«Недвижимость Нового Калининграда.Ru» поговорила с вице-президентом Гильдии риелторов Калининграда Олегом Переваловым об итогах непростого года, ситуации на рынке недвижимости и параллелях с предыдущим кризисом.
«Дальше будет застой, и вопрос только в том, сколько он продлится»
— Олег Геннадьевич, как вообще можно подвести сегодня итоги уходящего года? Есть уже какое-то понимание, чего следует ждать в 2015-м?
— Год вышел, конечно, неоднозначный. Не сказать, чтоб тяжёлый, скорее, сложный, но, по крайней мере, на калининградском рынке весь год держалась хорошая активность. Сохраняется эта активность и сегодня, хоть рост валют и сложности с ипотекой, конечно, влияют на рынок. Когда в начале года было введено обязательное страхование ответственности застройщиков, когда началась девальвация рубля, вся эта история с банкротством банков — всё это сыграло на руку рынку. С января по март активность была настолько высока, что застройщики даже позволили себе несколько повысить цены. А потом с апреля рынок стабилизировался и пребывает в этом состоянии до сих пор. Причём сейчас это уже ближе к стагнации. В последние месяцы уже предложение превышает спрос. К тому же, спрос сейчас ограничен отказами по ипотеке, да и многие люди сами принимают решение отложить покупку, так как не уверены ни в своей зарплате, ни в завтрашнем дне. Да и в Калининграде нет такого количества людей с «живыми деньгами» на руках, чтобы был такой всплеск, как в Москве или в Санкт-Петербурге. Наш рынок пока ещё держится за счёт приезжих, мы по уровню внутренней миграции занимаем третье место после столиц. А в целом ситуация сейчас напряжённая и скорее всего она обернётся депрессией на рынке недвижимости. Дальше будет застой, и вопрос только в том, сколько он продлится — три месяца, полгода, год. Всё будет зависеть от макроэкономических и политических факторов. Сложно сейчас сказать конкретнее.
— Значит, сейчас, когда началось стремительное падение рубля, всплеска активности на рынке недвижимости не было?
— Всплеск был, конечно. Но так как рубль начал проваливаться уже весной, то к этому моменту людей со стопроцентной рублёвой суммой на покупку квартиры почти не осталось. А обладатели валют предпочли валюту, им нет смысла сейчас вкладываться в недвижимость. Те же, у кого есть некоторое количество отечественной валюты, но не хватает части суммы для покупки, они осенью стали более активны, но им нужна ипотека. А сейчас сильно повысилось количество отказов по ипотеке. Причём дело не только в плохой кредитной истории, но и в том, что нет денег в банках. Банки поднимают ставки, но даже тем, кто готов взять ипотеку на новых условиях, вынуждены время от времени отказывать — где-то по объективным причинам, а где-то методом случайной выборки.
— А сильно увеличилось количество отказов?
— Ну, по сравнению с началом года отказывать стали в два раза чаще.
— Но всё-таки и застройщики, и власти говорят о повышении интереса к покупке недвижимости на фоне падения рубля.
— А я и не сказал, что интерес понизился. Интерес повышенный есть, но нет возможности у людей его реализовать. Скажем так, я от своих руководителей отделов часто слышу, что люди забронировали квартиру, подали документы в банк на получение ипотечного кредита, а банк затем отказал. И кто-то пробует ещё раз в других банках, пока не получает согласие, кто-то уже сдаётся. Интерес есть — кто-то хочет вложить деньги, кто-то просто ускоряет решение о покупке, но всё упирается в то, что какой-то суммы не хватает, а банки отказывают. Есть желание, но нет возможности.
— То есть, те люди, у которых на руках есть полная сумма, они эту сумму вкладывают всё-таки в недвижимость?
— Да, те, у кого есть рубли, вкладывают их в недвижимость. Я даже так скажу: практически все уже вложились. Остались какие-то, может, крупные спекулянты, в хорошем смысле, у которых большая денежная масса, но она либо уже в валюте, либо если была в рублях, то они ищут спекулятивные сделки на рынке коммерческой недвижимости, чтоб потом перепродать объект и заработать на этом.
