Строительство справедливости по-калининградски

В рамках выставки «Фасад-2013», символизирующей открытие строительного сезона, «СтройИнтерьер» провел круглый стол с руководителями организаций строительного комплекса Калининграда. Год назад была опубликована статья Владимира Путина «Строительство справедливости. Социальная политика для России», где в числе актуальных проблем нашей страны была озвучена проблема снижения доступности жилья. Далее были обозначены возможные пути решения этой проблемы, состоящие из 4 пунктов. В числе первостепенных задач — снижение стоимости строительства и ликвидация административных барьеров. О том, как пожелания президента реализуются в нашем регионе, мы поговорили с заместителем министра строительства Калининградской области Николаем Телевяком, председателем комитета по строительству и архитектуре администрации Калининграда Артуром Крупиным, депутатом горсовета Калининграда Валерием Макаровым, президентом Союза строителей Борисом Калининым, директором ООО «Томас Бетон» Игорем Плешковым, генеральным директором ГК «Такт» Юрием Федяшовым, директором ООО «Ремжилстрой» Ириной Губко, заместителем директора «БМК» Олегом Крамаренко, членом общественной палаты Калининградской области Александром Ильиным.

Что велел президент?

Напомним, президент РФ Владимир Путин в своем программном выступлении заострил внимание на том, что снижать стоимость строительства необходимо не за счет заработной платы и охраны труда рабочих, а за счет снижения стоимости строительных материалов, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. Он, по его словам, сегодня буквально тонет в согласованиях. Наверное, две трети усилий и затрат специалистов строительных фирм приходится на прохождение разнообразно выстроенных бюрократических барьеров, а не на организацию производства. «Мы введем конкурентный порядок экспертизы строительных проектов — сегодня многие проекты лежат там буквально годами. Строители могут обратиться не только к государственной, но и к частной экспертизе. Мы переведем излишние процедуры согласования и строительного надзора в уведомительные — строителям это позволит сэкономить большие ресурсы», — пообещал глава государства.

Все познается в сравнении

Строительство принято считать одним из закрытых и коррупционных секторов экономики. Об этом говорят истории с недостроем, обманутыми дольщиками, бесконечными жалобами участников рынка на пресловутый «административный ресурс». По расчетам Института государственного и муниципального управления Высшей школы экономики, при строительстве многоквартирного жилого дома сумма дополнительных неформальных платежей в среднем в 7 раз выше формальной стоимости разрешений и согласований. Еще в 2009 году «СтройИнтерьер» посчитал, из чего складывается цена квадратного метра. Картинка получилась такая: само строительство, включая проектные работы и зарплаты строителям, составляло только 40-45% от его стоимости, 20-25% стоимости — это покупка земельного участка, 10-20% — доход девелопера, который продает квартиры, 10-15% идет на взятки чиновникам за разрешение на стройку, 5-10% — на подключение к сетям, в том числе и откаты монополистам, заведующим коммуникациями, 5% — выплата процентов по кредитам. Модератор круглого стола предложил участникам ответить на вопрос: «Что изменилось на сегодняшний день?».

Юрий Федяшов: «Если коротко, то отвечу: риски выросли. Только теперь они называются „институциональные издержки“. Для сравнения приведу такие цифры: до 1990 года, чтобы начать строительство объекта, нужно было получить 14 согласований, сегодня — почти 90».

Ирина Губко: «В статье 51 ГК РФ предусмотрены следующие документы, которые застройщик должен предъявить при получении разрешения на строительство: проект, экспертизу проекта, документы, подтверждающие право на земельный участок, и градостроительный план земельного участка. При их наличии разрешение на строительство застройщик должен получить в течение 10 дней.

На практике застройщики получают замечания, как правило, касающиеся проектных решений. Причем в устной форме сообщаются замечания, которые предлагается исправить. А заодно отозвать заявку на получение разрешения на строительство, иначе будет отказано. Таким образом чиновники отдела разрешительных документов начинают работу с каждым конкретным застройщиком.

После отзыва заявок или получения отказа каждый застройщик сам определяет пути преодоления барьеров, которые ему выставили чиновники, такие „бодания“ могут тянуться очень долго. По формальной позиции никто из руководителей отдела разрешительных документов за это ответственности не несет.

В соответствии с мониторингом, проведенным НОСТРОЙ по 46 регионам РФ, в среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 миллионов рублей, так же примерно и в Калининграде. Хотя федеральное законодательство предусматривает 46 процедур и 365 дней срок их прохождения».

Игорь Плешков: «Эти административные барьеры раскладываются на коррупционную составляющую и низкий уровень компетенции чиновников в органах местного самоуправления. Сегодня в их полномочиях в соответствии с действующим законодательством предоставлять доступ к земельным ресурсам и исполнять функции выдачи разрешительных документов на строительство. Спросите у Валерия Макарова, сколько времени он переводил участок в Черняховском районе из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Почти пять лет. Я тоже переводил месторождение Сиреневка в категорию промышленных земель несколько лет. По закону на всю процедуру перевода земельного участка отводится до 2 месяцев. Скажите, что, местным властям не нужны налоги?»

Реакция местной власти

Артур Крупин, казалось, не слышал претензий к своему комитету. Он пытался доказать тем, кто ежедневно сталкивается с бюрократическим подходом, что он буквально рукой закрывает название организации, которой подписывает разрешительные документы. Это, по его мнению, и есть отсутствие коррупционной составляющей и гарантия справедливости. Мол, перед законными требованиями все равны. Хотя застройщики говорили о другой проблеме, о бюрократической карусели. Как она выглядит, рассказала Ирина Губко. Суть проблемы в том, что любая бумага, которая попадает на стол чиновнику, должна вылежаться. А к администрации города претензия состоит в том, что, согласовывая разрешительный документ, она по сути дела влезает в проект, который уже прошел экспертизу.

