Кто будет жить в калининградских коттеджах?

Калининград переживает сегодня небывалый строительный бум. Однако увеличение темпов возведения жилых домов ставит застройщиков в весьма щекотливое положение. С одной стороны, в центре города осталось не так уж много места под застройку, стало быть, элитных домов, на которые делала ставку большая часть застройщиков, в Калининграде будет возводиться все меньше и меньше. С другой — учитывая, что темпы строительства к следующему году должны быть увеличены фактически в два раза, основной акцент при возведении новостроя будет сделан на кварталы эконом-класса, причем на окраинах Калининграда. Тем более, спрос на это относительно недорогое жилье растет с каждым годом. А основная ставка будет делаться на строительные организации, готовые вложиться не в два-три дома, а в целый квартал.

При такой расстановке приоритетов и фактическом дефиците земельных участков в городе региональные застройщики будут вынуждены обратить свои взоры на земли области. А в этом направлении пальма первенства пока принадлежит коттеджной застройке.

Загородная инфраструктура

Калининградские строительные организации не очень охотно идут на областные земли. Отсутствие инфраструктуры и инженерных сетей не позволяет рассматривать область, как привлекательный сегмент рынка. Строительство на участке без коммуникаций влечет за собой увеличение себестоимости и конечной цены квадратного метра. Система инженерного обеспечения участка составляет порядка 30 процентов от стоимости всех работ. По данным консалтинговой компании «ГЕО-Инвест», стоимость коммуникаций на один квадратный метр объекта недвижимости приравнивается к 200 долларам США. Бурение водной скважины – обойдется в сумму, эквивалентную 70 тысячам долларов. Протянуть один километр линии электропередач — еще 50 тысяч условных американских единиц. Ничего из вышеперечисленного на свободной областной земле, как правило, нет. Поэтому и намного проще сажать дома на готовые городские сети, тем самым, сводя себестоимость жилья к минимуму.

Областной бизнес в корне отличается от того, к которому привыкли калинингарсдкие строители — позволить себе единовременное вложение денежных средств, причем из собственного кармана, могут единицы. Долевое же участие, на котором выезжают местные строители в Калининграде, в региональной коттеджной застройке пока не стало популярным: потенциальные покупатели не торопятся вкладывать свои средства в голое поле и картинки-эскизы. Слишком велик риск. Поэтому этот сегмент рынка, по мнению экспертов, либо будет развиваться за счет московских строительных компаний, имеющих в обороте совсем другие средства, либо все-таки заставит наших застройщиков объединяться в серьезные холдинги. Иного варианта нет. Ипотечное кредитование в области коттеджного строительства, за счет которого в ближайшее время должна начать развиваться по преимуществу социальная застройка, пока не прижилось. На него можно будет рассчитывать лет через пять-семь, считают специалисты.

Поэтому основными покупателями калининградских коттеджей зачастую становятся приезжие. Причем в последний год наряду с традиционными покупателями – москвичами и питерцами — появились и переселенцы из бывших республик Советского Союза. Коттеджи, по мнению Фарита Хафизова, генерального директора строительной компании «Западный регион», интересуют сегодня бывших жителей Казахстана, Сибири, стран СНГ и даже Германии.

Основной всплеск коттеджного строительства должен произойти, по мнению аналитиков рынка, не раньше чем через два-три года. Именно на такой период, считает главный архитектор Калининграда Александра Башин, в городе еще хватит земельного ресурса. Вполне логично, наверное, в ситуации дефицита городской земли начинать развивать загородное, коттеджное строительство. Но застройщики не спешат выходить за городскую черту. Так что сегодня можно приобрести на региональном коттеджном рынке?

Кто диктует предложение?

К городской коттеджной застройке относят Октябрьский и Ленинградский районы Калининграда. К загородной — Гурьевский район («Санта-Барбару»). Принцип деления прост: там, где живут люди обеспеченные — коттеджный поселок, все остальное — коттеджная застройка. Местный рынок коттеджного строительства, по мнению аналитиков, еще в самом начале пути. И процесс его формирования идет достаточно стихийно. Первые коттеджи появились на базе загородных дачных обществ, отдельные дома которых перешли в другой вид собственности. Создать в такой ситуации мало-мальски привлекательное поселение с учетом общепринятых европейских и отечественных, в первую очередь, столичных требований — проблема.

Хаотичная застройка не отвечает общепринятым представлениям. Нормы таковы: должна быть огороженная территория площадью несколько гектаров, организованное общество, управляющая компания и инфраструктура. Человек не поедет жить за город, если у него под боком не будет детских садиков, школ, магазинов, удобного транспортного сообщения.

