Помощник руководителя Росреестра: борьба садоводов — это «донкихотство»

«Недвижимость Нового Калининграда.Ru» пообщалась с помощником руководителя регионального управления Росреестра Александром Колобакиным о налогах, садоводах и законодательных изменениях 2015 года.

«Всё, что не сделано за год, надо закончить в декабре»

 — В декабре, да и в 2014 году в целом, был зафиксирован всплеск активности на рынке недвижимости. Как это отразилось на работе Росреестра?

 — У нас по области рост общей численности обращений в 2014 году по сравнению с 2013 годом составил 7,5%. То есть в абсолютных цифрах в 2014 году подано 274 866 обращений, в 2013 — около 254 000. За декабрь конкретно в Калининграде рост 50,5% по сравнению с ноябрём. Увеличились все виды обращений: купля-продажа, дарение, мена, договора долевого участия, аренда, права муниципалитетов и государственная собственность, права граждан — всё, что касается недвижимости.

 — Но ведь каждый год в декабре повышается активность населения касательно сделок с недвижимостью?

 — Да, такова психология российского гражданина — всё, что не сделано за год, надо закончить в декабре. Это нормально для нас, мы готовимся к этому, планируем. Но в этом году наложился ряд субъективных обстоятельств — окончание срока бесплатной приватизации в марте 2015 года, окончание упрощённого оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства — тоже март 2015. Плюс с первого января поднялись тарифы по оплате государственной пошлины. Если раньше право для физического лица стоило 1000 рублей, то с нового года — 2000 рублей. Это подстегнуло граждан как можно быстрее бежать и регистрировать свои права, экономя тем самым средства. Кроме того, конце года, как всегда, у нас в регионе происходит сдача в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, то есть застройщики стараются конец года закрыть.

— Должно быть, очереди огромные?

 — А очередей у нас нет. Они физически были, но обеспечение местами приёма было достаточное. В Калининграде за две недели до окончания года открылось МФЦ, это порядка 40 дополнительных окон. Плюс мы усилили свои места приёма. В общем, все, кто желал, все подали документы. Мы знали о традиционном ажиотаже и постарались перед новым годом обеспечить гражданам возможность подать документы. Конечно, это отразилось на регистраторах, потому что их количество не увеличилось. Регистраторы как были в том составе, то есть порядка 50 человек на всю область, так они и остались.

«Не готово российское общество к электронному взаимодействию»

 — В январе вступили в силу некоторые законодательные изменения, касающиеся регистрации недвижимости — по срокам, по ведению электронного ЕГРП, по пошлинам тем же. Можно поподробнее?

 — Изменения вступили в силу в рамках реализации постановления Правительства РФ, так называемой «дорожной карты». Росреестр поэтапно сокращает сроки государственной регистрации в целом. Что касается Калининградской области, то для нас это не ново, потому что до этого у нас уже приказом руководителя сроки были снижены. Если в федеральном законе до 2015 года срок стоял 18 дней, а теперь — 10 дней, то уже 3 года на территории региона срок составляет 10 дней. То есть мы просто сейчас сравнялись с федеральным законом. Мы планируем ещё снижать сроки, быстрее регистрировать, быстрее выдавать гражданам документы. Но пока вот перебарываем новогодний ажиотаж, нам немного не до этого.

 — За счёт чего вообще происходит снижение сроков?

