Пять главных проблем застройщиков

В августе строители традиционно отмечают свой профессиональный праздник. Как-то принято у нас к праздникам рапортовать об успехах: ввели, построили, вручили ключи от квартир. О том, что проблемы строительной отрасли не решаются годами, все предпочитают молчать. А ведь повышение стоимости квадратного метра, задержка сроков строительства и, наконец, низкое качество строительных работ — не что иное, как закономерные последствия пяти главных проблем российского строительного бизнеса. Так что же мешает отрасли сделать качественный рывок?

Проблема № 1: административные барьеры 

Министерство регионального развития регулярно твердит, что с момента проведения земельного аукциона до получения разрешения на строительство необходимо 6 месяцев, на практике данный срок кажется несбыточной мечтой, т.к. действительные сроки оформления документов в десятки раз дольше. Порядка 50% стоимости всего строительного процесса — это «откаты» и взятки работникам органов государственной и местной власти. И данная цифра уже ни для кого не является секретом, а стала общеизвестным фактом, не требующим доказательства. В соответствии с мониторингом, проведенным НОСТРОЙ по 46 регионам РФ, в среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 миллионов рублей, так же примерно и в Калининграде. Хотя федеральное законодательство предусматривает 46 процедур и 365 дней срок их прохождения. С административными барьерами на федеральном уровне уже не первый год борется сам президент РФ. Но они остаются нерушимы.

Проблема № 2: где строить? 

В настоящее время многие строительные компании стремятся к реализации масштабных проектов, рассчитанных на тысячи покупателей. Однако для комфортного проживания будущих собственников необходимо наличие развитой социальной и транспортной инфраструктуры. Застройщикам нужно иметь четкое представление о доступных территориях, инженерных коммуникациях, поскольку ясность в этих вопросах дает возможность прогнозировать будущую себестоимость квартир. Однако более половины инвестиционных проектов не позволяют решить вопрос развития коммунальной и социальной инфраструктуры в связи с существенными дополнительными финансовыми нагрузками или отсутствием фактической возможности ее развития. В среднем стоимость расходов на инфраструктуру и благоустройство территории, а также на обязательные социальные проекты не может быть менее 30% от стоимости строительства дома, чаще эта сумма бывает намного выше.

Проблема № 3: нехватка финансов и истечение сроков аренды земли 

В преобладающем большинстве случаев у застройщиков возникают перебои с финансированием, а также проблемы, связанные с просрочкой аренды земли под строительством и нарушением сроков исполнения обязательств по инвестиционным контрактам. Денег нет: многие компании значительно потратились в кризис, а отсутствие инвестиций не позволяет динамично развиваться. Большинство проектов в кризис были остановлены, и сроки аренды земельных участков истекли, как истекли и сроки завершения строительства, установленные в инвестиционных контрактах, заключенных с органами местной власти. При наличии этих негативных факторов риск досрочного расторжения договоров ввиду срыва сроков строительства и сдачи объектов в эксплуатацию по инициативе как инвесторов и дольщиков, так и местных органов власти весьма велик, что приводит к существенным дополнительным убыткам застройщиков. Банковские кредиты по-прежнему дороги.

Проблема № 4: нехватка квалифицированных кадров 

Одна из основных проблем, с которой сегодня сталкиваются многие строительные компании, — нехватка высококвалифицированных кадров, в особенности универсальных специалистов по рабочим специальностям. В результате строительным компаниям приходится прибегать к использованию рабочей силы, так называемых гастарбайтеров, что отрицательно сказывается на качестве выполнения строительных работ и сроках. Увы, реальность строительной сферы такова, что почти половина именно гостей Калининграда трудятся на городских стройках, и с каждым годом этот процент только растет. Сюда относятся как рабочие из Белоруссии и Украины, так и разнорабочие из Средней Азии, причем приезжие на работе, как правило, официально не оформляются.

Проблема № 5: нестабильность рынка стройматериалов, аренды стройтехники 

Цены на стройматериалы очень нестабильны, а возникший дефицит и перебои с поставками напрямую влияют на стоимость и сроки исполнения строительных проектов. В контракте закладывается одна цена, действующая на момент подписания договора, а в период его исполнения стоимость основных материалов резко увеличивается, соответственно себестоимость строительства возрастает. При этом цены на жилье растут не так быстро, как цены на стройматериалы. В результате застройщики могут терпеть значительные убытки, которые обычно пытаются переложить на плечи, вернее кошельки, обычных покупателей. С арендой строительной техники также существуют существенные проблемы, в их числе чрезмерно высокая стоимость использования при слишком низком качестве самой техники. Она постоянно выходит из строя, требует времени и средств для починки. Кроме того, получить необходимую строительную технику именно в тот момент, когда она нужна застройщику, очень часто бывает невозможно, что приводит опять к потере времени и отсрочке той или иной стадии строительства.

Обеспечение строительного рынка строительными материалами — это не только количество, отвечающее потребностям комплекса, но и их качество. Эта проблема может быть решена только через расширение рынка строительных материалов, развитие конкуренции среди фирм-производителей и поставщиков. 