«Продавцам придётся поступиться своими интересами»
— Кстати, о спекулянтах. Вот, например, изменились нормы уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Как это может отразиться на рынке?
— Что касается инвесторов, то что 3 года, что 5 — нет особой разницы. Не думаю, что и до этого кто-то покупал квартиру и ждал 3 года, чтобы на ней заработать. Что касается «серых схем», то сделки, где в договоре указывалась сумма до миллиона рублей, и так были не очень популярны, потому что покупатели чаще всего не согласны на подобные схемы. Думаю, в этом отношении всё уйдёт в более цивилизованное русло. Может, будут какие-то единичные сделки со схемами обхода, может, будут налог этот в стоимость квартиры закладывать, ну, а потом уже торговаться. Это должны решать между собой продавец и покупатель. В любой случае, избежать этого довольно сложно, так что платить придётся. Да и сегодня предложений на нашем рынке более чем достаточно, так что, я думаю, здесь придётся продавцам как-то пойти на уступки. С дорогими объектами — свыше 10 млн рублей — владелец может подготовиться к продаже заранее, провести сделку через ИП или юрлицо, чтобы платить меньше. Но с объектами до 3 млн рублей никто не будет заморачиваться. Рынок насыщен, а в скором времени будет перенасыщен, так что продавцам придётся поступиться своими интересами.
— Перенасыщение рынка касается и «вторички» и новостроя?
— Технически «вторичка» — это любой объект, который построен. Сегодня получил свидетельство — завтра это уже «вторичка». Но по факту — да, перенасыщение касается всего рынка жилья. В этом году в области очень много строится, мы вышли по темпам строительства на второе место после Тюмени. Обошли Москву и Петербург по количеству сданных в эксплуатацию метров на человека. Качество и архитектура массового новостроя, конечно, оставляют желать лучшего, это банальные коробки, но тем не менее. Пока что это предложение нивелирует поток внутренней миграции. Но если что-то изменится, если приезжих станет меньше или ещё больше ухудшится ситуация с ипотекой, то это предложение, которое есть на рынке, оно само себя съест на какое-то время. «Вторички» сейчас тоже очень много, квартиры с центральным отоплением покупают, в основном, приезжие. Они не знают, что в Калининграде в сентябре может быть холоднее, чем в декабре, не особо знакомы с тарифами на отопление, потому, для них теплоцентраль — привычное дело. А вот калининградцы готовы идти на любые издержки ради автономного отопления. Сейчас 80% сделок, если не больше, проходит в сегменте до 3,5 млн рублей. Конечно, если хочется дёшево и в хорошем месте, то поискать придётся, но в целом предложений на рынке более чем достаточно. Уже практически нет ни одного строительного проекта, чтобы к концу стройки не оставались не проданные квартиры — всегда остаются. Снова появился слой инвесторов на рынке, которые покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают на конечном через переуступку прав. А в нынешней ситуации, я думаю, что спрос будет снижаться, и это приведёт к застою. Какие-то проекты будут заморожены — по причине банкротства, кредитов — или умышленно законсервированы. Ну, а когда спрос снова догонит предложение, тогда активность снова начнётся. Сейчас, конечно, рынок ещё держится, но смущает ситуация с ипотекой. Причём отказывают не только банки, отказываются и клиенты, решают отложить продажу, не брать кредит. А сейчас две трети сделок идёт через ипотеку. Если в прошлом году таких сделок было всего 50%, то сейчас уже 70%.
— Есть довольно популярная мысль и у властей, и у обывателей, что перенасыщение рынка должно привести к стремительному падению цен. Это так?