 — За счёт физических ресурсов регистраторов. Для граждан условия улучшаются — естественно, нагрузка на сотрудников Росреестра увеличивается. То есть просто приходится быстрее, чётче и эффективнее работать. Мы оптимизируемся, функции приёма у нас уходят, люди освобождаются, и частично мы можем задействовать их на других направлениях. Так же у нас прошло четвёртое сокращение численности персонала. За весь период у нас сократили более чем на 30% штатную численность. Количество чиновников сокращается, нагрузка увеличивается, электронные сервисы особо не помогают, потому что всё равно граждане привыкли доверять документам на бумаге. Очень небольшой процент документов подаётся почтой, очень редко происходят обращения за выдачей информации в электронном виде, хотя этот сервис у нас уже 3 года существует. Можно электронную выписку получить из ЕГРП, но граждане большей частью не пользуются этим сервисом, может, потому что там необходимо ЭЦП (электронная цифровая подпись), а получать ЭЦП не каждый готов. А может, потому что пока ещё в целом не готово российское общество к электронному взаимодействию. А что касается ведения ЕГРП в электронном виде, у нас единый государственный реестр по закону ведётся на бумажном и/или в электронном виде. В Калининграде с 2002 года мы ведём его параллельно и в электронном, и в бумажном виде. Естественно, в случае наличия каких-то ошибок приоритет отдаётся бумаге, потому что она изначальный первоисточник. Все архивы с 1999 года — они на бумаге, и сейчас у нас планово, в рамках Федеральной целевой программы, проводятся работы по сканированию этих документов, и мы начинаем формировать электронный архив, но как быстро, и какими ресурсами это будет сделано, я пока ответить не могу.

 — Росреестр планирует с весны на федеральном уровне ввести электронную регистрацию недвижимости, а как в Калининграде с этим?

 — Скажу больше, уже сейчас существует законодательная возможность подать документы в электронном виде. Для этого необходимо наличие у заявителя усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписи. То есть это не просто ЭЦП, это квалифицированная усиленная подпись, полученная в сертифицированном центре. Документы, которые в электронном виде подаются, подписываются этой подписью, и мы готовы обрабатывать их, у нас предусмотрен порядок их приёма, порядок действий, у нас вступили в силу новые правила ведения ЕГРП, которые это регламентируют. При подаче документов в электронном виде закон предусматривает выдачу электронной выписки, то есть собственник не получает свидетельство о государственной регистрации, потому что оно изготавливается только на бумаге, а получает выписку из Единого государственного реестра прав.

 — Но если в дальнейшем собственнику понадобится свидетельство, то что ему делать?

 — Хотелось бы отметить, что свидетельство — это, конечно, красивый документ на бланке, изготовленном со всеми степенями защиты, которые предусмотрены на фабрике «Госзнака», но актуальность этого свидетельства — один день, по сути дела, потому что данные, которые указаны в этом свидетельстве, могут устареть. Может прийти арест на имущество гражданина, данные, указанные в свидетельстве, будут неактуальными. Гражданин может поменять документы, сменить фамилию, поэтому самый главный носитель информации о собственнике — это запись Единого государственного реестра прав. И вот какие текущие сведения содержатся в ЕГРП, и показывает их как раз выписка.

 — То есть выписки достаточно?

 — Да, причём в электронном виде выписка законодательно закреплена как документ, она может быть получена и представлена любому другому федеральному органу в электронном виде. И получается и судами, и муниципалитетами в электронном виде.

 — Были уже прецеденты подачи документов на электронную регистрацию?

 — К сожалению, нет. Пока у нас нет заинтересованных граждан, так скажем.

 — А в целом в январе обращений меньше по сравнению с декабрём?

 — Да, конечно. То есть мы удовлетворили весь рынок, каждый кто хотел — подал документы в декабре. Естественно, в январе—феврале у нас планомерно идёт небольшой спад. Ну, спад заключается не в 900 обращениях в день по Калининграду, а в 300–400. То есть рынок живой, оборот недвижимости производится, просто те, кто спешил, уже документы подали и повторно с продажей обращаться не торопятся.

«Всегда можно оспорить результаты оценки»

 — С 2015 года налог на имущество исчисляется по кадастровой стоимости объекта. В Калининграде налоговой базой пока ещё служит инвентаризационная стоимость, но, тем не менее, до 2020 года необходимо перейти на новую систему налогообложения. Вопрос такой, как до перехода платить налог тем, чьи дома построены после 2013 года, ведь у них попросту нет инвентаризационной стоимости?

 — Есть инвентаризационная стоимость, потому что она рассчитывается в ценах 1969 года, умноженных на коэффициент в зависимости от года. То есть цена 1969 года, умноженная на коэффициент, — текущая инвентаризационная стоимость. Кроме того, надо заметить, что у всех домов, которые построены, и у помещений в этих домах, у них у всех есть кадастровая стоимость.

