С 2019 года изменились правила финансирования жилых строительных объектов с участием средств дольщиков. Теперь застройщик получает деньги будущих собственников жилья только после сдачи объекта в эксплуатацию — до тех пор они замораживаются на банковском счете. При этом банк финансирует застройщика по своим программам. Эти меры помогают исключить понятие «обманутый дольщик» и простимулировать девелоперов в срок исполнять обязательства по возведению жилой недвижимости. Своего рода гарантом того, что объект будет достроен, выступает банк.
Такие правила сильно изменили условия работы застройщиков, которым потребовалось принимать решение: привлекать средства банков на финансирование строительства жилья (проектное финансирование) или осуществлять строительство новых объектов за счёт собственных средств.
По данным министерства регионального контроля, с привлечением денежных средств граждан возведение многоквартирных жилых домов осуществляют 88 застройщиков в Калининградской области. При этом в рамках прежних требований федерального законодательства продолжают строительство 54 компании. В настоящее время девять застройщиков получили проектное финансирование банков. Первой на территории Калининградской области воспользовалась проектным финансированием с размещением средств дольщиков на счета эскроу компания «МакроСтрой». Компания «МакроСтрой» специализируется на строительстве жилья доступных форматов на морском побережье в г. Пионерский. Всего в 2019 году Сбербанк одобрил застройщику проектное финансирование трех проектов, а совсем недавно, в начале мая, банк предоставил компании очередное финансирование в размере 212 млн руб. на реализацию комфортного малоэтажного проекта строительства 5 жилых многоковартирных домов в городе Пионерский.
По данным Единого реестра застройщиков, компания «МакроСтрой» входит в тридцатку крупнейших застройщиков Калининградской области. За прошедшие 5 лет застройщиком построено и введено в эксплуатацию около 35 тыс. кв.м жилья, сейчас ведется строительство порядка 10 тысяч квадратных метров жилья. Специфика проектов компании в том, что предлагаются доступные и компактные квартиры на побережье (от 23 кв.м), в том числе и с видом на Балтийское море.
«Деньги на строительство застройщик получает сразу, а выплата процентов по кредиту может быть отложена на весь срок строительства. В таком случае они выплачиваются после ввода объекта в эксплуатацию, когда строительная компания получает доступ к деньгам дольщиков на эскроу-счетах. Это позволяет снизить нашим партнерам финансовую нагрузку на время строительства. Ставки по проектному финансированию ниже стандартных предложений для девелоперских проектов», — отмечает управляющий Калининградским отделением Сбербанка Андрей Свердлов.
По словам гендиректора компании «МакроСтрой» Алексея Малышева, переход на проектное финансирование для отрасли является не столько экономическим препятствием, сколько психологическим. «Банки готовы выдавать кредиты. Но банк рискует своими деньгами, поэтому тщательно проверяет проекты и оценивает возможные риски, — рассказывает Малышев. — Психологическое препятствие — это определенная, непривычная застройщику в старой схеме работы зависимость от банка и определенное изменение бизнес-процессов внутри компании».
Пока количество сделок по привлечению проектного финансирования на калининградском рынке невелико. Согласно недавнему опросу Единого реестра застройщиков по заказу одного из СРО (саморегулируемая организация), около 90% участников калининградского рынка не пользуются проектными продуктами в рамках долевого строительства.
Как отмечают калининградские застройщики, объяснение этому довольно простое: до введения запрета на прямое привлечение средств дольщиков многие застройщики обеспечили необходимую минимальную (30%) готовность своих объектов и получили право на привлечение средств участников долевого строительства по старой схеме и продолжают строительство под особым надзором контролирующих органов.
В ближайшие несколько лет ресурс объектов, строящихся с прямым привлечением средств дольщиков, закончится и уже всем застройщикам придется принимать решение: привлекать проектное финансирование или осуществлять строительство новых объектов за счёт собственных средств.
ПАО Сбербанк
© 2003-2024