Почему не падает цена на метр

Статистика безжалостна ко всякого рода пиарам властей. Сколько бы они ни рапортовали о высоких темпах строительства, ситуация с доступным жильем не меняется в лучшую сторону. Примерно четверть россиян имеют материальную возможность купить себе жилье по рыночной цене. И эта доля почти не изменилась с 90-х годов. Даже вполне квалифицированный и прилично зарабатывающий человек ради простенькой квартирки должен вешать на себя дорогостоящую ипотеку и долгие годы во всем себе отказывать. Надо сказать, что власти вовсе не смотрят сквозь пальцы на эту проблему и по-своему даже хотят как-то ее разрулить. Перечислять нацпроекты, федеральные и региональные программы — значит принимать их всерьез. Но сам факт их непрерывного сочинения и пересочинения тоже о чем-то говорит. И вот правительство РФ во исполнение майских и предыдущих указов президента в очередной раз пытается сделать жилье доступней.

Контрольные цифры давно озвучены

С давних пор и из года в год лидер нации ставит перед народом и чиновниками историческую задачу, повторяя то одну, то другую из двух полюбившихся ему формулировок-то требуя возводить ежегодно по 100 млн кв. м жилья в год (вместо нынешних 70 млн кв. м), то повышая ставки и настаивая на строительстве 1 кв. м в год на каждого россиянина (вместо нынешних 0,4 кв. м). Сами по себе эти ни разу не выполнявшиеся контрольные цифры довольно скромны. И, допустим, в Китае давным-давно превзойдены (в расчете на душу населения). Но интересна сама верность Путина этой идее. Он, безусловно, хотел и до сих пор хочет, чтобы решенный «квартирный вопрос» вошел составной частью в тот неписаный контракт с народом, на котором зиждется его власть. Однако в отличие от многих других материальных благ блага жилищные в этот контракт включить не удалось и, судя по всему, не удастся и впредь. Потому что строительные лобби на уровне муниципалитетов свою выгоду просто так не отдадут.

Строительства справедливости не получается

13 февраля 2012 года в СМИ была опубликована статья Владимира Путина «Строительство справедливости. Социальная политика для России», где в числе актуальных проблем нашей страны была озвучена проблема снижения доступности жилья. Далее были обозначены возможные пути решения проблемы, состоящие из 4 пунктов, где в числе первостепенных задач отмечено снижение стоимости строительства:

«Первое — снижать стоимость строительства, и не за счет заработной платы и охраны труда рабочих, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. Он сегодня буквально тонет в согласованиях. Наверное, две трети усилий и затрат специалистов строительных фирм приходятся на прохождение разнообразно выстроенных бюрократических барьеров, а не на организацию производства.

Мы введем конкурентный порядок экспертизы строительных проектов — сегодня многие проекты лежат там буквально годами. Строители могут обратиться не только к государственной, но и к частной экспертизе. Мы переведем излишние процедуры согласования и строительного надзора в уведомительные — строителям это позволит сэкономить большие ресурсы.

На региональном уровне надо обеспечить устранение искусственного монополизма как строителей, так и поставщиков базовых строительных материалов. В ряде регионов есть, например, монополия даже на песчаные и гравийные карьеры. И почему-то эти карьеры принадлежат родственникам и знакомым людей, руководивших в свое время этими регионами.

В совокупности мы можем снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах — до 30%.

Второе. Введение в экономический оборот большого количества земельных участков — как в ходе расширения „агломерационного радиуса“ крупных городов, строительства местной дорожной и инфраструктурной сети, так и в результате изъятия их у тех государственных учреждений и ведомств, где они лежат мертвым грузом. Здесь не может быть никаких „священных коров“. При этом земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты, бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья). Правительство представит соответствующую программу не позднее осени этого года.

Третье. Цена ипотеки должна снизиться вместе со снижением инфляции. Должны получить развитие сберегательно-накопительные механизмы типа немецких стройсберкасс. Мы начали ряд региональных пилотных проектов в этой области, будем их расширять. Наконец, мы будем расширять программу субсидирования процентной ставки по ипотеке для молодых семей, а также для работников бюджетного сектора. На это могут быть направлены средства, которые будут высвобождены после завершения олимпийских строек в Сочи, объектов АТЭС на Дальнем Востоке, а также после завершения программы обеспечения жильем офицеров Вооруженных сил.