— Не будет провала цен. Ну, если судить экономически объективно, то он уже есть и довольно сильный. То есть цены в рублях остаются на том же уровне, кое-где даже застройщики их повышают, но если учесть инфляцию, волатильность валютного рынка и то, что 20–40% строительства у нас всё-таки идёт в долларах, то провал уже есть, просто в рублях его не видно. И в следующем году цены в рублях так же будут стоять, но по сути это и будет откат назад. Возможно, будут корректировки по каким-то конкретным сегментам. Массового обвала цен на вторичном рынке не будет хотя бы потому, что большинство сделок идёт по ипотеке, и никто не хочет продавать квартиру дешевле, чем купил. К тому же, многие из продавцов покупали квартиру не так давно и будут ориентироваться на эти цифры. И самое главное, что рынок «вторички» всегда ориентируется на рынок новостроя, а там застройщиков подпирает себестоимость строительства. Им просто некуда снижать. Поэтому рублёвого обвала цен не будет. А если экономически подсчитать, то он уже есть.
— Получается, что застройщики зажаты между падающим рублём и растущей себестоимостью строительства?
— У них двойные ножницы даже. Они уже зажаты между себестоимостью и девальвацией, а сейчас ещё будет снижаться спрос. Опять же, многие, чтобы привлечь клиента, продавали квартиры в рассрочку — с процентами или без. И сейчас даже эти проценты не окупают издержек строительства, получается работа в убыток. К счастью, на рынке сегодня, в основном, оперируют добросовестные застройщики, располагающие финансовой подушкой, но эта подушка у всех разная. К тому же, многие привлекают кредитные средства для строительства. Вот им тяжело придётся.
«Так и будем пожинать плоды своих имперских амбиций»
— А что с проектным финансированием?
— Ну оно ещё есть, но у банков очень жёсткие рамки, поэтому застройщики зачастую вынуждены идти на издержки, снижать цены себе в убыток, потому что их ещё и банковские требования подпирают. Времена такие. Пока ещё рынок недвижимости держится, он вообще очень инертен. То есть, если на туризме скачок валют уже сказался — народ массово отказывается от поездок,-то с недвижимостью пока что всё нормально. Такая же эйфория была в 2008–2009 годах, когда в конце 2008-го всех прижало, а рынок недвижимости ещё шевелился — его «шандарахнуло» ближе к весне. Вот и сейчас так же — цены растут, люди теряют работу, а квартиры всё ещё покупаются-продаются. Но это обманчивое состояние.
— Ну раз уж вспомнили предыдущий кризис, вы видите какие-нибудь параллели с 2008-м? Тогда же тоже были ударные темпы строительства, и активность повышенная, и все так надеялись на понижение цен, а ударило крепко в итоге.
— Рынок тогда жёстко стоял полгода, даже почти год, а оживать начал только к концу 2010 года. Но тогда это был мировой кризис, и большую роль играли внешние факторы — всем миром вылезали из него. Сейчас ситуация гораздо хуже, потому что это наш внутренний кризис и, кажется, просвета нет. Такое чувство, что у властей нет понимания, куда мы идём, и как эти проблемы решать. Более того, продолжается нагнетание — все эти санкции и так далее. И так уже невозможно, а мы ещё дальше зажимаем! И все эти успокоения, что, мол, бюджет на страдает, всё хорошо… бюджет, может, не страдает. Страдает население. Ситуация внутренняя, и нет посылов к её решению, потому вот сейчас хуже, чем было тогда. Никто не только не знает, что будет дальше, никто даже не видит инструментов и механизмов для решения назревших проблем. Может, у кого-то есть в головах идеи, но власти к ним не прислушиваются. Можно сейчас, конечно, сравнивать всё это с кризисом 2008 года в плане девальвации рубля, но если брать системные причины и возможные выходы, то сегодня всё гораздо хуже.
— Есть риск, что снова стройки будут замораживаться?
— Я уверен, что какое-то количество строек будет законсервировано. Кто-то сам заморозит строительство, а кто-то просто не справится с ситуацией. Что тут греха таить, у нас до сих пор большинство строек финансируется по принципу достройки одного объекта за счёт продаж на другом. И если где-то возникнут сложности, не будет спроса, не будет притока средств, тогда и на стройках начнутся проблемы. Думаю, такое будет не зимой, так весной. И если что-то кардинальное не изменится, если государство не признает своих ошибок, то так и будем долго и упорно пожинать плоды своих имперских амбиций.
© 2003-2024