 — С кадастровой стоимостью-то всё понятно, а как узнать инвентаризационную? Раньше всё было просто — технический паспорт открыл — и вот она. А теперь?

 — Технический паспорт сам по себе как документ утратил силу, потому что с января 2013 года в России только кадастровый учёт применяется. Технический учёт больше не применяется, и для всех целей — к нотариусу или в налоговые органы — предоставляется кадастровая документация. Что касается инвентаризационной стоимости, я думаю, что она продолжает рассчитываться по той же схеме БТИ. Этот вопрос в части налогообложения лучше в налоговой инспекции задать. Не мы рассчитываем инвентаризационную стоимость.

 — А кто тогда рассчитывает?

 — Я думаю, поскольку она является основой для исчисления налога, то это налоговая инспекция делает, исходя из той формулы, которая существует. Что касается введения единого налога на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости, то мы полностью к этому готовы. То есть в отношении земли налог и так сейчас взимается по кадастровой стоимости, а в отношении помещений у нас все объекты, которые ставятся на учёт, получают кадастровую стоимость, если есть удельный показатель кадастровой стоимости для данного района, установленный постановлением губернатора. Мы готовы и выгружаем постоянно данные сведения в налоговую инспекцию, поэтому процедура здесь всего лишь в принятии субъектом законодательного акта.

 — То есть в Калининграде все объекты оценены?

 — Абсолютно верно, оценка есть. Не во всех случаях граждане будут согласны с этой оценкой, потому что оценка массовая, конечно, имеются погрешности. Метод оценки — это выведение удельного показателя кадастровой стоимости и потом умножение площади объекта на удельный показатель, тем самым получается кадастровая стоимость каждого объекта.

 — А удельный показатель что учитывает?

 — Район, удалённость от центра, есть ли какие-то элементы инфраструктуры, побережье это или нет, рекреационная зона или нет — все моменты, которые указаны в законе об оценочной деятельности, при выведении удельного показателя кадастровой стоимости учитываются. Удельный показатель стоимости получается путём проведения независимой оценки. Хоть и массовой, но независимой. То есть её делает независимый оценщик, выбираемый на аукционе правительством Калининградской области, и результат этой оценки утверждается правительством области. Но всё равно это делает оценщик. Плюс всегда можно оспорить результаты оценки. С момента внесения кадастровой оценки можно оспорить её в упрощённом порядке, подав заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, которая создана при Росреестре. После вынесения отрицательного решения комиссии оспорить ее можно в суде.

 — И что для этого нужно?

 — Сделать отчёт по конкретно своему объекту. Если снижение кадастровой стоимости идёт более чем на 30%, то приложить экспертное заключение СРО, в котором состоит этот оценщик, обосновывающее, что отчёт сделан в соответствии с установленными требованиями. Комиссия принимает эти документы, рассматривает, выносит решение. В оценке учитывается ремонт в квартире, ветхость подъезда, дома — всё это служит основанием для изменения стоимости объекта и, соответственно, изменения налогооблагаемой базы. Другая проблема, что не все знают свою кадастровую стоимость. А завтра область примет закон, будут введены ставки для исчисления налога, и граждане с удивлением увидят, что они платили, например, тысячу рублей за квартиру, а будут платить 5 тысяч. При этом кадастровая стоимость их объекта недвижимости с 2010 года установлена, но граждане об этом не знают. Один из способов на текущий момент узнать кадастровую стоимость своего объекта — заказать у нас справку о кадастровой стоимости. Или посмотреть на сайте.

