Ипотека, кредит, заем — эти термины уже прочно вошли в нашу жизнь. В нашей стране настоящий кредитный бум. Россияне охотно берут деньги взаймы у банков на дорогостоящие покупки, начиная с мобильников и пылесосов и заканчивая машинами и жильем. Сегодня у российских банков столько денег, что они заняты решением одного единственного вопроса — кому бы еще их продать, чтобы не оказаться в накладе. Деньги ведь не должны лежать, они должны работать. Поэтому новые виды кредитования появляются в перечне банковских услуг чуть ли не ежемесячно: кредит на неотложные нужды, единовременный кредит, возобновляемый кредит, пенсионный, доверительный, автокредит, товарный кредит, образовательный, корпоративный, кредит «Молодая семья», кредит «Народный телефон», кредит под залог ценных бумаг и мерных слитков драгоценных металлов… Интернет пестрит объявлениями: «Ипотечный кредит на квартиру за 24 часа», «Ипотека Абсолют Банка. Ежемесячный платеж от 150 долларов. Без справки о доходах. Заявка «онлайн», «Доступная ипотека. Без взноса. До 500 тысяч долларов, до 30 лет. Банк Жилищного Финансирования», «Нужен ипотечный кредит? Отправьте запрос и получите консультацию». Но не все так просто на практике.
Кого любят банки?
Подбирая для себя оптимальный вариант кредита, потенциальный заемщик в первую очередь обращает внимание на заявленный годовой процент и, естественно, сумму ежемесячного взноса. Однако ни та, ни другая величина не показывают, во сколько на самом деле обходится человеку заем и насколько банк откровенен с клиентом. Возьмем, к примеру, автокредит. Естественно, основными параметрами дешевизны кредита являются величина ежемесячного платежа, срок кредитования и выплаты по страхованию автомобиля. Но общая переплата за кредит определяется не только размером годовой процентной ставки за пользование кредитом, но и структурой ежемесячного платежа: соотношением выплат по телу кредита и процентов по нему. Как известно, проценты за пользование кредитом рассчитываются не от первоначальной суммы кредита, а от остаточной суммы долга, которая, естественно, уменьшается после очередного платежа. Соответственно, чем больше доля процентов в ежемесячном платеже и меньше часть, относящаяся к телу кредита, тем дольше клиент будет возвращать банку деньги. Конечно, кто-то может возразить, что договор по кредитованию заключается на конкретный срок, и расчет делается исходя именно из этого срока. Безусловно, это так. Но давайте рассмотрим, так сказать, идеальные условия расплаты по кредиту. Если бы заемщику позволили сначала равными долями выплатить сам кредит, а потом оплатить проценты по нему. Понятно, что в этом случае срок оплаты и величина переплаты существенно сократились бы. Сравнение оптимального для заемщика варианта с реальным предложением банка очень показательно — именно оно показывает, насколько дорого обходится нам заем. Интересно также сравнить реальное положение дел с пессимистическим (для заемщика) вариантом — если бы оговоренный процент начислялся не на остаточную сумму, а на первоначальную. В реальности по некоторым банкам выплаченная общая сумма превосходит даже пессимистический вариант. Происходит это из-за дополнительных платежей (всяческих взносов, комиссий, пени за просроченный платеж). Но давайте попробуем абстрагироваться от комиссий, пеней и прочих взносов и просто по сумме всех ежемесячных платежей рассчитаем годовой процент по формуле (Pr/Y + 12). Где Pr — общая переплата за автомобиль (насколько в процентном отношении общая сумма выплат за весь срок кредита больше величины изначального долга), а Y — срок кредита. Удивительно, но в ряде случаев мы сможем обнаружить явственную разницу между получившимся у нас результатом и объявленной банком годовой ставкой. Связано это, скорее всего, с тем, что Центральный Банк России обязал банкиров указывать в договоре величину эффективной процентной ставки, то есть с учетом всех дополнительных платежей. Величина же эффективной ставки намного больше номинальной. Но чтобы завлечь клиентов, в калькулятор «забиты» номинальные проценты. Так что, решив взять в долг у банка деньги на покупку автомобиля, смиритесь с тем, что переплатите за него от семи до восемнадцати процентов. Банки любят деньги, иначе они не были бы кредитно-финансовыми учреждениями.
Ипотека не для всех
Тем, кто не имеет достаточных накоплений, но при этом хочет улучшить свои жилищные условия, теперь рекомендуют взять ипотечный кредит. Однако и тут не все так просто. Хотя, по мнению самих банкиров, ипотека нынче крайне популярна. В банки обращаются и состоятельные клиенты, и те, чей доход в расчете на семью, состоящую из двух или трех человек, немногим превышает тысячу долларов. Доход клиента является одним из основных показателей для положительного или отрицательного решения банка. Распространенное заблуждение состоит в том, что банки учитывают только «белый» доход. Ситуация давно изменилась, и популярности ипотечных программ в немалой степени способствовало то, что банки принимают во внимание положение своих клиентов, получающих заработную плату по различным «серым» схемам, и учитывают доход «в конвертах». Немаловажное значение для банка имеет и биография клиента. Речь идет, конечно, не о его личной жизни (хотя иногда и о ней тоже), а в основном о профессиональной. Бывали случаи, когда заемщик не может подтвердить свою трудовую деятельность за несколько прошлых лет, хотя незадолго до момента подачи документов в банк становится, например, главным бухгалтером компании, не имея профильного образования. Вероятнее всего такому клиенту будет отказано в получении кредита, потому что если он потеряет работу, то ему трудно будет найти замену с аналогичным доходом. Возраст тоже иногда является помехой. Практически все банки предпочитают выдавать кредиты людям среднего возраста. Несмотря на то, что большинство кредитных организаций в своих проспектах пишут «кредитуем лиц от 18 до 60 лет», зачастую такой разброс по возрастам не более чем рекламный трюк. Сбербанк, например, утверждает, что выдает кредиты людям от 18 до 75 лет. Но если речь идет о пенсионерах, то они должны быть работающими. Для этого им нужно предъявить кредитному инспектору свое пенсионное удостоверение, представить справку из органов соцзащиты и справку с места работы. Оценка платежеспособности строится, исходя из размера пенсии и зарплаты. Но, по словам кредитных брокеров, несмотря на все заявки крупнейшего банка страны, на деле получить кредиты пенсионерам, мягко говоря, сложно.