Но попытки ее решения результатов пока не дали. Минрегион недавно обновил Стратегию развития промышленности стройматериалов до 2020 года. Стратегия была утверждена еще в 2011 году, но за два года ее реализация так и не решила целый ряд проблем. Изношенность средств производств в отрасли осталась прежней (40–80%), отставание от зарубежных предприятий не сократилось, по-прежнему используются старые энергозатратные технологии. По данным Минрегиона, интерес бизнеса к производству стройматериалов в некоторых регионах (Сибирь, Дальний Восток, Северный Кавказ, Калининградская область) вообще отсутствует.

Но у Минрегиона есть идеи 

Глава Минрегиона Игорь Слюняев предлагает создать вокруг крупных инфраструктурных строек кластеры производства стройматериалов. «К сожалению, новые производства не возникают там, где мы приступаем к реализации крупных капиталоемких инвестпроектов. Начинаем проект, но не подтягиваем новые производства, необходимые для стройки», — заявил глава Минрегиона.

Чтобы переломить ситуацию, ведомство предлагает принять федеральную целевую программу «Развитие промышленности строительных материалов в РФ» и прописать в ней основные меры поддержки этого сектора. Одна из главных новаций — организация производств стройматериалов вблизи строительства крупных инфраструктурных объектов. Кроме того, министерство предлагает подумать над организацией мобильных сборно-разборных производств. «Чтобы при завершении строительства крупного проекта предприятие по производству домокомплектов, демонтировав, можно было транспортировать на другую площадку», — поясняет министр.

По мнению разработчиков стратегии, такие подходы позволят значительно сэкономить на логистике и, как следствие, существенно снизят конечную цену стройматериалов. Уже готовятся предложения по применению новых подходов в подготовке предстоящего чемпионата мира по футболу — 2018. Планируемый объем финансирования программы составляет более 1,5 трлн руб., в основном за счет собственных средств инвесторов и предприятий. Инвесторы, готовые работать по новой методике, получат льготы, а государство сэкономит на стройках. Чтобы обеспечить бизнес, заинтересованный в будущих проектах, дополнительной поддержкой, ведомство предлагает для него ряд преференций: дать налоговые льготы, снизить ввозные таможенные пошлины и НДС на не имеющее отечественных аналогов технологическое оборудование, выделить земельные участки для производства стройматериалов, обеспечить инвесторов сырьем и энергией, упростить административные процедуры и предоставить выгодные кредиты. Полная работа над концепцией должна быть завершена до конца 2013 года. «В дальнейшем организация промышленных мощностей будет зависеть от потребностей регионов, от схемы расселения. Схема покажет, где в первую очередь необходимо разместить производительные силы», — объясняет глава Минрегиона. Так как концепция еще не готова, калининградские производители стройматериалов пока идею комментировать опасаются.

Подведем итог 

Строительный процесс никогда не отличался особой простотой и легкостью, но, несмотря на столь «солидный» перечень проблем, все же есть основания для оптимизма. Ведь если российские строительные компании обладают способностью развиваться даже в таких сложных условиях, то с решением хотя бы некоторых из перечисленных проблем строителей может ждать существенный рывок вперед. В строительном комплексе Калининградской области на сегодняшний день задействовано порядка 800 предприятий различных форм собственности. Из них более 700 строительно-монтажных и специализированных организаций, 73 предприятия стройиндустрии, 35 проектно-изыскательских организаций. Всего в строительной сфере региона трудятся около 36 000 человек. Редакция «СИ» поздравляет всех строителей региона с профессиональным праздником! В связи с подготовкой к проведению в Калининграде чемпионата мира по футболу в 2018 году перед ними стоят большие задачи. Так пусть рушатся все препятствия на пути достижения цели, растут новые комфортные дома, современные школы, спортивные комплексы, детские сады, больницы, строятся хорошие дороги. В общем, все то, что делает нашу жизнь удобной и цивильной.

Экспертный совет

Вопрос: — Какие из пяти перечисленных проблем строителей решены за последние пять лет?

Валерий Макаров, генеральный директор ЗАО «Холдинг Калининградстройинвест»:

«Ни одна полностью не решена, но подвижки есть. Разрушена монополия на регистрацию прав на недвижимость и на экспертизу проектов. Как результат, цены упали почти в два раза и значительно сократились сроки оформления документов. А вот инфраструктурные проблемы не решаются. Хотя программы по прокладке коммуникаций есть и у „Водоканала“, и у „Теплосетей“, и у „Янтарьэнерго“. Но денег на их реализацию катастрофически не хватает. Нагрузка по-прежнему ложится на застройщика. Банковские кредиты вопреки всем обещаниям продолжают дорожать. Хотя надо отдать должное ипотечному кредитованию, которое все-таки поддерживает рынок. Да и сами банки вернулись к проектному финансированию застройщиков. Рынок стройматериалов у нас развивается: появились два кирпичных завода, модернизировано производство на ЖБИ-2, построены завод железобетонных конструкций „21-й век“, завод по производству тротуарной плитки, современный карьер с европейскими технологиями „Каменское“. Вопросы профессиональной подготовки на государственном уровне до сих пор не решены. Специалистов готовим сами».