«Государство не будет заботиться о частном объекте недвижимости»

 — Давайте о земельных участках. Вы сказали, что публичная кадастровая карта — это просто информационный ресурс без официального статуса…

 — Это и есть информационный ресурс, о чём сказано в публичном соглашении, которое к той же кадастровой карте прикреплено, и если у нас пользователи зайдут и прочитают публичное соглашение, они всю правовую основу публичной кадастровой карты поймут. Это сервис, который разрабатывает Росреестр. Его планируется внедрить, но пока сервис находится в стадии разработки. Он иногда может выдавать пересечения границ земельных участков, и на это действительно есть объективная причина, в том числе и изменения систем координат, которые произошли — фактически наложения границ на местности нет, но в публичной кадастровой карте они видны, потому что границы одного участка были сняты в одной системе координат, границы соседнего участка — в другой системе координат. Естественно, есть погрешности у каждой системы, и границы их могут наложиться друг на друга, но фактически, как вы понимаете, если бы такой спор был, то он был бы уже давно в суде соседями решён. Либо мирным путём переноса и установки забора непосредственно по границам.

 — А какие ещё недочёты есть у кадастровой карты?

 — Я бы не назвал это недочётами. На самом деле, хотелось бы одну вещи сказать. Заботиться о том, что принадлежит собственнику, должен сам собственник. Государство не будет заботиться о частном объекте недвижимости, не будет его достраивать, вскапывать участок, выращивать что-то — это будет делать собственник. И чтобы знать, где ставить забор и какой кусок земли принадлежит именно ему, он должен знать координаты своего земельного участка. Разница здесь в том, что одни участки — декларативные, то есть гражданину выдали документ, но он не знает, где его участок, никогда туда не ездил и границы участка не устанавливал, но документ при этом на право собственности у него есть. Другой гражданин, который получил документ, заказал геодезические работы, приехали геодезисты, выставили ему углы, показали точки поворота, если это сложный участок, гражданин по этим межевым знакам установил забор и четко знает, что в этих границах и есть его собственный земельный участок, на котором он может пахать, сеять, строить дом, и это только его обязанность — установить границы своего участка на местности. И если одни граждане считают ненужным знать границы своего объекта недвижимости, это их право. То есть это не ошибки, на самом деле. Например, на состоявшихся в общественной палате слушаниях председатель союза садоводов калининградской области сказал, что ошибки носят массовый характер и эффект «домино». Я бы не сказал, что так оно и есть. Если взглянуть на публичной карте на всю территорию Калининградской области, то большая часть земельных участков — массив более 95% — стоят без пересечения границ. И в каждом садовом обществе, и на каждой улице, и в каждом посёлке, думаю, найдётся гражданин, который просто не удосужился вызвать геодезистов и сделать замеры границ своего земельного участка. Поэтому так и получается, что границы в публичной кадастровой карте пересекают границы соседа.

 — То есть если собственник проводит установление на местности границ, то эти изменения вносятся в публичную кадастровую карту?

 — Нет, эти все изменения вносятся в государственный кадастр недвижимости, а потом автоматически выгружаются на публичную кадастровую карту.

 — Она привязана к ГКН и ЕГРП?

 — Она привязана к ГКН. К ЕГРП она не привязана, потому что на текущий момент ЕГРП — это источник, в котором помещены права на объекты недвижимого имущества, а ГКН — это характеристики объектов недвижимого имущества. Они взаимосвязаны между собой; по закону ГКН — это составная часть ЕГРП, но как бы пока ведётся два разных ресурса, и до 2018 года они должны быть слиты в единый ресурс, который будет результатом выполнения ФЦП.

 — А что ещё планируется изменить в рамках ФЦП? Как это всё в итоге должно работать?

 — Работать это должно всё чётко — гражданин сможет обратиться в любой офис Росреестра, независимо от того, где расположен его объект недвижимости. Он приходит в ближайший офис Росреестра, подаёт правоустанавливающие документы и в сокращённые сроки — максимально до 7 рабочих дней — получает документы о регистрации права. То есть во Владивостоке на калининградский объект можно будет в идеале подать документы на государственную регистрацию права или кадастровый учет. Плюс можно будет это осуществить, имея усиленную квалифицированную электронную цифровую подпись, сидя у себя дома.

«Борьба эта — „донкихотство“»

 — Вернёмся к садоводам, которых у нас в регионе немало. Какие основные проблемы возникают у этих обществ сегодня?