В свою очередь, застройщики не могут себе позволить многое из вышеперечисленного. И ориентируются на иное представление о коттеджном поселении. По мнению руководителя консалтинговой компании «ГЕО-Инвест» Владислава Гаврилова, загородные коттеджные поселки, расположенные вблизи Балтийского побережья, сегодня имеют статус не основного, а второго жилья, куда семья приезжает на выходные или в отпуск. Более пятидесяти процентов покупателей ориентируются именно на это. Мало того, все, что возводится сегодня на областных просторах, рассчитано максимум на 30-50 домов. На такое количество семей ни школу, ни супермаркет никто строить в поселке не будет — это экономически не выгодно. Да и навязать, по российскому законодательству застройщику такое обременение невозможно. Чтобы сопутствующая статусу коттеджных поселков инфраструктура приносила прибыль, должно быть, как минимум более 200 домов. Возводить такие мини-города у нас никому пока что не по карману.

Аналитики и риэлторы, изучающие спрос и перспективы, в не отлаженной системе обвиняют самих застройщиков, которые, по их мнению, тормозят развитие пригорода. Сломать сформировавшийся стереотип, что в пределах городской черты продастся все, а вот дальше — неизвестно сколько и когда, не так-то просто. Даже при наличии спроса. Но страх «не продать» возникает не на пустом месте. «В Калининграде застройщики привыкли «отбивать» свои деньги за год, — считает вице-президент группы компании «Импера» Евгений Мозжухин. — Коттеджное строительство предполагает вложение нескольких миллионов долларов минимум на три года. Таких денег ни у кого из местных застройщиков нет».

Коттеджное загородное строительство предполагает серьезные инвестиции на первоначальном этапе освоения куска земли. И если в городе при возведении одного дома застройщику никакие крупные вложения не нужны по определению (с котлована в игру вступают деньги дольщиков), то, выходя за городскую черту свободными должно быть несколько миллионов долларов. На первом этапе. Отсутствие интереса застройщиков и относительно небольшого спроса на коттеджи привело к тому, что до сих пор нет четких приоритетов: где за городом перспективнее строить. Из-за бессистемного подхода и отсутствия серьезных инвестиций в коттеджное строительство ждать какого-либо результата — полный абсурд.

Цена вопроса

Очевидно, что в такой достаточно хаотичной ситуации место под солнцем вполне может достаться московским компаниям, которые очень активно входят на региональный рынок. По мнению главного архитектора Калининграда Александра Башина, конкуренция с калининградскими застройщиками неизбежно приведет к росту цены на квадратный метр. И чем больше столичных структур будет вовлечено в этот процесс, тем стремительнее поползет цена на метр. За последний год цены на новое жилье уже выросли. С 800 долларов планка перешагнула за тысячу евро. Однако эти тенденции не затронули пока коттеджное строительство. Здесь стоимость квадратного метра, как и год назад, приравнивается к 800-1000 долларам США. И именно этот фактор должен в дальнейшем сыграть положительную роль в развитии загородного строительства, считают аналитики.

Но, учитывая то обстоятельство, что все последние земельные аукционы были выиграны московскими компаниями, а на ближайшем аукционе в числе лотов — практически одни загородные участки, можно предположить, что рынок коттеджной застройки весьма скоро перейдет в московские руки. Москвичи, устремившиеся в Калининградскую область в последние два года, имеют нешуточную практику, обкатанную в столице, Краснодаре и Нижнем Новгороде. Речь о крупных компаниях, привыкших одновременно работать с тремя коттеджными поселками, каждый из которых в среднем занимает 60 гектаров, готовых единовременно инвестировать в застройку до 10 миллионов долларов. Однако и им приходится сталкиваться с проблемами. Участками загородной земли владеют местные компании, имеющие неотработанный за пределами Калининграда административный ресурс. Добавляются также не отлаженная схема получения разрешений и отсутствие коммуникаций, которые область пока не готова проводить самостоятельно.

«Единственный выход, — считает Владислав Гаврилов, — в Федеральных программах по финансированию расходов на строительство инженерных коммуникаций». С ним соглашается и вице-президент группы компаний «Импера» Евгений Мозжухин: «Пока не появится в области инфраструктура, нормальные дороги, никто за коттеджные поселки и браться не будет — невыгодно».

Поэтому вполне понятна обеспокоенность москвичей, которые требуют от калининградских землевладельцев элементарного просчета рисков. А местные застройщики собирать предварительный пакет документов на коммуникации не хотят, хлопотно. Но кто купит землю, если не ясно, сколько вложений потребуется? Да и сроки сегодня поджимают: по новому Земельному кодексу на проектирование участка отводится вместо трех-пяти лет, как раньше, всего один год. Появились и дополнительные риски, многие из которых не просчитываются. По новому закону об ОЭЗ, например, решение о предоставлении льгот выносит комиссия, которая рассматривает проект застройки. Обращаться в комиссию без полного пакета документов бесполезно.

