На вопросы «Нового Калининграда» о ситуации на рынке недвижимости и налогообложения отвечает эксперт в области оспаривания кадастровой стоимости — управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» (ex. «Юрис») Станислав Солнцев.
— Станислав, многие не так давно узнали сам термин «кадастровая стоимость». Кого в первую очередь это касается?
— В Калининградской области уже с 2007 г. действует кадастровая оценка земель, и она касается буквально каждого, кто владеет земельными участками. Кадастровая стоимость применяется как для физических, так и для юридических лиц для расчета :
1. арендной платы земельного участка, если вы его арендуете у муниципалитета или государства;
2. выкупной стоимости застроенного участка;
3. земельного налога.
Если вопрос для арендаторов или собственников небольших участков (стоимостью до 3 млн рублей), снижать или не снижать кадастровую стоимость, остаётся открытым, мы предлагаем бесплатную
— Многие владельцы участков до получения уведомлений из налоговой об уплате налога даже не задумывались о кадастровой стоимости их участков. Существуют же способы снизить земельный налог?
— По общему правилу оспорить кадастровую стоимость можно, в том числе, путём доказывания её рыночной стоимости. Для граждан есть два способа — в специальную Комиссию или сразу в Калининградский областной суд. Вот только с 15 сентября этого года в суде представлять интересы могут только дипломированные юристы. Организациям в этом плане сложнее — сначала обязательно надо обращаться в Комиссию, а если не получилось убедить её в своей правоте, то тогда уже в суд. В некоторых случаях снижение кадастровой стоимости можно достичь проще — путём исправления кадастровой или технической ошибки, взаимодействуя с Кадастровой палатой, иногда путём дробления участка на более мелкие. Последний вариант годится для достаточно крупных участков, на которых имеются отдельно стоящие здания, к примеру, административное здание, магазин и парковка для автомобилей. Мы своим клиентам подбираем наиболее быстрый и экономически выгодный вариант решения проблемы снижения кадастровой стоимости.
— Насколько выгодно снижение кадастровой стоимости в Калининградской области?
— Всё зависит от вашего участка: его площади, расположения, что на нём находится, и, конечно же, насколько точным оказалась государственная кадастровая оценка. Бывают случаи, когда кадастровая стоимость отличается в большую сторону от рыночной всего на 10–12%, но чаще всего удается снизить её в среднем в 2–2,5 раза. Последний год своим клиентам снижаем налог на имущество и арендную плату в среднем в 4 раза, но, к примеру, в ноябре прошлого года владельцу производственной базы и автосервиса из Черняховска мы снизили его в 20,8 раз — с 89,5 млн до 4,3 млн рублей. Летом 2014 года мы снизили кадастровую стоимость одному известному автодилеру со 104 млн до 11 млн рублей, теперь он платит на 1,39 млн рублей в год арендной платы меньше. На самом деле это никакие не чудеса, просто методика государственной кадастровой оценки несовершенна, и это признают даже сами её разработчики, а мы умеем профессионально пользоваться этим инструментом. Скажу больше: у нас на данный момент 100% эффективность. Ни один из клиентов, с кем мы начали работать, не получил отказа. По всем клиентам удалось добиться снижения налога или арендной платы.
— Что вы посоветуете владельцам недвижимости, чтобы избежать неожиданностей?
— Министерство финансов Калининградской области внесло в Калининградскую областную Думу сразу два законопроекта о введении кадастровой стоимости для расчета налога на имущество юридических лиц и граждан. Будет ли он принят?
— 3 ноября я участвовал сразу в двух мероприятиях с министром финансов Виктором Порембским — в заседании комитета Калининградской областной Думы, где он презентовал эти законопроекты, и на встрече с предпринимателями на площадке Калининградской
— Кого в реальности коснется этот закон и как отреагировал на это бизнес?
— Бизнес, естественно, против любого повышения налоговой нагрузки, а она станет для большинства из них выше. Хочу обратить особенное внимание на то, что налог на имущество теперь будут платить даже те, кто на спецрежимах — «упрощенке» и «вменёнке». В 2016 г. закон коснется только объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств. Если первые надо ещё поискать, то в числе вторых сразу обнаружили себя строители, у которых много нераспроданных площадей. С 2017 г. ставка налога для предпринимателей составит уже 2%, но она будет уже касаться абсолютного количества предпринимателей и даже простых граждан — собственников:
-
административно-деловых и торговых центров и помещений в них; -
нежилых помещений, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически так используются;
-
жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств.
— Налоговая инспекция будет проводить сплошные проверки этих зданий, выяснять, какие объекты относятся к торговым, офисным или общепиту?
— Это вообще не их компетенция, согласно ч. 7 ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ это будет делать уполномоченный орган регионального правительства. На это у региональных властей есть целый 2016 г. В других регионах идут споры по поводу ведения этого реестра, и мы готовы помочь бизнесу исключить объекты из этого реестра, если на то будут законные основания. Иными словами, если твой объект не в реестре, то налог на имущество ты не платишь по кадастровой стоимости.
— А как отреагировали граждане на изменение налога?
— Граждане, судя по всему, не в курсе, так как первые квитанции они получат только осенью 2018 г. за владение недвижимостью в 2017 г.
— Есть ли
Дополнительная информация: www.seplegal.ru, info@seplegal.ru