Евгений Верхолаз, учредитель и генеральный директор компании «Модуль-Стройград»:

«К сожалению, все эти проблемы существуют. Я ситуацию вижу так: административные барьеры в основном заключаются в том, что те, кто администрирует и надзирает за строительством, сами плохо разбираются в процессах. Поэтому некомпетентность чиновников и есть самый главный административный барьер. Все остальные проблемы бизнес решает. Я, например, вообще не кредитуюсь в банках. С поставщиками стройматериалов имею долгосрочные и стабильные по цене договоры. Понятно, что инфраструктурные проблемы решаются со скрипом, это проблема не только нашего города. Чтобы развивать коммуникации, нужно реконструировать старые сети, а денег на это нет. И кадры приходится растить самим, а потом удерживать их бонусами, чтобы конкуренты не переманили. Есть еще одна проблема — отсутствие хороших проектировщиков. Иногда выдают такие проекты, по которым и строить-то невозможно. Но вы спросите у строителей: кто из них готов покинуть свой бизнес из-за этих проблем? Никто не уходит, потому что бизнес все равно рентабельный и перспективный».

Ирина Губко, директор ООО «Ремжилстрой»:

«Об административных барьерах. Два главных ресурса органов местного самоуправления, которые значительно влияют на согласование сроков и стоимости инвестиционных проектов, — это создание (согласование) правоустанавливающих документов на земельные участки; выдача разрешений на строительство. Сегодня у чиновников нет мотивации делать этот процесс прозрачным. Если в соответствии с „Дорожной картой“ с 2014 г. будет отменена экспертиза строительных проектов, с 2015 г. введен заявительный порядок выдачи разрешений на строительство, а земельные участки будут продаваться только с аукционов, возможно, «лед тронется».

Эффективный механизм решения проблемы отсутствия инфраструктуры так и не определен. Выход вижу в развитии законодательства и создании правил игры по частно-государственному партнерству.

Проблема проектного финансирования тоже не решена. Пока банки не станут активными участниками инвестиционных проектов и не захотят разделить риски инвесторов, думаю, ситуация не изменится. Они хотят «легких» денег.

Когда рынок строительства то растет, то падает, производство стройматериалов не может показывать стабильность. На развитие мощностей стройиндустрии также влияют отсутствие свободного доступа к энергоресурсам, их дороговизна, проблема границ, доставки сырья. Поэтому в обозримом будущем большую часть строительных материалов будем завозить.

Дефицит профессиональных кадров — самый больной и важный вопрос. Пока не будет создана многоступенчатая система профессиональной подготовки кадров, любые полумеры бесполезны».

Сергей Майоров, министр строительства Калининградской области:

«1. Правительство контролирует соблюдение порядка выдачи ТУ на подключение к сетям инженерного обеспечения, производит анализ административных регламентов предоставления государственных и муниципальных услуг.

2. Самым эффективным инструментом обеспечения участков застройки инженерными сетями является ФЦП развития Калининградской области. В ее рамках были проложены сети для Юго-восточного района Калининграда, где сегодня активно строится социальное жилье. Сейчас завершается работа по созданию новой сети канализационных коллекторов, которые будут обслуживать Юго-восточный, Восточный районы областного центра и остров Октябрьский с учетом перспективного развития данных территорий.

3. Нельзя сказать, что сегодня есть очень сильная нехватка кредитных инструментов. Да, они дорогие, но у нас и инфляция в стране не такая, как в Европе. О доступности этих инструментов говорит тот факт, что ипотечное кредитование с 2009 года перманентно растет.

4. На рынке стройматериалов тоже произошли существенные изменения. Если лет 10 назад застройщикам приходилось в основном завозить продукцию из-за рубежа, то сегодня в регионе практически полностью удовлетворен спрос на железобетонные изделия, керамический кирпич, песко-гравийную смесь и другие материалы.

5. Областная система подготовки кадров для строительного комплекса включает в себя учебное заведение высшего профобразования (260 студентов), 6 — среднего (360 учащихся), 8 — начального (380 учащихся), 3 ресурсных центра подготовки и переподготовки рабочих кадров (300 учащихся). При этом в стройотрасли трудоустраиваются около 50% выпускников, получивших высшее и среднее образование, и 80% учащихся начального профобразования, что говорит о наличии по ряду направлений даже небольшого кадрового резерва. Но отрасль продолжает испытывать нехватку в таких специалистах, как каменщики, бетонщики, крановщики, монтажники, кровельщики, слесари по сборке металлоконструкций, специалисты по укладке плитки».

Текст — Наталья Будоян, фото — Роман Пучко

Журнал «СтройИнтерьер»

На правах рекламы