 — Вообще, Гражданский кодекс РФ установил, что все вот эти объединения граждан — гаражные кооперативы, дачные общества, садовые общества, иные организации, которым принадлежат объекты недвижимости — это теперь товарищества собственников недвижимости — ТСН. И все возникшие до даты изменения гражданского кодекса общества должны провести перерегистрацию. Скажу своё мнение, почему это правильно. Вот смотрите, изначально группе людей предоставлялся городом земельный массив для ведения садоводства. Все они были приняты в состав членов садоводческого товарищества. Прошли годы, и состав изначальных собственников сменился неоднократно, потому что люди продавали, дарили свои участки. При этом участок был в гражданском обороте, но членство в этом садовом товариществе, в общественной организации покупатель не получал. То есть участок расположен в границах СНТ, а собственник в товарищество не принимался. И по сути дела, во многих садовых товариществах сложилась такая картина, что из членов СНТ остались там буквально единицы, потому что участки были неоднократно перепроданы. И получится, что эти единицы будут решать судьбу сотен владельцев земельных участков.

 — А участки можно вывести из СНТ?

 — Можно, но это отдельный порядок, для этого общее собрание нужно собирать. И вы понимаете, что даже если 200 собственников захотят прекратить деятельность товарищества и перевести свои участки в разряд городских, 5 реальных участников этой некоммерческой организации могут им не дать это сделать, потому что те не входят в товарищество. Получается вот такая интересная картина. Теперь же товарищества собственников недвижимости, независимо от членства в садовом обществе, будут решать судьбу участков в границах этого СНТ. Плюс на слушаниях в общественной палате у нас Вадим Иванович Сафронов (руководитель регионального союза садоводов — прим. «Нового Калининграда.Ru») привёл такую интересную информацию, только вдумайтесь. Как пример было приведено СНТ «Дружба». И по данным председателя СНТ «Дружба», из 78 участков СНТ на 43 постоянно проживают люди. То есть они не ведут там садоводство, они используют эти участки для постоянного проживания, фактически эти участки приобрели другой статус, и дома приобрели статус ИЖД. Изначальное своё предназначение они уже утратили. У нас неоднократно были круглые столы с представителем союза садоводов и с комитетом архитектуры. По данным комитета архитектуры, садовые общества занимают около 10% территории города Калининграда. Мы же фактически с вами, как жители, видим, что их столько нет.

 — То есть в них, в основном, люди живут?

 — Да, там люди живут, плюс на некоторых уже давно стоят полноценные индивидуальные жилые дома, вот улица Горького тому пример. От пересечения с Гайдара до Окружной это всё была раньше территория садовых обществ, там сейчас построили многоквартирные жилые дома, фактически земли, ранее предоставленные для садоводства, идут в оборот для других целей. Это земли города Калининграда. Учитывая, что точечная застройка в городе всё-таки утратилась — скверы, парки нельзя застраивать, это места для отдыха граждан, а количество жителей увеличивается, рынок требует жилья, застройщики начинают планомерную скупку земель в садовых товариществах, и начинается строительство многоквартирных жилых домов. Поэтому проблем у садоводов много, они с ними как могут борются, но, на мой взгляд, борьба эта — «донкихотство», борьба с ветряными мельницами. Понятно, что и Москва когда-то начиналась на территории Кремля и планомерно расширялась, поглощая все окрестные сельские земли. Так и город Калининград со временем вытеснит садовые товарищества за черту города.

«У нас большинство жителей ведут пассивный образ жизни»

 — Но людей тоже можно понять, они не хотят терять свои участки.