Как с этим бороться?

Ирина Губко считает, что профессиональному сообществу нужно постоянно добиваться все большей прозрачности различных уровней власти. Чиновники не спешат меняться — нужно им в этом помогать. В рамках различных общественных проектов она старается продвигать тему «Преодоление административных барьеров». Например, в июне 2012 года Ирина Васильевна в исполнение Указа президента РФ от 7 мая 2012 г. «О мерах по обеспечению граждан доступным жильем и повышению качества услуг ЖКХ» делала доклад на депутатских слушаниях в Калининградской областной думе на тему «Оценка административных барьеров в жилищном строительстве на примере Калининграда». Как выглядит процедура согласований, показано в сравнительных таблицах. На что представлявший администрацию Калининграда на депутатских слушаниях заместитель главы города Сергей Мельников ответил: «Я не вижу административных барьеров».

Где и как будем строить без барьеров

У строительного комплекса региона есть еще одно серьезное препятствие. Сейчас строить жилье экономкласса в больших объемах сложно из-за нехватки участков. Земель с готовой инфраструктурой практически не осталось, а попытки обременить застройщика строительством инженерной и социальной инфраструктуры приводят и к сокращению объемов строительства, и к увеличению стоимости. Застройщикам пока не ясны механизмы поддержки государства комплексных застроек. Некоторую ясность в этот вопрос внес первый заместитель министра строительства Калининградской области Николай Телевяк: «Концепция у нас есть. Мы зарезервировали 22 площадки под комплексную застройку. Всего в 2011-2015 годах намечалось реализовать 27 инвестиционных проектов на земельных участках общей площадью 884 га с расчетным выходом жилья в объеме 2750 тыс. кв.м. Да, сегодня у муниципалитетов денег на их обустройство инфраструктурой нет. Поэтому застраиваются на сегодняшний день только две». И предложил провести по этой проблеме не круглый стол, а совещание в правительстве. Оно состоялось через неделю после круглого стола.

Стимулировать застройщика или муниципалитет?

В совещании приняли участие заместители глав Гурьевского и Зеленоградского районов и заместитель председателя комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Антон Коновалов. Застройщиков представляла Ирина Губко. Выяснилось, что в Гурьевском районе в основном малоэтажное строительство ведется в поселках Голубево, Дорожный, Орловка. В Зеленоградском осваивается небольшой по площади участок в Холмогоровке. А представитель Калининграда повторил перечень районов, предполагаемых для развития, из генплана города. Для уточнения перечня площадок под комплексную застройку в областном центре была взята пауза.

Николай Телевяк рассказал о поддержке юридических лиц, которые возьмутся за строительство коммунальной инфраструктуры при реализации проектов комплексного жилищного строительства, в первую очередь при строительстве жилья экономкласса.

Государственная поддержка за счет средств федерального бюджета осуществляется в виде предоставления субсидий местным бюджетам из областного бюджета на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным муниципальными образованиями Калининградской области или юридическими лицами в российских кредитных организациях на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья экономкласса, а также на строительство объектов социальной инфраструктуры, автомобильных дорог в новых микрорайонах в рамках реализации проектов по комплексному развитию территорий, предусматривающих строительство жилья экономкласса.

Приоритеты и стимулы определены

Развитие рынка строительства жилья экономкласса будет обеспечиваться программой «Стимул». Она направлена на стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты жилья экономкласса, и граждан, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.

Приоритетным проектом комплексного освоения территорий под строительство жилья экономкласса на территории Калининградской области на период 2011-2015 годов в рамках этой программы является строительство двух новых микрорайонов в городе Калининграде — «Юго-Восточный жилой район в границах улиц Подполковника Емельянова — Ямская — Семипалатинская — Одесская» под многоэтажную застройку и «Комплексная жилая застройка в границах дороги Б. Окружная — пос. Совхозное (Майский) — пос. Западный» под малоэтажную застройку. Особое примечание: при реализации жилья отдельным категориям граждан его стоимость не должна превышать порог стоимости квадратного метра жилья экономкласса, установленный Министерством регионального развития Российской Федерации.

В общем, как всегда, на бумаге оказывается все гладко. А на деле получается, что мы строим микрорайоны, не продумав, где же будут места приложения труда для их жителей. Не очень понятен застройщикам и механизм поддержки. В частности, кого планируется стимулировать — застройщика или муниципалитет? Было принято решение образовать группу управления проектами, которая занялась бы координацией деятельности всех участников комплексной застройки. Она пока в стадии формирования. Но главное то, что возникло понимание, что микрорайон — это среда обитания, доступность людей к инфраструктуре, возможность доехать до работы, вернуться обратно, отвести своего ребенка в школу, в сад, посетить парк, провести выходной в нормальных, цивилизованных условиях. То есть каждая новая стройка должна повышать качество жизни, а не создавать проблемы горожанам-новоселам.

А комплексная застройка — это прежде всего соблюдение норм, не только градостроительных, но и этических. Предположим, на одного жителя полагается 6 квадратных метров зеленых насаждений — они должны в районе быть! Положен детский садик в пешеходной доступности? Будьте любезны, заложите его в проект. Положены учреждения здравоохранения, чтобы человек не тащился на другой конец города в поликлинику? Постройте! Все усилия архитекторов и строителей должны быть направлены на создание благоприятной среды обитания человека.

Текст — Наталья Будоян, фото — Роман Пучко

СтройИнтерьер

На правах рекламы

1159
Бизнес
Источник: СтройИнтерьер

Кремль и большой предмет

Замглавного редактора «Нового Калининграда» Вадим Хлебников о том, что происходит, когда власти пытаются бить гражданское общество.