Четвертое. Наряду с расширением возможностей купить квартиру надо создать цивилизованный рынок арендного жилья. В большинстве стран Европы, например, от трети до половины семей арендуют жилье всю жизнь и не испытывают по этому поводу никакой ущемленности. Для этого надо стимулировать создание специализированных компаний — как самими девелоперами, так и независимых. Создать типовые контракты, гарантирующие права долгосрочных арендаторов.

Ведь сегодня у нас тот, кто снимает квартиру, психологически „живет на чемоданах“.

Считаю это важным еще и потому, что доступное арендное жилье — это важное условие роста территориальной мобильности наших граждан, экономической конкуренции городов и регионов.

Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья.

В совокупности представленные меры дадут возможность к 2020 году решить проблему доступности нового жилья не для четверти, как сейчас, а для 60% российских семей. А к 2030 году снять проблему полностью».

Прошел год

В первый рабочий день нового, 2014 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал распоряжение во исполнение перечня поручений президента Владимира Путина. Документ состоит из 53 пунктов и, в частности, затрагивает ряд вопросов, связанных со строительством. Основная задача нововведений — сделать новое жилье максимально доступным для конечного потребителя.

Распоряжение предполагает упрощение процедуры предоставления земельных участков для застройки и обязывает муниципалитеты выставлять на торги свободные участки. Минстрой, Минфин и Минэкономразвития к марту должны разработать программу «Жилье для российской семьи», реализация которой позволит построить к 2017 году не менее 25 млн кв. м жилья в дополнение к ранее запланированному количеству.

В рамках программы предлагается подготовить для застройщика всю инженерную инфраструктуру, при этом взамен он будет обязан продавать половину построенного жилья по цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. В Минстрое сейчас активно разрабатываются инструменты для финансирования строительства инженерной инфраструктуры и ведутся переговоры с ресурсоснабжающими компаниями и девелоперами. Только при оснащении инженерными коммуникациями земельных участков можно снизить стоимость квадратного метра: расходы на инженерную инфраструктуру могут занимать до 30% от рыночной стоимости квадратного метра. Представитель ГК СУ-155 Олег Полетаев уже прокомментировал в СМИ эту инициативу: «Стоимость жилья менее 30 тысяч рублей за метр вполне реальна. Благодаря объемам строительства во многих регионах СУ-155 уже сейчас продает жилье по цене около 30 тысяч рублей за метр, что соответствует целевому показателю государственной программы. И даже в столичных регионах наши цены весьма близки к нему. При этом инженерную инфраструктуру компания возводит за свой счет». ГК СУ-155 рассматривает возможность принять участие в этой программе. Кроме того, министерствами должен быть утвержден перечень разрешительных документов на строительство, что, по идее, устранит часть бюрократических процедур.

Доступному жилью уже и миллиард обещали

В апреле 2013 года министр регионального развития РФ заявил, что из бюджета РФ будет выделяться по 1 миллиарду рублей в год на строительство доступного жилья. В 2013 году будет выделено 976,5 миллиона рублей для создания 70 миллионов квадратных метров жилья экономкласса. А в 2014 и 2015 годах из федерального бюджета на эти цели планируется выделить еще по 1 миллиарду рублей. За счет этих субсидий регионы будут обеспечивать необходимой инфраструктурой участки, выделенные под строительство доступного жилья. А обеспеченные всем необходимым участки будут передаваться застройщикам через аукцион. Стоит отметить, что субсидии будут распределяться между регионами на конкурсной основе. Также стало известно, что участники подпрограммы обязаны обеспечить софинансирование предоставляемых субсидий. Кроме того, необходимо достичь запланированных показателей по вводу в эксплуатацию жилья экономкласса и сокращению объемов ветхого и аварийного жилья. Регионы, которые не выполнят взятые на себя обязательства, будут обязаны вернуть выделенные деньги в федеральный бюджет.

А на местах не могут определиться даже с ценой «квадрата»

В мае 2013 года на заседании комитета по развитию инфраструктуры регионального парламента министр ЖКХ Максим Федосеев представлял депутатам программу Калининградской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013–2015 годы».

Он попросил депутатов не затягивать с согласованием программы. «Президент Владимир Путин дал поручение закончить расселение в 2017 году, но для нас это не особо актуально, мы справимся за три года», — пояснил министр.

