проверить-то никто не может, то он действует 5 лет (статья 683). И расторгнуть договор можно только при неуплате в течение полугода и только через суд. Даже если жильцы буянят и мешают соседям, выселить их можно только по решению суда (687 статья).

Законы vs реальность

Дождавшись участкового в душном коридоре районного отделения полиции, где на стенде «Актуальные проблемы современности» красовались фотографии Путина и Медведева, подала заявление о выселении. Составив протокол и сняв копии с документов, сотрудник полиции заверил, что проблема будет решена в ближайшее время, поскольку «участковый у вас очень хороший». И действительно, уже через несколько дней позвонил тот самый участковый. Но служитель закона вовсе не обрадовал новостями.

Поговорив с жильцами, он озаботился не незаконным нахождением людей, а тем, что на квадратных метрах они не зарегистрированы. И предупредил о том, что владельцу квартиры придется заплатить штраф. Никаких мер по выселению страж порядка не предпринял, потому что жильцы пообещали ему «съехать в ближайшее время».

Но в «ближайшее время» ситуация не исправилась. Жильцы выходить на связь не желали, оккупировав квартиру. В итоге на помощь неожиданно пришли работники управляющей компании, которым порядком надоели неоплаченные коммунальные квитанции. Специалисты попросту отключили квартиру от электричества. Начав жизнь при свечах, арендаторы быстро нашли другое жилье.

Осмотрев оставленную ими квартиру с обшарпанным полом, оторванными обоями и скрученными лампочками, я пришла в тихий ужас от того, что не заключила договор аренды. Ведь ремонт влетит в копеечку, а еще нужно было оплатить долги за коммуналку и штраф от полиции. А компенсации от теперь уже бывших жильцов потребовать нет никаких законных оснований.

podpis.jpgМнение специалиста

В случае спорных ситуаций при заключении договора аренды владелец жилья имеет больше шансов разрешить ситуацию в свою пользу. Это касается и выселения нанимателей в случае нарушения ими требований соглашения, и взыскания с них компенсации за нанесенный ущерб, пояснил управляющий партнер юридического бюро «Иманов и партнеры» Руслан Иманов. Документ также защищает и интересы жильца от арендодателя, который требует немедленного выселения или резкого увеличения арендной платы без причин.

Как правильно

Итак, что же должно быть прописано в договоре аренды жилого помещения, помимо ФИО и паспортных данных сторон? Конечно же сам предмет договора, и чем подробнее он описан, тем лучше. В дополнение к договору можно внести список всей бытовой мебели и техники, которую хозяева предоставляют в пользование жильцам. Это поможет избежать пропажи любимого кофейного столика вашей бабушки при отъезде арендаторов.

Необходимо оговорить также размер арендной платы, сроки ее внесения и штраф за просрочку. А для того, чтобы спать спокойно в случае непредвиденной ситуации, стоит взять залог. Как правило, он берется в сумме, равной месячной оплате. В договоре стоит оговорить моменты, в случае которых взимается дополнительная плата. Это может быть порча имущества, просрочка коммунальных платежей или оплаты интернета.

Важно указать и срок, на который заключается соглашение. Как уже говорилось выше, если конкретных дат не называется, то по умолчанию бумага будет действовать в течение 5 лет. К слову, если договор найма заключен более чем на год, арендаторы могут пересдавать снимаемую квартиру или ее часть.

Также при заключении соглашения необходимо оговорить возможности расторжения договора обеими сторонами. Если этот вопрос не поднимался, то наниматель может это сделать без объяснения причин, лишь при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. А вот владелец квадратных метров может выселить арендаторов раньше срока только в том случае, если те портят имущество, не вносят плату за проживание или коммунальные платежи.

Необходимо учитывать и изменения в законодательстве, которые вступили в силу с конца августа этого года. По закону собственник жилья обязан сообщать в миграционную службу даже о загостившихся родственниках, которые находятся в его квартире дольше трех месяцев. В противном случае придется заплатить административный штраф.

Стоит подробнее ознакомиться и со своими потенциальными жильцами — взять у них копии документов, получить контакты родственников или работодателей. Не лишними будут и рекомендации. Кто знает, по какой причине им пришлось искать жилье или съезжать с предыдущей квартиры.

Заключать или не заключать договор, сдавая или нанимая в аренду квадратные метры, каждый решает сам. Но в случае возможных разногласий отсутствие документа может обернуться проблемами и для владельцев недвижимости, и для съемщиков. И без необходимых бумаг помочь им соответствующие службы попросту не смогут.

О том, как правильно снять квартиру и какие уловки используют мошенники, обманывая потенциальных арендаторов, можно узнать в специальном материале раздела.

Текст — Алёна ПЯТРАУСКАЙТЕ, фото из архива «Нового Калининграда.Ru»

Текст: Алёна Пятраускайте

Комментарии к новости