 — Это право гражданина, я не оспариваю это право. Он может вести садоводство, и никто его не заставляет продавать свой участок. При этом вот как поставлен вопрос — что все изменения лишают гражданина права вести садоводство — это не совсем так. Никто эти участки изымать не будет насильно. Если речь идёт об изъятии, то изъятие для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании законодательных актов. Законодательные акты принимаются по итогам публичных слушаний. Когда существуют планы разместить какой-то объект, должны быть проведены публичные слушания по проекту планировки территории. Да, возможно, информирования через газету «Гражданин» и посредством интернет-сайта для граждан недостаточно. Но это другой вопрос, это не вопрос недействительности публичных слушаний, граждане просто не отслеживают информацию. Я вот лично регулярно, практически каждый день захожу на официальный сайт мэрии, чтобы узнать новости города. Может, я активный житель города, а остальные граждане — не активные? Это выбор каждого гражданина — интересоваться или нет судьбой города. Меня лично интересует судьба города. У нас большинство жителей ведут пассивный образ жизни, а когда узнают о каких-то изменениях, начинают говорить, что их права нарушены. Но это не совсем так. На публичные слушания люди ходят, слушают, смотрят, высказываются. Это открытое мероприятие, там не стоит ОМОН стеной, не пропуская граждан. Пожалуйста, если есть желание — приходите.

 — И что становится результатом публичных слушаний? Людей там вообще слушают?

 — Результат — это принятие нормативного акта, постановления. Есть заключение по результатам публичных слушаний, потом принимается акт по этим результатам.

— Но голоса пришедших учитываются? Их же могут послушать власти, могут не послушать.

 — Да, они должны учитываться. Тут очень тонкая грань. По поводу предмета обсуждения я могу сказать, что я против, но против, потому что я против — это ни о чём. То есть если есть какие-то фактические обстоятельства, не позволяющие там возводить многоквартирные жилые дома в этой зоне, например, и люди против, то им надо сказать, какие это обстоятельства. Если это исторически сложившаяся индивидуальная застройка, никто же не хочет, чтоб посреди квартала малоэтажных домов возникла двенадцатиэтажка. Это нормально, когда люди приходят и говорят — извините, мы здесь живём со дня Победы фактически, 69 лет. И вдруг в квартале, где сады цветущие, яблони свои на участках, маленькие домишки, возникает махина в 12 этажей и 5 подъездов. Кому это приятно?

 — Так они же в итоге и возникают.

 — Нет, не так. Это всё оттого, что жители вот этих вот районов, они неактивную жизненную позицию имеют. С их молчаливого согласия такие дома строятся.

 — Но ведь на публичных слушаниях могут присутствовать как жители этого района, так жители любого другого места. Может прийти любой чужак и сказать — а я «за», а мне нравится. И он будет иметь точно такое же право голоса, как и человек, который живёт рядом с потенциальной стройкой.

 — Во всяком случае, это уже основание для подачи жалобы, что публичные слушания проведены с нарушением, и оспаривания в суде результатов.

— То есть публичные слушания можно оспорить?

 — Конечно. Более того, там ведётся протокол, и должна вестись, наверное, аудио или видеозапись какая-то, то есть если пришёл гражданин, его спросили «а кто ты», и он не может показать паспорт и вообще доказать, что он житель Калининграда, по крайней мере, выслушать его надо, а вот принимать его слова, почему он за или против, необязательно.

 — Ну, а как так получается, что никто не хочет, чтобы было плохо, а в итоге получается не очень хорошо? Я не думаю, что в посёлке Октябрьском, в конце Московского проспекта, где в основном, опять же, частная застройка, кто-то хотел, чтобы там поставили целые кварталы новых домов.

 — Но никто и не пришёл и не сказал, что он против, я думаю. Я думаю, что произошло именно так. Необходимо также отметить, что земля, на которой построены многоквартирные дома, если когда-то принадлежала индивидуальным владельцам домов, то была у них выкуплена. Да, я полностью с вами согласен, и вы, наверное, правы в том, что, конечно, неприятно, когда ты живёшь в тихом спокойном месте, коттеджном посёлке на окраине города, и по соседству возникают многоэтажные дома, и ты не можешь уже спокойно выйти в собственный двор, потому что на тебя смотрит не один десяток глаз. Это, конечно, неприятно. Но при этом, если ты хочешь жить так, как тебе нравится, ты должен проявлять активную жизненную позицию, следить за развитием города. Мне, например, не нравится, что брусчатку убирают в городе. Но публичных слушаний по этому вопросу не проводится.