А вот дальше его пояснения приняли неожиданный оборот. Цена 1 кв. м в малоэтажном доме, по словам чиновника, составляет около 31,2 тысячи рублей. «Расселяться люди будут в жилье „под белый ключ“. Это, конечно, не мрамор, но будет простой, человеческий евроремонт с хорошими обоями, с хорошим полом. Город Калининград уложится в сумму 31,2 тысячи рублей с хорошим запасом. Ну сколько сейчас стоит „серый ключ“? Около 23 тысяч рублей за „квадрат“. Земля муниципальная, коммуникации муниципальные. В некоторых муниципалитетах, например в Гурьевском районе, 31 тысячи не будет, будет около 35–37 тысяч рублей. Но муниципалитет уже заранее предусмотрел в своем бюджете средства на увеличение стоимости одного метра», — заявил Максим Федосеев.

А в декабре вице-премьер регионального правительства Юрий Федяшов озвучил другие цифры: «Стоимость одного квадратного метра в новостройках Калининградской области составила в среднем 45,2 тысячи рублей. За год цены на жилье на первичном рынке выросли на 6%. На вторичном рынке стоимость квадратного метра составила в среднем 45,6 тысячи рублей, что на 9% выше, чем в 2012 году».

По данным Росстата на август 2013 года, стоимость квадратного метра жилья в Калининградской области на первичном рынке составляла 44,7 тысячи рублей, а на вторичном — 44,3 тысячи рублей.

А вот глава комитета строительства Калининграда Артур Крупин заявил, что в январе 2013 года средняя стоимость квадратного метра жилья в областном центре приблизилась к 50 тысячам рублей.

Система несовместима с доступной квартирой

Хотя решение проблемы лежит на поверхности. Понятно, что в бюджетах муниципалитетов нет денег на прокладку инфраструктуры для комплексной застройки. Но жилье-то строится, и очень активно. В Калининградской области за 10 месяцев 2013 года ввели в эксплуатацию 940 жилых домов. Большая половина новостроек возведена на готовых коммуникациях. Строители этого и не скрывают. Вот один из свежих пиаров, размещенных в Интернете: «В декабре 2013 года ГК „ВестРусДом“ начала реализацию нового масштабного проекта на улице Физкультурной. Здесь началось строительство четырехэтажного жилого дома „Сити-Престиж“, который рассчитан на 64 квартиры (4 подъезда). Прелесть нового комплекса „Сити-Престиж“ заключается в том, что с одной стороны — тихая Физкультурная улица, где можно отдохнуть от городского шума. С другой стороны, в шаговой доступности находится Московский проспект с торговыми центрами, ресторанами, магазинами и насыщенной жизнью.

Третий проект компании „ВестРусДом“ — жилой комплекс „Морской“. Его строительство на Советском проспекте начнется в конце 2014 года. Выгодное расположение комплекса „Морской“ — на одной из центровых улиц Калининграда — позволит его жильцам быстро добраться как до центральной части города, так и до магистрали, ведущей к побережью Балтийского моря. Рядом расположены школы, государственные университеты, торговые центры, спорткомплекс и развлекательные заведения. Комплекс рассчитан на порядка 1 300 квартир». К слову, квадратный метр в доме по ул. Баграмяна, 14, стоит 54 тысячи рублей. И это притом, что коммуникации были проложены муниципалитетом. Так почему же муниципалитет в лице депутатского корпуса не примет законодательные меры для урезания аппетитов застройщиков? Ну, например, не предложит им отчислять на прокладку новых коммуникаций 20–30% от полученной прибыли? Или, как рекомендовал президент, не ограничит стоимость квадратного метра в домах, которые построены на готовых коммуникациях?

Подобную перспективу еще в апреле 2011 года на аппаратном совещании в администрации Калининграда, которое проходило под руководством тогдашнего сити-менеджера Светланы Мухомор, озвучивал заместитель главы города Сергей Мельников. В частности, он заявил: «Там, где старые дома будут сноситься, можно построить малоэтажное жилье с меньшими затратами. Дома в три-четыре этажа. Там не нужно подключение к ресурсам, и разница в цене получится серьезной. Будет 30–31 тысяча рублей за квадратный метр». Но вот только не сказал, когда это произойдет.

Поэтому жилищных чудес ждать не приходится. Внешние проблемы наложились на еще более суровые внутренние. Система категорически несовместима с квартирой, доступной для большинства. И то и другое одновременно просто невозможно. Между ними придется выбирать.

Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, в одном из недавних интервью озвучил причины нынешнего строительного беспредела: «Когда у тебя доходность от стройки 5–10%, коррупция чахнет. Вот когда доходность 30% — тогда да, есть чем делиться». Вот так и живем!

Журнал «СтройИнтерьер»

Тел. 8 (4012) 93-52-82

На правах рекламы