Семья — святое. Идем дальше. Семейное положение заемщика и наличие у него детей — несомненный плюс для большинства банков. И это понятно: ведь если человек обзавелся семьей, а еще лучше детьми, он вряд ли станет рисковать, выбирая трудный для себя кредит. Правда, детей желательно иметь не больше двух (причем старше трех лет), а супругу — работающую. Ведь малые дети и жены-домохозяйки банкирами воспринимаются как иждивенцы, что не красит финансовый облик гражданина. Высшее образование — едва ли не обязательное требование к заемщикам. Причем желательно иметь корочку с престижной специальностью. Во всех банках интересуются трудовым стажем. На последнем месте работы он должен быть не менее полугода. Но одного стажа мало, необходим еще карьерный рост. Специалистов, которые не изъявляют желания двигаться вверх по карьерной лестнице, банкиры не жалуют, что вполне объяснимо: окажись такой человек на улице, его пассивность может помешать найти новую работу. Но что удивительно: бизнесменам средней руки банки тоже не особо рады. Практика показала, что заемщики-владельцы собственного бизнеса, а именно генеральные, исполнительные, финансовые директора различных предприятий среднего уровня, доставляют банку больше хлопот по обслуживанию кредита, нежели физические лица, работающие по найму. Социальный статус здесь не панацея от просрочек, и критерий образцового заемщика у банков формируется только на собственном опыте. Есть, правда, и банки, которые не интересует профессиональный уровень клиента. Зато очень интересует его платежеспособность. Помимо стандартных доказательств дохода ускорить процесс принятия положительного решения по кредиту можно, предоставив в банк, например, квитанции об уплате коммунальных услуг, кабельного телевидения, мобильного телефона или Интернета. В общем, ваши личные достижения и качества могут стать основанием для получения кредита. Нужно просто знать, где ваше образование, общественную деятельность или семейное положение оценят по достоинству. Но обольщаться не стоит. В конечном счете, каждому банку от вас нужно одно — вовремя получать записанные в договоре ежемесячные выплаты. И, конечно не стоит забывать, что главным финансовым документом при оценке заемщика остается справка о доходах. Чаще всего официальная справка 2-НДФЛ только показывает, что человек в принципе где-то работает и какую-то копейку имеет. А реальный уровень доходов заемщика определяется на основании различных документов, список которых каждый банк устанавливает самостоятельно. К примеру, клиент может представить справку в свободной форме на бланке компании с указанием реальной величины зарплаты или ограничиться устным подтверждением топ-менеджера, которое тот сделает сотруднику банка по телефону. Наличие поручителей, дополнительные доходы также могут перекрыть минусы кредитной заявки. Плюс ко всему жаждущим кредита гражданам хорошо бы иметь какую-либо собственность, например, автомобиль. Но лучше недвижимость (дачу, квартиру, земельный участок). Наличие собственности явно сыграет в вашу пользу при оценке вашей финансовой устойчивости, даже если квартира находится в аварийном состоянии, а автомобиль давно в распоряжении вашей бывшей жены.
Немаловажное значение для банка-кредитора имеет собственно объект залога, в частности, квартира. Изначально банк объявляет требования к приобретаемой по ипотеке квартире. Обычно такие: дом, в котором находится квартира, не должен стоять в плане под снос или относиться к ветхому жилью. Квартира должна быть пригодна для проживания, иметь отдельный вход и использоваться по назначению. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи и в течение срока действия кредитного договора в квартире не должно быть незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Банк может отказать в кредите, если квартира признана коммунальной, в ней отсутствуют электричество, водопровод (в некоторых случаях — газ) либо квартира принадлежит третьим лицам. Понятно, что в домах, идущих под снос, банк не будет кредитовать квартиру, равно как и в домах с деревянными перекрытиями. Причина этому одна: такая недвижимость если и будет застрахована, то только по завышенным тарифам. Таким образом, увеличится ежегодная сумма по страховым выплатам, которую заемщик вряд ли сможет выплачивать.
Что касается первичного рынка жилья, то процедура инвестирования средств посредством ипотеки может натолкнуться на объективные препятствия. Ряд застройщиков используют с целью инвестирования предварительные договора купли-продажи, согласно которым стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. Таким образом, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты будущей квартиры, а, следовательно, и ее залога перед банком. Поэтому количество отказов в ипотечных кредитах различно и зависит, как видите, от многих факторов. Хотя, если работодатель потенциального заемщика обслуживается в банке как юридическое лицо, его сотрудники, скорей всего, будут иметь минимальное количество отказов. И наоборот, в банках, которые работают со сторонними клиентами, количество отказов будет выше. Вывод напрашивается сам собой: обращаясь за кредитом, трезво оцените свои силы и не пытайтесь обмануть банк, ведь в том случае, если обман раскроется, этот факт может серьезно испортить вам кредитную историю.
На правах рекламы
© 2003-2024