Поскольку владельцы многих участков не хотят выставлять на продажу землю с полным пакетом документов, в анклаве появились фирмы, готовые просчитывать риски новоявленных землевладельцев. Правовой, геологический, инженерный, маркетинговый анализ небольшого участка стоит полторы-две тысячи долларов. По сравнению с непредвиденными тратами, которые могут возникнуть без детального изучения земли — это копейки. Например, возведение станции по очистке воды и бурение скважины — 70 тысяч долларов, электроподстанции в случае отсутствия свободных мощностей — еще 50 тысяч. Понятно, что услуга просчета рисков востребована у приезжих компаний. Но возникает недовольство у местных застройщиков, понимающих, что бразды земельного правления отнюдь не плавно переходят в чужие руки.

Перспективы коттеджного строительства

В последнее время в регионе наметилась тенденция к увеличению спроса на коттеджи при фактически полном отсутствии предложений. «На рынке будут востребованы коттеджи эконом-класса, — считает Екатерина Рябова. — При этом абсолютно не интересны VIP-коттеджи и поселения в чистом поле, без инфраструктуры». Коттеджные поселки в ближайшее время, по мнению аналитиков, будут формироваться из разнопланового жилья. Появится спрос на 1-2 комнатные крупногабаритные дома, таун-хаусы до 220 метров с гаражом и отдельно стоящие коттеджи площадью до 200 метров. В перспективе начнет развиваться пригородное строительство, так называемые поселки «закрытого» типа. При этом в них должны быть представлены не только коттеджи, но и малоквартирные (до 10 квартир в подъезде) дома. Важную роль будет играть месторасположение: наличие зеленых зон и развитая транспортная составляющая. Инфраструктура на территории должна в себя включать: досуговый центр, магазины, аптеку, игровые помещения для детей, спортивные площадки, рестораны, кафе, службы охраны и сервиса. Таким образом, создается не просто проект комплекса, а своя философия загородной жизни. Существенно и то, что эти комплексы должны существовать не сами по себе. Необходима управляющая компания, готовая взять на себя содержание домов, решение всех коммуникационных проблем.

Площадь отдельно стоящего коттеджа не должна превышать 200 метров, включая гараж, площадь особняка – не более 300 метров. В Москве, например, считается нормальным, если к особняку прилегает территория в 25 соток. Для Калининграда оптимальный вариант – 10-12. Среди перспективных направлений развития пригородного строительства аналитики называют поселки Большое Исаково, Васильково, направления в сторону Зеленоградска и Светлогорска, Холмогоровку и Петрово, направление на Багратионовск, Поваровку, Малиновку и Янтарный. Цена на готовые коттеджи в Светлогорске колеблется от 150 до 300 тысяч евро. В «Санта Барбаре», существующей уже несколько лет, цены держатся в пределах 120 тысяч долларов. В Калининграде, где в ближайшее время начнется строительство коттеджного поселка на 200 домов, цена складывается от 750 до 850 евро за квадратный метр. Развиваются также в этом направлении улицы Кутузова и Спортивная.

Специфика области проявляется и в подходе к цене вопроса на коттеджи. Она сопоставима с ценой отдельно стоящего дома. «Это объясняется тем, что у нас себестоимость строительства коттеджей выше, чем в среднем по России, в том числе Москве, - считает Владислав Гаврилов. – Там строительные материалы дешевле на 20%, нет серьезных проблем с коммуникациями, есть достаточные электрические мощности, газ, вода, чем не могут похвастаться наши поселки. Плюс экономия на объемах, которые не сопоставимы с нашими. В итоге у нас квадратный метр под чистовую отделку доходит до 800 долларов. Продать выше 1 000 долларов не позволяет уровень местного рынка, а в Москве продажная цена только начинается с 2 000 - 3000. Поэтому рентабельность проектов у нас не выше 30 процентов при более высоких рисках». Если рынок будет развиваться грамотно, то цены на недвижимость в ближайшее время не упадут – таково общее мнение всех участников рынка.

С одной стороны, застройщики сегодня поставлены в достаточно жесткие рамки – они должны повышать качество строительства и увеличивать темпы возведения квадратных метров. С другой – без развития инженерных сетей и сопутствующей инфраструктуры сделать это весьма проблематично. Все это служит весьма неплохими предпосылками к тому, что строительный рынок региона без особых потрясений вскоре, очевидно, перейдет к другим игрокам.

Источник: Подробней читайте в журнале «СтройИнтерьер» № 10, 2006 г.

На правах рекламы