«Это страшилка»

 — Ну вот что касается построенных домов в садовых обществах, например. Их же не просто незаконно туда воткнули, их зарегистрировали по «дачной амнистии», то есть это законные дома, где в свидетельстве написано, что это жилые дома, и, я так понимаю, садоводы боятся, что в случае изъятия земель они эти дома просто потеряют.

 — Я ещё раз повторяю — чтобы изъять землю, надо пройти определённый порядок, просто так изымать землю никто не будет. Я не готовил по этому вопросу статистику, но из практики, занимаясь, так скажем, регистрацией недвижимости с 2000 года, скажу: у нас муниципалитеты больше всего получают отказов в государственной регистрации, потому что массово сдают документы. И массово получают отказ из-за того, что законодательно не соблюдена процедура — по изъятию, или по предоставлению земельного участка, или по формированию участка. Поэтому я думаю, что опасаться там нечего, потому что при изъятии в любом случае гражданин получит либо такой же участок или лучше, если он хочет участок. Либо он получит компенсацию. Причём на текущий момент порядок установления компенсации при изъятии — это путём переговоров и подписания соглашения между собственником и государственным органом, который изымает. Пока стороны не достигнут соглашения по цене, участок изъят не будет, потому что это всё должно быть прописано в соглашении, что за передаваемый в счёт изъятия участок гражданин получает, например, 1 миллион рублей. Или 2 миллиона рублей. Как они договорятся с государственным органом.

 — То есть нет такого, что просто взяли кадастровую стоимость участка, выплатили гражданину — и до свидания?

 — Такого нет. Это страшилка, которую используют иногда недобросовестные граждане, которые либо какие-то публичные интересы преследуют, либо пиар какой-то. Это страшилка, на самом деле. Ну вот вы знаете, что у нас есть пример первый массового такого изъятия — это Приморского кольцо. По-моему, если бы все собственники этих земельных участков были обижены, мы бы с вами об этом слышали уже лет 5 как. Вопрос был решён, все граждане, кто хотел, получили компенсацию, кто хотел — получил участок в другом месте. Другой пример — строительство кардиоцентра, он тоже построен на частных землях, и там тоже была запущена процедура изъятия земельных участков, и собственники этих земель получили компенсацию или участок в другом месте.

 — Ну вот сейчас на острове Октябрьском, насколько мне известно, тоже планируется изымать земли?

 — Дело в том, что, насколько я владею ситуацией, там не у всех граждан, которые переживают за то, что им ничего компенсироваться не будет, есть право собственности. Насколько я понимаю, в некоторых садовых товариществах участки предоставлялись только на праве аренды, и граждане с этим были согласны. Почему-то сейчас они уверены, что и право аренды должно быть компенсировано, несмотря на то, что аренда имеет срок. В аренду участок предоставляется за плату, на определённый срок, а по окончании этого срока договор аренды может быть прекращён. И это воля собственника — продлевать арендные отношения или нет. Но вместе с тем граждане считают, что даже участки, находящиеся в аренде, подлежат компенсации.

 — И можно просто досрочно в одностороннем порядке разорвать договор аренды?

 — Если идёт существенное нарушение условий, то можно. Если это установлено условием договора аренды. А если не установлено, то в судебном порядке. Единой формы договора нет. И как практик скажу вам, договор — это форма соглашения двух лиц, и мы с вами, два лица, можем в этот договор внести любые условия, не запрещённые законом. В том числе и порядок расторжения договора. Если мне предоставлен участок без права строительства, а я там построил капитальный дом — это нарушение. Я как человек могу понять гражданина, который так сделал и не может теперь этот дом зарегистрировать. Если человек рискнул и, не имея правовых оснований, построил что-то, что не может узаконить, зарегистрировать, в том числе и в упрощённом порядке, потому что есть запрет на возведение строений; не может через суд узаконить, потому что суд говорит — вы подписывали договор, видели условия договора, что там запрещено строить, но, несмотря на это, всё равно построили, мне остаётся только посочувствовать гражданину и его правовому сознанию.

Фото — Виталий НЕВАР